浅析以房养老——反向抵押贷款保险

中图分类号：F840 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01

摘 要 反向抵押贷款保险在部分发达国家早已成为养老的一个重要模式，即我们常说的“以房养老”模式。但在中国，反向抵押贷款则还只是一个新兴的养老模式。本文结合我国实际，重点探讨本模式必要性和发展途径，以期对发展反抵押贷款和加强养老保障有所借鉴。

关键词 以房养老 反向抵押贷款 养老保险

所谓“反向抵押贷款”保险，是指投保人以产权房为标的向保险公司抵押，保险公司按约定向被保险人支付养老金，直至被保险人身故的保险。“反向抵押贷款”保险既区别于银行的抵押贷款，又不同于典当，根据该保险的特点，通常投保人即为被保险人。该保险是一种能体现寿险服务功能的“反向抵押贷款”保险，但至今在我国保险市场上尚未露面。

一、在中国发展反向抵押贷款保险的必要性

（一）有助于改善投保人的生活状况，弥补社会保障的不足

通过反向抵押贷款保险，可使住房这种生活中价值最大、使用期最长的耐用消费品真正流动起来，使“死钱”变成“活钱”，用以改善投保人的生活。例如一投保人拥有一套住房，现在的评估价值是30万元，未来既不升值也不贬值，贷款年利率为6%，银行按评估值的60%发放贷款。在假定贷款交易费用为零的前提下，测算出投保人每月约得到1100元的生活费。利用这笔收入，投保人可大大提高生活质量。因此，反向抵押贷款保险的推出，将大大增加投保人的可变现资产和现金收入，保证社会弱势群体的生活安定。

（二）有助于减少储蓄、扩大消费，培育积极健康的生活方式

反向抵押贷款保险的推出，会诱导人们形成一种积极的生活方式。生命周期理论将人的一生划分为两个阶段：工作阶段和退休阶段。在传统的养老模式下，人们在工作阶段的收入，一般要通过各种形式预留部分以备将来养老之需，这必然要以牺牲工作期间的消费为代价。出于对未来收入及消费的不确定性预期，人们常常会节衣缩食，主动抑制消费，这对国民经济的增长和居民生活水平的提高，都是不利的。反向抵押贷款保险的推出，正好能缓解这一状况。它能使人们对养老期间的收入预期，在相当程度上予以确定化，养老资金来源也有了更充分的保证。人们不必在工作期间为大量预备养老金而极力抑制消费，至少可以是将部分资金用于购买新房，改善居住条件，等到年老后再将住房通过反向抵押变现，来弥补养老金的不足。

（三）有助于丰富保险市场，促进房地产业及其中介业务的发展

保险公司在开办“反向抵押贷款”保险业务过程中，前期涉及的抵押物的估价等事宜，以及保险公司在履行支付被保险人养老金义务完毕后其抵押的产权房，保险公司将委托房地产中介机构进行转让、销售或以其它方式处置，如拍买等。有了“反向抵押贷款”保险对需求者是个福音；对欲购房者来讲，今后也多了产权房处置的渠道；对搞活房地产市场必定带来利好。

二、发展反向抵押贷款保险的主要途径

（一）设计切实可行的条款

由于“反向抵押贷款”保险是投保人将产权房向保险公司抵押，换取养老保命钱。因此保险公司在条款设计时引起重视，养老金领取方式中不宜出现趸领条款，最妥的方式为按月、分期递增支付养老金，以保持被保险人的生活质量，直至被保险人身故。是否要保留10年固定年金可酌情而定；若取消10年固定年金的条款，其养老金给付标准可进行适当调整。该险种的承保对象与传统的寿险略有差异，传统的寿险承保对象年龄一般偏低，该险种的承保对象年龄则较高，且很有可能房产权利人为2人或2人以上，那么连带被保险人的出现就成为了联合寿险，连带被保险人的养老金领取标准会给保险公司在设计条款前的精算工作带来一定的难度。

（二）确定低成本销售模式

由于投保人换取的是被保险人的养老保命钱，因此保险公司在确定销售模式时，必须考虑到以最低的销售成本来保证被保险人能享有最高的保险保障。所以“反向抵押贷款”保险业务不宜采取以保险营销员推销或以其它保险中介销售（如银行、邮局销售，或保险公司、保险经纪人公司）方式来完成，通过中介取得的业务，保险公司所支付的手续费、经纪佣金增加了销售成本，降低了保障水平。最合适的低成本销售模式应当是保险公司人员直销，投保人上门投保或利用保险公司电子商务完成投保。

（三）保险合同的订立与保险合同履行完毕之后抵押物的处置

《保险法》规定：从事保险活动必须遵守法律、行政法规，尊重社会公德，遵循自愿原则。《担保法》规定：担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。保险公司开展“反向抵押贷款”保险业务时，在合法经营的前提下，如何保证“公平”是非常重要的。订立“反向抵押贷款”保险合同前的抵押物的估价工作，既要做到使抵押所担保的债权不超出其抵押物的实际价值，又要充分体现抵押物的价值，以及审核各种资料的合法有效性，保险公司应最大限度地做到“公平”。

参考文献：

[1]龙会芳.反向抵押贷款的国际比较与借鉴.金融教学与研究.2005（2）.

[2]刘嘉伟.社会养老保障亟须住房反向抵押贷款.中国经济时报.2005.5.11.

[3]朱继东，林郁郁.“反向抵押贷款”：好概念能否成大市场.经济参考报.2004.11.22.

[4]陈莺.对我国推行住房反向抵押贷款的几点思考.福建金融.2005（10）.

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