北京CBD高端社区:北京华贸中心住宅区

项目概况

北京华贸中心(china Central Place)坐落于北京市长安街国贸桥以东900m处，系东长安街上超大规模商务建筑集群。作为21世纪的产品，华贸中心以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的业态资源整合，倾力打造领先的产品。它的出现使CBD繁华地段东移，成为沿国宾道进入长安街的第一道亮丽景观．未来北京“世界的商圈”。

华贸中心是北京市60项重大工程之一，由北京国华置业有限公司开发，总计投资额80亿人民币。项目于2003年5月28日正式启动，预计2007年底全部竣工，2008年奥运会前全面投入运营。项目占地超过30ha，由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店丽思卡尔顿酒店(The Ritz-Carlton)和JW万豪酒店(Jw Marriott)、新光三越百货商城，华贸中心住宅区(含国际公寓、商务楼、商业裙房及会所)和公园组成。

华贸中心住宅区红线内占地面积61474m2，共有19栋单体建筑，总建筑面积302 708m2，其中地上215 267m2，地下87 441m2。最高建筑高度81.4m。2002～2003年度设计，工程分三期建设，2005年底全部竣工。

规划结构

华贸国际公寓采用板塔结合的设计，由地下一个巨大的车库基座与地上19栋单体建筑构成30万m2规模庞大的综合体。东西轴线使区内中心花园与西侧城市街道建立起视觉的联系，对人流起引导作用。斜向轴线使住区与北侧商务区中心花园连为一体。两条轴线交汇于圆形会所。总体布局呈口字围合，建筑布置定位有严谨的数学逻辑关系，形成丰富的空间序列。既有内向型的花园，又有外向型的商业街，给居民以最宜人的活动空间。裙房商业入口全部开向，商业与住宅互不干扰。

交通组织

住宅区东西各设机动车出入口。南北侧均设过街通道人行出入口。

住宅区所有坡道出入口均设在外侧，人车分流，内部路仅为搬家及消防环路。建筑均设消防环路，超长建筑设过街消防通道。

住宅区地下车库设在地下二、三层，地面设一个单车道入口，一个单车道出口，一个双车道出入口。共设车位1343个。

自行车库设在住宅地下一层。

首层建筑标高与室外道路平均高差30cm，无台阶均设坡道。

住宅单体设计

华贸国际公寓住宅楼由两种类型的塔楼和三种类型的板楼组成。层高2.9m～3.1m，大堂层高4.75m。户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。在具体户型设计中，保留了美方设计的基本特点，又进行改良。即使外观立面相同的楼型，不同楼座其内部平面也不尽相同，而是尽量多样化，满足各种文化背景人群的多种需求。既有国际化户型，也有适合中国生活习惯的户型。适应不同类型国际化人士的要求。尤其是创意型二居，客厅南北通透，布局精致典雅，实现了实用性和品质感的完美结合。塔楼顶层大户型采用上跃和下跃的不同处理，具有丰富的组合形态。16#楼沿承了建筑大师柯布西耶马赛公寓的布局方式并加以改良，每三层一条公共走廊，户型上下跨越，挑空豪华装修大堂，100 m2～700 m2商务办公空间自由选择，极其适合个性化企业办公。在商务公寓的形态上做出新的探讨。

建筑立面采用双层单元式的处理方式。每两层一个单元组合，通过阳台的凸凹变化形成立面上丰富的光影变化。共同的母题统一了住区整体风格。在住宅南立面的处理上．出于节省造价及节能的考虑，对美方的幕墙立面进行改良。增设窗下墙，并把外窗竖向型材上下贯通，用窗系统形成幕墙的整体效果。利用外开敞阳台放置空调室外机，妥善解决了空调机位与立面形式之间的矛盾。住宅北立面缩小开窗面积，不同形式的外窗，不同凸凹，色彩的外墙穿插组合，形成丰富的肌理效果。立面无多余装饰，完全是功能的体现，纯净、简洁、明快、凌厉、富于阳刚之美。

在细部设计上精益求精。由于是全精装房，在户型的布局，材料的选用，空调，灯具的布置，厨卫的详细设计，甚至浴缸的深度都考虑了不同住户的需求。阳台的排水保温构造，栏杆的形式，外窗，外墙的色彩，涂料类型，人防出口的立面，屋顶的绿化等等均经过反复推敲。

公建与配套

住区南侧11#～14#、17#楼为商业建筑，与18万m2的华贸新光三越百货、两座超豪华酒店(丽思卡尔顿、JW万豪)共同组成了全长300多米、宽15m的繁华商业街区。

华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，为知名品牌量身订造的个性化展示空间。由开放式楼梯将一层、二层的零售陈列区以及三层的商务洽谈区巧妙结合，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想，可充分展示品牌形象，有效宣传经营理念。未来，21家知名品牌旗舰店鳞次栉比。

18#楼位于住区西侧临西大望路门户位置。敞开的门洞正对住区中心花园东端19#楼。使住区内部空间与城市空间建立有机的联系。19#楼为中心会所，有泳池、健身、餐饮、商务中心等服务设施。地下四个下沉庭院创造了良好的通风采光条件。其功能与布局均经过反复推敲。

配套公建位于16#楼地下一至地上二层。垃圾存放及废品回收设专用通道。原美方汽车库设计为整体全铺。几乎占满全部基地．没有实土绿化，被园林局全盘否定。我方重新设计，中心留出占全部绿地一半的实土绿化，为栽植大树创造条件。车库交通流线通畅，车位布置合理，不同区域外墙采用不同色彩，便于住户识别。华贸公寓在2005年底全面交付之后，随着条件的成熟，物业公司从人性化管理理念出发，把公寓区的地下车库进出口和西大望路有机连接起来，出租车可以直接通过地下车库把客人送达目标楼号的地下，或直接到某楼地下出口接客人出行，极大方便了华贸公寓业主和住户的出行。由于围合的公寓采用了人车分流的设计，地面是优美的园林景观，汽车只走地下车库，因此允许运营车辆进入社区内部交通系统并没有给地面行人带来影响，也解决了诸多高档社区门前出租车排队候客造成局部拥堵的问题。这是CBD地区商用地产首次将内部交通网络和市政交通有机结合起来使用。

景观绿化

景观的特点与整体住区的性格特点相吻合，摒弃繁琐的装饰，以简洁、明快见长。中央水景公园、组团式绿化、分点式绿化、散落在社区每栋楼间。

借鉴自然界中水的不同形态，塑造出中央园林水景观

的自然效果。水池和水墙有雕刻的花岗岩和踏步、特色墙、坐墙、不锈钢档板掩映，和整个园景融为一体。

针对北京四季鲜明的特点，以枫、松、玉林、李树、柏等名贵树种做为主要栽植乔木，间配银杏、樱桃、栾木、刺柏、玉桂、玉兰和番松等树种，三季有花，四季有景。

在灯光照明方面，则配置了柱灯，矮柱灯、踏步灯、墙灯．埋地射树灯、内嵌特色上射灯，车行道上射灯、聚光灯、天花灯、道路灯等近800百套。

建筑的第五立面――屋顶采用种植屋面。北京城区大量建筑物顶层的，造成高空悬浮尘和飘尘随意漂浮造成严重污染。屋顶绿化不仅能够有效稳固悬浮尘和飘尘．而且可以缓解城市绿化用地紧张，治理城市热岛效应。对屋顶绿化市场进行慎重考察后，结合北京气候和项目本身的特点，华贸中心采用科技新产品：生态佛甲草进行屋顶绿化。

佛甲草成活率非常高．每年绿期为270天左右，耐旱时间长达100天，不需大面积经常性浇水。此外，佛甲草能有效隔热，保护防水层，减缓屋顶排水压力，解决建筑物屋顶隔热、防水等难题。

节能创新

在节能方面，华贸公寓引入电厂的循环水，保证园林水景冬天不结冰。同时，还设置了一个300m2的蓄水池，供硬景观水池清洗、园林绿化灌溉之用，达到自给自足，自我循环的节约目的。循环用水达到了国家饮用水标准，为夏季儿童的嬉戏活动安全提供了良好的条件。

采用节能灯具，节水洁具。采用外墙外保温，断桥隔热双层中空窗。全部采用隔热架空种植屋面，整体住宅全部精装到位。

结构设计

华贸中心住宅区由互相连通的大底盘多层汽车库和多栋塔、板楼组成。由于建筑方案的原因，造成塔楼外墙较少，结构整体抗扭刚度较弱，通过调整内，外墙厚度，优化墙体布置，达到结构体系合理，满足建筑专业功能要求。

针对地下室结构超长，通过设置后浇带，减小混凝土水灰比，选用合适的骨料，加强混凝土养护，通过无粘结预应力筋对楼板和外墙施加预压应力等措施，确保结构满足正常使用要求。

由于本工程设计周期短，施工队伍多，相互间配合尤其重要。结构专业除每星期三去现场解决问题外，还随时处理施工现场遇到的实际问题。

由于电力等政府部门介入较晚，致使变配电室一再修改，结构专业不厌其烦，多次配合甲方和电力部门，修改原有设计并对已建好变电室进行改造，满足电力部门的要求。

设备设计

冬季设采暖系统，均为分户计量。夏季采用直接蒸发式户式冷水机组，每户在阳台设有一个室外机机位，设有组织排水，提高了各户不同的舒适度的要求。

会所，俱乐部等均设置独立的制冷系统，便于独立运行和调节。

住宅设有生活给水系统、中水供水系统、生活热水供水系统。排水为污废分流。全楼设消火栓保护系统，住宅公共区域如过道、电梯间等设自动喷水灭火系统。全小区集中设置热交换站，为小区供暖及供应生活热水。

小区利用电场冷却循环水作为景观水源，独立设置管线系统，既满足了小区景观的品质要求，又最大限度地利用了水资源。

电气设计

1．方案阶段

华贸项目总建筑面积100万m2，分住宅、商业、酒店及办公。住宅为一期，最先开工。在方案阶段甲方要求我院做总体用电规划，由于甲方不同意供电部门在该项目内设11O／35kv变电站的要求，我们做了深入细致的计算最后与供电部门及甲方确定分别在住宅区和商业区各设一个lOkv开闭站。住宅区共设7个局(自)管10KV变电室。

2．初设阶段

(1)因住宅区地上有水系，外线条件有限，为避免与设备管线交叉，电气外线全部走在地下二层车库内，并与设备专业划分好空间位置。

(2)7个10kv变电室设于住宅楼地下一层为解决噪音干扰，设备选择低噪音产品及首层变电上方不设住宅等措施。

(3)确定好各栋楼各类设备用房位置统一规划强弱电线槽走向，解决多人参与及分期出图带来的混乱和留洞遗忘。

(4)与园林设计方密切配合，及早提供用电要求，便于平衡供电点和出线位置。

3．施工图阶段

由于工期紧甲方修改多为保证质量，把19栋楼和地下联体大车库分成几个区，设计实行分区单项工程专人负责制，与施工、监理方密切联系及时解决施工中存在的问题，确保图纸质量，满足甲方要求。

过程与结果

华贸中心住宅区的设计工作，由于前期方案与北京地方法规的矛盾造成方案反复修改，占用了近一年时间，而留给初设施工图设计的时间只有短短数月，设计周期极不合理。设计人员作了大量的设计及沟通工作。顺利完成了整个华贸中心的园林、交通、总体规划及单体方案的报审工作及华贸中心住宅区的人防消防初设。施工图分三期出图，由于工期很紧，造成设计时间重叠，各项设计工作均穿行。地面建筑19栋，往往一期还未审批，二期已开始设计。三期还未出图，二期又要修改。最忙时同时有40多名设计人员加班加点。以保证工期的顺利进行。设计实行单项工程专人负责制，不因为设计时间短而降低设计质量。及时下工地解决技术问题，做到随叫随到。中间又遭遇了2003年非典流行的特殊情况。我院设计师们克服重重困难，始终坚持在第一线工作，与其它各方积极配合，保证了设计作品的较高完成度。

华贸中心住宅区已成为北京CBD地区具代表性的，真正具备国际品质的高端社区。这是多个精英团队职业化协作的智慧结晶。

中方：北京市建筑设计研究院(BlAD)初步设计及施工图设计。

主管副院长：张宇

工程主持人：黄盛昕

建筑负责人：李秀丽　吴涛　巨学兵　王哲　谭耀辉　焦舰　王建英

结构负责人：李婷　李伟政　秦锦红

设备负责人：罗辉　乔群英　冯瑞芬

电气负责人：郑淑芹　许群

美方：KPF NEW YORK概念及方案设计

总负责人：James Von Klemperer AIA

建筑师：Roger KleIn 穆英凯 龚丽平

景观设计：易道EDAW

主要设计人：乔全生　简振声

室内设计：北京新世家中心Casa Nuova

香港高文安设计有限公司

北京神龙装饰公司

主要设计人：Gluseppe Soarrl惠健忠　王英

门窗及幕墙设计：北京神龙装饰公司

主要设计人：魏东海　戴琳　李华

物业顾问：第一太平物业管理有限公司

投资及造价顾问：利比建筑工料测量师有限公司

作者：黄盛昕，北京市建筑设计研究院1A2工作室室主任高级建

筑师：主任建筑师国家一级注册建筑师

摄影：杨超英，《建筑创作》杂志社　摄影师

收稿日期：2006年11月