地产“劝退令”虚实

正在热播的中国楼市活剧日前高潮迭起：3月5日，总理明令要“抑制土地价格过快上涨”；3月15日，三家央企荣升“新地王”；3月19日，国资委迅速要求78家央企退出房地产业务。

迭起的高潮之后，剧情似乎又要进入令人难耐的漫长“纠结”状态。目前的“三点一线”逻辑，也昭示着中国地产业进入难“熔”的钢化利益格局。

“劝退令”下

3月19日，16家以房地产为主业和78家不以房地产为主业的央企主要负责人，被国务院国资委约到北京市宣武门西大街26号开会。国资委主任李荣融在会上提出，78家不以房地产为主业的央企，要加快结构调整步伐，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。

国资委同时公布的数据，显示这78家企业似乎确有继续整合的必要。2008年，这78家企业所属三级以上房地产子企业共227户，约占央企全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入只占到央企房地产板块收入的15%、利润的7%。

而北京产权交易所网站显示，央企似乎正在退出房地产市场：3月19日，中国核工业集团公司挂牌转让下属的北京新润房地产开发有限公司8%股权；此前一天，中国航天科工集团公司已经将其旗下三级子公司北京金中都置业有限公司80%股权挂出。

但据记者从北京产权交易所内部了解，转让目的更多是出于逢高套现的市场获利行为。

中国社会科学院城市发展与研究中心主任牛凤瑞说，在制造业因产能过剩而平均利润率在2%-3%挣扎之际，没有哪个企业愿意割弃房地产这块叼在嘴边的肥肉。即使在房价还不算太高的2005年，据福建省统计局测算，开发商的利润率平均就达50%，最低的约为20%，最高的超过90%。

据一位参会者介绍，会议没有公开78家央企手上有多少地，要多久才能开发完，相关配套项目如何界定，也没有就具体如何退出进行讨论。接下去国资委将更多采取与下属央企“一对一”沟通的方式，达至各方面满意。

因这78家央企名单一直秘而不宣，外人也就无从得知商议进展。于是一些人看来，此举是用方案制定的时间表，掩盖退出的无时间表。

各展腾挪

央企下属地产公司也有足够的空间和借口为自己腾挪。

国资委下达“劝退令”后，中远集团总裁魏家福19日便率先要求集团下属二级子公司中远香港集团，在半年内退出其间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权。一时舆论将之称为“劝退令”的威力。但颇有意味的是，中远国际随即在3月21日发表公告澄清“截至目前尚未对减持远洋地产股份事直作出相关决定”。

在3月15日新晋北京三大“地王”中，有北京远豪置业有限公司。远豪置业隶属远洋地产，而远洋地产是中国远洋运输集团的三级子公司。目前，远洋地产还是内地在港上市的房地产公司十强。

复杂的链条生成了足够的解释空间。“劝退令”之下，远洋地产迅速声明：“远洋地产有限公司和附属公司运营管理与国资背景的投资者没有任何关联，不同于央企，也不同于国企。”同时远洋地产还表示，持有24%股权的第一大股东中国人寿由中保监监管而非国资委，第二大股东为持有16.85%股权的中远国际，只是财务投资。星展唯高达香港联席董事吴淑燕表示，这算不算涉足房地产业现在还没有明确的说法。

远洋地产的解释也折射出其他与央企有关的地产企业态度。

中信地产东莞公司营销部副总经理张境姚日前在接受媒体采访时表示，中信集团以金融业为主营业务。国资委明令78家央企退出房地产行业，与中信地产无关。

近日，注册资金30亿元的中维地产股份有限公司正式成立。其母公司的母公司央企中国烟草表示，中国烟草不归国资委管理，而是直属国务院。故“劝退令”对中烟进军房地产业无任何影响。

还有更多的地产企业隶属的是地方国资委。尽管身份是国企，但不是央企。这些各地的国企在地方政府贷款、建设、卖地的需求下，成为推动二三线房市价格上涨的最大幕后推手。

远洋地产标本的另一个现实是，当前很多央企投资房地产都是以控股公司和参股公司的形式进行，投资房地产的决策其实是由董事会所决定的，而不是央企负责人拍板所能决定。而且部分央企的房地产资产已经进入上市公司，央企是否退出地产，按照证监会的有关法律法规，需股东大会等程序首肯。

国资委的“劝退令”不仅没有界定央企身份、控股比例、子孙公司的关系，对所属央企的土地开发性质也未界定。

目前，中国节能投资、中国铁路物资总公司、恒天集团、中国航空工业集团公司、国家电网下的鲁能集团、中国兵器工业集团公司、中石油等企业，均在大规模开发“自有土地”，这些土地并非市场上竞来。

意在重组

国资委在央企“地王”频现之下发出“劝退令”，其实是发现了重组央企房地产业务的一个良机，希望多年来“走了弯路”的重组战略可望重新推动，并非是压力之下的紧急应对。

央企重组经历了一段艰难的历程。2004年6月28日，国资委一度决心重组央企房地产业。在其的《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》中认为，中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利（集团）公司、华侨城集团公司等五家房地产业务规模较大，在企业全部业务收入中比例较高，决定拟以房地产作为主业（或主业之一）发展。准备将房地产业作为非主业剥离的有关中央企业，可与上述企业联系，在自愿协商的基础上，研究有关重组问题。

但主管部门出于惯性，采取了行政划拔的方式。以中房集团为例，2005年年初，中房集团从主营电力的华能集团无偿“划拨”房地产资产到中房集团名下，而中房集团没有为这笔资产支付任何费用。

此后，中房集团一直希望能整合到优良的地产资源，包括中远集团旗下的远洋地产。但2004年开始的中国房价高涨，令这些优质资产都通过各种改制迅速逃离了被“改造”的命运，也为今天央企地产的再重组添置了困难。一位接近国资委的专家分析，央企地产如果股权关系相对简单，退出房地产还是比较容易的。

原中房集团董事长孟晓苏后来回忆，2004年，时任中国经济体制改革研究会会长高尚全和中国房地产业协会会长杨慎向中央递交《关于有效整合中央企业房地产资源的建议方案》，建议采取股份制方式，但却未被有关部门重视，没有成功。“当时采取行政划拨，被制定为5家央企之外的房地产资源没有动力参与重组工作。当时如果是股份制的话，那么今天就不会出现这么多的问题。”

随着其他央企迅速自主做大自己的地产，国资委在2005年先后几次固定央企从事房地产业务的“正规军”，规模扩至华润集团等13家。

到2007年年中，国资委召集专家探讨央企地产业整合新思路，股份制模式渐获共识。

2008年北京奥运会后，国资委再启央企重组。鉴于重组进程缓慢，李荣融称，下一阶段国资委要转变重组方式，由之前自愿组合转变为国资委主动推进。

国资委企业改革局在与一些地产央企接触后，暂定房地产作为主业的央企保留14-15家，企业主业之外的辅业资产都须进行主辅分离改制。当年，包括中石化集团管道储运公司、中国长城工业总公司以及中国兵器装备集团下属的嘉陵集团等7家央企，携旗下共计12.6万平方米的物业资产登陆北京产权交易所，意向出售价格均低于市场价格。

但2009年的金融危机突袭，打乱步骤，央企一下成为“保增长”的主力，央系地产在连夺“地王”后，迅速拉升全国房地产投资和消费热度。

这也使得非主业央企的地产成尾大不掉之势，并雄心再起。3月10日，就在距离国资委“劝退令”出台一周前，宝钢集团下属的宝钢广东钢铁集团刚以4.14亿元的价格拍下为其量身定做的广州琶洲的一个商业地块。

东航房地产投资公司2009年有龙华机场500亩土地储备以待开发。在2010年宣传资料上，东航房地产甚至提出了未来五年，以上海为核心城市，选择西安、云南进行区域重点发展，成为项目管理能力突出、资产质量优化、规模适度、依赖土地战略性储备与精细化运营获得更高利润的专业化房地产开发企业。

海航集团的房地产板块资产规模，比其他航空公司走得更远，该公司去年9月曾以18.24亿竞得上海陆家嘴滨江地块。由于地产板块的强势，海航资产规模从2007年22.5亿元一下子翻番至2008年的52亿元。

无关房价

“国资委不管房价，他能管的就是央企，他做动作了，房价下不来，不会有人找他问责，但是如果他不做，弄不好他就成不作为了。”一位地产人士如是揣摩主管部门心态。

事实上，地产界对国资委“劝退令”的作用也多看空。阳光100置业集团董事长易小迪称，这对房地产业是治标不治本。华远老总任志强表示，央企不制造“地王”，也会有外资或民企制造“地王”，关键是得进行土地放量、土地制度改革。

曾与央企竞标过地块的重庆市房地产民企金科集团副总裁李战洪表示，这预示着房地产市场未来的集中度将越来越高，包括土地资源的集中。

3月21日，国资委副主任邵宁在参加中国发展高层论坛时直言，无论是民营的还是国有的开发商，在房价等问题上的影响其实是非常有限的。

国资委“劝退令”后，一位国有银行的授信部负责人告诉记者，确定16家央企，其实对银行信贷流向来说也是一个引导。原本相对分散于较多央企的涉及房地产的信贷，今后难免会向这16家央企集中。

SOHO中国公司董事长潘石屹称，别看“杀死”了78家，剩下的16家“杀伤力”更强。

据国资委统计，2009年，这16家央企房地产板块资产总额为5616亿元，占全部央企房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部央企房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部央企房地产业务净利润的93%。

本已强悍的16家央企，如今某种程度上获得国资委的正式“颁证”，更将生威。

更有市场人士担心，“劝退令”不仅对地价、房价难有影响，而且还对78家央企正在开发建设的地产项目质量产生消极作用。

由于房地产开发有一定的周期，要求正在开发的央企退出，难免使这些公司丧失做长期品牌的耐心，在地产品质、专业能力、后续服务、质量保障等方面不进行大的投入，最终让消费者承受这些压力。

在重组房地产业务之前，国资委下令加快央企酒店业的分离重组，加强以酒店业为主业的央企资源集中度。

在充分竞争的市场领域，央企不但未全部撤离，反而集中优势兵力“做强做大”，隐隐描画出未来中国各市场领域由央企分工掌控的寡头态势。