万科“转型”棋局

低调入股徽商银行

2013年10月31日，万科企业股份有限公司（下简称“万科集团”）宣布，拟以基石投资者的身份入股徽商银行股份有限公司（徽商银行，3698.HK）。

11月12日，徽商银行成功在香港联交所上市，募集资金约85.57亿港元，成为近三年来香港最大的银行IPO，象征意义重大，但由于万科集团的入股仿佛变得不太瞩目。万科集团作为内地房地产领军企业，入股徽商银行后将怎样发展和转型，成为业内人士首先思考的主题。

然而对万科集团来说，入股徽商银行显得非常淡然，至今只在10月31日一则公告，而在集团的官网上，始终没有关于此次入股的任何信息。

据公开资料显示，2005年徽商银行由安徽省内6家城市商业银行和7家城市信用社联合重组成立，总部设在安徽合肥，目前拥有199个机构，覆盖安徽全部16个省辖市以及邻近的江苏南京市。

截至2012年12月31日，徽商银行总资产、贷款总额与存款总额分别为3242亿元、1638亿元和2395亿元，以资产、贷款、存款规模计算，是我国中部地区最大的城市商业银行。

徽商银行控股股东中的国有股份占比巨大，截至2012年，徽商银行国有股占比为62%。在徽商银行前十大股东名单中，安徽省能源集团有限公司、安徽省信用担保集团有限公司、安徽国元控股有限责任公司、安徽省高速公路控股集团有限公司四家省属国企雄居前四位，分别持有该行9.99%、9.81%、8.42%和6.12%的股权。

在此之前，万科集团总裁郁亮多次在公开场合表示，我国房地产业已进入下半场，游戏规则发生变化，房地产企业应重新检视自己存在的方式和策略，万科在未来几年内将完成从产品供应商到城市配套服务商的转型。

而基于徽商银行的国企背景，其在安徽省内市政府和基建工程建设方面均有涉足，这与万科城市配套服务商的转型方向不谋而合。业内人士指出，入股徽商后，在徽商银行的牵线下，万科完全有机会参与安徽省城市基础设施的规划、设计、开发和运营，从而为万科朝着城市配套服务商方向转型提供实践机会。

徽商银行董事长李宏鸣在香港IPO投资者推荐会上也表示，此举反映出中国大的改革趋势，不同产业资本开始合作，在城镇化的大背景下，中部地区为新的亮点，今后两家会有合作的机会。

对此，业内将入股徽商银行当作万科集团向城市配套服务商转型的实质措施，而对于此次入股的具体含义，万科集团始终没有给出明确的说法。不过，可以肯定的是，这家过早步入销售“千亿俱乐部”，并朝着“两千亿俱乐部”迈进的国内龙头，正在慎重的谋求转型，至于它转型的方向，很可能就是我国整个房地产业发展的新方向。

试水城市配套服务商

今年前三季度，万科集团实现销售额1285亿元，完成全年销售目标的80.3%。按照招商证券的最新预测显示，万科集团今年有望达到1800亿元的销售额。

万科朝着销量2000亿元的门槛迈进，但在销售体量不断增加的同时，也为郁亮带来前所未有的压力。“万科现在体量很大，如果走错路，很难掉头。”被问到万科面临的最大难题时，郁亮把确定未来的发展方向放在第一位。

对万科未来的定位，郁亮给出的答案是城市配套服务商。郁亮表示，城市配套服务商，就是为城市的发展做相应的配套设施，这样只要城市在发展，集团就有发展的机会。

随着城市的发展而发展，是万科集团的未来发展方向。对此，一位熟识万科的业内人士对《楼市》记者表示，万科想做城市配套服务商，狭义地讲，就是紧跟城市发展的步伐，做相应的配套设施建设，比如建设体育馆、卫星城，甚至垃圾场等；广义地讲，在城市发展过程中，人们产生的任何需求都是万科集团的发展方向，比如为提高居民生活的便利性而建立社区服务、社区金融等，都在万科的发展范围之内。

“现在我国正大力推进城镇化进程，城市的发展速度将逐步加快，这样无论从狭义还是广义上讲，万科都有较大的发展空间。万科集团此次入股徽商银行，能为万科朝着城市配套服务商方向转型带来新的机遇。”上述人士表示。

而仅仅在中部地区寻求发展，并不是万科入股徽商银行的主要目的。

“万科的项目遍及全国，位于一线城市的仅占20%，其他都位于二三线城市，这些城市未来都有很大的发展机会，符合郁亮对万科城市配套运营商的定位。”某业内人士对《楼市》记者分析，“基于徽商银行的国企背景和地域属性，万科集团可把中部地区当作向城市配套运营商转型的试点，在这里先尝试，有一定的经验后，进行创新和复制，从而在全国范围内推行。”

入股徽商银行，发力中部地区，进而在全国范围内拓展城市配套运营商进程，只是万科集团的一个发展方向。另外，万科集团也希望能将徽商银行的业务带入自己的社区，为集团内的社区服务和社区金融提供便利。

郁亮表示，入股徽商银行，我们就是想在社区金融方面做一些尝试。其实前段时间我们一直在讨论做住宅银行，后来发现真的成立一个银行至少要三年，而且不知道能不能成功。这种方式反而好，合得来走下去，合不来就当作投资。

历经三十年的发展，万科集团在全国范围内沉淀下来的社区规模和业主群，是万科集团亟待开发的一座金矿。万科2012年企业责任绿皮书上显示，截至2012年底，万科物业共为全国317个社区，38.23万业主提供物业服务，管理物业近5358万平方米。

为将庞大的业主群当作新的利润增长点，万科在社区服务上不断创新。比如万科北京长阳半岛小区，已经配齐包括第五食堂、超市、银行、药店、洗衣店、幸福街市在内的“五菜一汤”模式。而在万科上海的实验中，服务力度进一步升级，包含文化中心、服务中心、健康中心、商业中心、云中心五大特征的美邻中心，以及涵盖订车、订票、居家保洁、物流送餐等一键贯通服务的睿管家物业也在实验当中，几乎包含业主生活的各方各面。

在社区服务谋求发展的同时，万科在杭州良渚文化村项目中也开始探索社区金融服务，这种服务的载体是“村民卡”，村民卡就像一张银联卡，里面存入现金，在社区内的村民食堂、早教中心、超市等社区配套服务场所都可以刷卡消费。

“徽商银行的作用就是把万科的社区服务和社区金融联系起来，将‘村民卡’进一步升级，使它在不断完善社区内功能的同时，也能不断扩大它的使用范围，比如在各个大型超市、商场使用，甚至最终能在整个城市流通使用。”业内人士表示。

此外，万科集团还拥有包括建材供应商及承包商在内的约8000家合作企业，其中5000家为中小型企业，而徽商银行在中小企业贷款方面有很强的优势，超过95%的贷款客户是中小企业。

“中小型银行财务状况不明，银行不喜欢贷款给他们，但通过万科的入股，万科能为徽商银行筛选客户，令徽商银行为那些经营状况良好的小企业提供便利的融资通道，这在客观上也有利于万科在与这些企业合作时占有主动权，降低采购方面的资金成本。”业内人士指出。

只是第一步

基于徽商银行的国企背景和地域属性，万科集团入股徽商银行，是其朝着城市配套服务商转型的第一步。

资料显示，万科集团旗下子公司此次以27亿元人民币认购股份数不超过8.84亿股，最多认购股份占徽商银行总股本的8.28%，成为第一大股东。

尽管原持股第一的安徽省能源集团的持股比例将被摊薄至7.57%，但在徽商银行前十大股东名单中，前四位均是安徽国企。有业内人士分析，根据以往的经验，如果地方政府想要拥有控股权，不排除这些排名靠前的大股东会通过签署一份有关共同持股的一致行动人协议，以保证政府的控股地位。这样，万科的权利和利益就会受到阻碍。

万科内部人士曾公开表示，即便成为徽商银行的第一大股东，也只是战略投资，只是为更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，不会影响到银行的正常业务开展，也不会用银行的钱来投资房地产。

并且，万科集团与徽商银行在业务领域并无过多交集。资料显示，目前万科在安徽省的项目数并不多，全省17个主要城市中仅有8个万科楼盘项目，且安徽亦不是万科全国布局中的战略要阵。

而由于徽商银行属于区域性股份制银行，万科与徽商银行实现共同发展，还要受到政策方面的限制。比如银监会今年出台的 《中国银监会办公厅关于做好2013年农村金融服务工作的通知》（银监办（2013）51号）规定，允许城市商业银行在有关辖区内及周边经济紧密区申请设立分支机构，但不得跨省设立分支机构，以抑制盲目扩张冲动。一定程度上，这会影响万科把握新商业机会的速度和收益。

“其实万科入股徽商银行的理由很简单，地产企业没有金融背景，不具备把控风险的能力，所以需要上一段时间的学，万科入股徽商银行具有一个董事席位，其实就是派人去学习，去了解客户需求和金融产品。这件事的关键在于，万科会派谁去担任徽商银行的董事席位，结合这个人在万科集团的作用和职位，就能推测出万科入股徽商银行，最倾向于朝着哪个方向发展。”有业内人士分析。

关于万科派谁去担任徽商银行的董事席位，《楼市》记者联系万科集团，并没有得到回应。

将掀“创新”转型浪潮

其实，以房地产为主业的多元化企业控股银行的案例并不鲜见。仅在万科入股徽商银行的4天前，越秀集团宣布以116.44亿港元收购香港创兴银行75%的股份。而早在2011年9月，绿地集团便通过增资控股成为盘锦市商业银行第一大股东。

但这些案例都构不成重大的“里程碑”事件。CRIC研究中心朱一鸣表示，对纯房企控股银行，国家监管部门一直对此严防死守。万科控股银行的意义在于：至此，国内纯房企与银行的联姻宣告正式解禁，今后行业与银行深度融合发展将成行业发展大趋势。

由此可知，万科入股徽商后，很有可能掀起国内纯房企控股银行的风潮。而控股银行后，在社区金融方面将带来怎样的变革，存在着无限的遐想。

其实，花样年控股集团有限公司（花样年，01777.HK）已先于万科布局社区金融，花样年总裁潘军仅以现有业主数量估算：“这是一个每年大约500亿元的金矿。”

潘军对记者表示，花样年的未来发展是一个金融控股集团，旗下业务除去地产板块，其他全部变成轻资产运营。其中，彩生活做的是“社区服务商”，就是把传统的物业公司通过互联网基因重组，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台。

据了解，花样年彩生活现在正在搭建“2.1”版平台，通过移动APP，或互联网录入“社区服务系统”，社区商店就会将商品送上门来，可以通过系统进行在线支付；家里有老人需要照顾，需要保姆或者家政，都能通过这一系统完成。潘军说，完成这个消费过程，只需要系统的个人账户里预存一部分钱。

而潘军更大的野心是，通过社区服务平台，打造“草根金融”：业主如果需要钱急用，或者银行定期未到期，通过一个专业的评估系统评估之后，系统可以确认是不是给他借钱；进而帮助银行进行信用评价，或者通过自己的小贷公司，提供小额贷款给个体，收取利息或佣金。

万科入股徽商银行，很可能也朝着这个方向发展。现在万科南都地产也正在尝试将村民卡的功能移至社区APP上进行虚拟化，以发挥更大功能。“我们正在和支付宝进行战略合作谈判，目前进入技术磋商阶段。”万科内部人士对记者表示，“除了把卡虚拟化，我们还有进一步开发功能的打算。目前良渚文化村的村民卡内余额已达到一定额度。一旦将社区软件支付功能实现，同时在全市的万科楼盘推广开来，资金积累会更多，那时候也可能会打算申请相应的金融运营牌照提供金融服务。”

万科内部人士还指出：“业主的钱分为两部分，花出去的钱和储存起来的钱。涉足社区金融后，万科不仅可以通过各个社区商铺和服务项目来满足业主的生活消费，而且还能以此预测业主的经济能力和潜在需求，在大数据的协助下，对业主储蓄下的钱进行管理和投资，最终形成像余额宝和百度理财那样的产品。”