云南房地产发展面临的突出问题

入刊理由

2011年，云南房地产市场遭遇严冬。若房地产的量价齐跌局面持续，将给昆明乃至云南房地产市场、金融和国民经济都带来许多消极影响，必须引起高度重视。高度关注昆明“城中村改造”蕴藏的金融风险，尽早为企业打开昆明商品住房销售市场，解决保障性住房建设的融资问题，是2012年昆明市及云南省政府都必须认真研究的紧迫课题。

关于商品住宅房地产市场形势的基本判断

2011年云南商品住宅房地产市场景气暗淡。尤其占全省商品住宅房地产市场主体的昆明市，在国家严厉的楼市调控政策下，从辉煌走向萎缩。2011年1月昆明主城新房交易套数12572套，6月下降为3862套。10月以后，各开发企业加大了营销和推盘力度，购房优惠层出不穷，但楼市萎缩趋势并没有太大改观，至12月，主城新房交易量仍然只有4000多套。与新房市场类似，昆明主城二手房市场也遭遇房地产严冬。交易量持续下滑，市场低迷，是2011年昆明楼市的基本特征。

因此，昆明楼市整体价格下调已不可避免，楼市价格拐点可能在2012年一季度出现。

2012年国家严厉的楼市调控政策可能继续，因此昆明有可能出现商品住宅房地产的量价齐跌局面。若这种局面持续，将给昆明乃至云南房地产市场、金融和国民经济都带来许多消极影响，必须引起高度重视。尤其应关注以下三个问题：

第一，高度关注昆明“城中村改造”蕴藏的金融风险。由于国家信贷紧缩，目前有相当数量的“城中村”改造项目因缺乏资金被迫停止。其中一部分项目存在资金链断裂和崩盘的风险，影响昆明社会经济的稳定。因此，建议政府积极探索引进东部发达地区民间资金的融资途径。可考虑由省、市工商联牵头，组织浙江商会等民间企业组织，构建“城中村改造”项目与东部民间资金融通渠道，规范融资利率水平，帮助资金有困难的“城中村改造”项目相关企业渡过难关。

第二，尽早为企业打开昆明商品住房销售市场，是2012年昆明市及云南省政府都必须认真研究的紧迫课题。笔者建议从三个方面适当放宽昆明的“限购”政策。一是适当放宽非昆明市户籍居民家庭纳税或社会保障缴纳证明的时限。对于在昆找到稳定工作的非昆明市户籍应届大中专毕业生和外地(昆明市域以外)公司(单位)派驻昆明工作的常住人员，只要有相关证明，即使没有住满一年，也允许他们一个家庭购买一套房。二是调整地产分类，将一部分符合旅游地产特征的高档商品住房按照旅游地产管理，不受“限购”。可以考虑将云南省“桥头堡”及旅游强省战略与限购政策结合起来，对住房进行分类，实行差别化管理。把位于旅游度假区等旅游开发区、旅游景区及附近的高档商品住宅按照产权式酒店、酒店式公寓、度假村等经营性旅游地产，从普通商品住房中分离开，作为旅游地产来管理和销售，不纳入限购的范围。三是适当调整购房政策。(1)由市政府出台引进人才奖励购房政策，对由市人事局出具的昆明市急需引进各类中高级专业技术人才，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制。(2)适当放宽第二、三套房限购条件，对已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，由于不存在房地产炒作投机，可以不纳入限购范围。(3)对房价低、小户型商品房，适当放宽昆明户籍居民家庭的购买条件。建议昆明市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套6500元／平方米以下、90平方米户型以下的住房。四是放宽昆明市全域城市化过程中已“村改居”农村家庭购买新建商品房的限制，对昆明市户籍“村改居”家庭在购买6500元／平方米以下、90平方米户型以下的新建商品住房时，其拥有的因“村改居”由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。

关于保障性住房建设问题

云南省保障性住房建设一直在全国居于前列。2011年，全省计划建设保障性住房40万套，其中昆明市城镇保障性住房建设目标任务为124388套(户)，除新增发放廉租住房租赁补贴11500户外，实物建房112888套(廉租住房30000套，公共租赁住房25000套，城市棚户区50806套，国有工矿棚户区改造7082套)。30000套廉租住房中，市级统建13299套，县(市)区建设16701套；25000套公共租赁住房中，市级统建14343套，县(市)区建设10657套。大规模保障性住房建设为解决云南省城镇中低收入家庭住房困难提供了坚实的物质保障，体现了省委省政府对广大民众生活的关怀。

但是，笔者认为，云南省保障性住房建设需要认真研究解决以下几个问题，才能让这个惠民工程、民心工程可持续发展。

第一，云南省住房保障十二五规划提出，未来五年，每年建设40万套保障房。但是，目前全省每年新建商品住房交易量平均只有20多万套，保障房建设远大于商品房建设和供应。这就需要我们认真研究，云南省城市和城镇人口是否有那么多的家庭需要保障?建议省政府结合第六次人口普查，由省住建厅牵头，全面分析研究云南省城市和城镇居民住房状况和收入水平，在科学测算的基础上，调整和确定云南省十二五住房保障的建设目标。否则，将导致大量保障房闲置或不恰当地分配给非保障居民。同时，大量保障房存在，长期来说将占用各级政府的大量财政资产，维护保养也是一笔巨额开支，有可能成为今后云南省各级政府巨大的财政负担。实际上，美国从20世纪六十年代开始的廉租房建设与管理经验教训，值得我们吸取。到20世纪九十年代，美国全面停止了廉租房建设，改为给低收入家庭发放住房补贴。

第二，保障性住房建设的融资问题，也是当前保障房建设急需解决的重要问题。不管采取什么融资模式，都是要建立在保障房资金可循环基础上。也就是说，必须建立在保障房能够通过它的出售、出租，归还借贷资金，否则是不可持续的。目前云南省保障房管理与资金循环尚没有相应的法律法规，存在无法可依的问题。笔者建议：一是学习西方发达国家以及中国香港地区保障房管理成熟经验，尽快研究制定云南省保障性住房分配、使用、退出、管理一系列地方性法规，使云南省各地州市县保障房管理有法可依。二是尽快建立保障房管理多部门互联互通、综合管理的信息系统，动态掌握被保障对象居住、收入、消费状况，为保障房管理提供可靠的信息资讯。三是应改变当前以财政直接投资建设保障房的模式，让退出来的财政资金构建保障房租金补贴基金，专门用于补贴达不到市场租金的廉租房、公共租赁房租金，使之达到或接近市场租金水平。这样，就可以实现保障房投资的回收和资金循环，吸取更多的企业、银行、社会公众参与保障房融资，起到财政资金的杠杆作用。