论夫妻一方婚前借款购置不动产的利益归属

摘要：近年以来，离婚时夫妻一方婚前借款购置的不动产之归属争议越来越多，法学研究中对此类问题的认识分歧较大，各地人民法院对此类争议的裁判结果也不一致。根据“《婚姻法》司法解释（三）征求意见稿”第11条的规定，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同清偿借款等因素，要求“不动产权利人对另一方进行合理补偿”，具有相当大的合理性。但该规定可能存在重财产利益“清算”而轻人身关系特殊性的嫌疑，它可能因为对女性的弱势地位重视不足而不利于妇女。夫妻既是两个各自独立的利益主体，又是彼此紧密结合的共同生活伴侣。区分婚姻当事人双方的财产利益，不应当脱离婚姻的特殊性。处理这类不动产归属争议的司法裁判规则，宜根据不动产用途、财产来源、当事人对财产的贡献等因素，予以公平合理对待。

关键词：不动产；婚前购置；离婚；利益归属；裁判规则

文章编号：1008-4355（2011）02-0099-08

收稿日期：2010-12-15

作者简介：蒋月（1962-），女，厦门大学法学院教授，博士生导师，中国法学会婚姻家庭法学研究会副会长。

中图分类号：DF55

文献标识码：A DOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2011.02.15

近年以来，借款购置房屋、停车位等不动产，是我国城镇居民生活中的普遍现象。其中，以所购置不动产向银行抵押获得贷款，是满足城镇居民购房资金需求的最重要途径。因为婚姻关系的特殊性，夫妻一方婚前购置不动产，其购房借款延续到婚姻存续期间偿还的，或者该不动产作为婚姻居所使用，婚姻当事人双方对于这些不动产有所贡献的，该不动产的利益归属问题比较复杂。特别是作为住房的房屋，通常是夫妻财产中最大宗的财产。离婚时对这类不动产的产权归属认定、增值部分是否分割、如何分割等问题，迄今尚无明确国家立法或司法解释作出规定，理论和实务界的分歧也比较大。2010年11月15日最高人民法院公布“关于适用《中华人民共和婚姻法》若干问题解释（三）征求意见稿”（以下简称征求意见稿），向社会征求意见，引起广泛关注。各地电视台、广播电台的相关节目持续讨论和热议，各界反应强烈。该解释第11条拟对夫妻一方婚前借款购置的房屋的归属规定如下：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。” 该司法解释力图合理规范这种易产生争议的不动产利益之归属，为统一司法提供明确依据，其出发点是好的，条款的基本内容具有相当大的合理性。不过，考虑到婚姻财产的特殊性，该条规定尚有进一步讨论的必要，以利于完善。

一、离婚裁判时对夫妻一方婚前借款购置不动产的利益归属的不同认识及裁决结果

对于婚姻当事人一方婚前借款购置的不动产，且婚后双方共同承担清偿债务责任的，离婚时如何认定和处理，各地法院的认识存在明显差异。主要有下列四种不同观点：一是主张产权及其利益均归个人，共同清偿债务的配偶另一方仅产生适当金额的债权；二是认为应以产权证取得时间为判定依据，婚后取得所有权的，宜认定为夫妻共同财产；三是认为房屋增值收益应当由夫妻共享；四是按照婚前已付款比例确定房屋所有权的归属。多个地区的高级人民法院为统一本地区的司法裁判标准，先后出台了相应的指导意见。这些指导意见不尽相同，实际裁决结果有明显差异。

（一）婚前借款所购房屋属于购房人的个人财产

该种意见主张，夫妻一方婚前借款购置房屋等不动产的，离婚时，不动产应认定为购买人的个人财产；以夫妻共同财产清偿配偶一方婚前购房之债务，只在夫妻之间产生债权债务关系；离婚时，将婚后用于归还借贷的全部金额之一半返还给产权人的配偶一方。这种观点主要是以合同法和物权法原理为基础，并以《中华人民共和国合同法》相关条款和《中华人民共和国物权法》第15规定为依据。《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该观点强调，不动产买受人婚前虽未取得该不动产的产权证，但其与出卖人之间签订的不动产买卖合同已经发生法律效力；不动产买卖合同的生效时间即是买受人取得该不动产产权的时间；不动产的产权证是政府有关部门根据该买卖合同出具的权属证明文件。

上海市高级人民法院于2004年解答“夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理”的问题时，认为“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产权证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。”`沪高法民一［2004］25号，《上海市高级人民法院适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》第6条。资源来源：婚姻家庭律师网（），访问时间2010年12月9日。

这种观点不关注当事人不动产买卖关系与其婚姻关系的关联性。强调购买人在婚前购买房屋，不论是自有全部房款或是借款购得房屋，其已取得该房屋的所有权。办理房屋抵押贷款的，为清偿借款而将房屋的所有权抵押给银行或者其他抵押权人的，抵押人与抵押权人之间是债权债务关系。在婚姻关系存续期间，夫妻用共同财产清偿借款的，夫妻之间仅产生债权债务关系，不改变房屋所有权的归属。婚后配偶另一方参与清偿债务的行为是为房屋产权的取得作贡献，但是，婚后双方共同归还借款仅仅是在偿还银行的债务，与房屋产权归属是两个不同的法律关系，不改变房产作为个人财产的性质。

（二）以产权证取得时间判断婚前借款购置房屋的产权归属

这种观点认为，婚前借款购置的房屋，其权属认定应以产权证取得时间为判定依据。虽然一方婚前以个人名义借款购房，并以个人财产支付首期款，但婚后始取得房屋所有权，即使产权登记在夫妻一方名下，仍应认定为夫妻共同财产；离婚时作为夫妻共同财产予以分割；一方婚前支付的首期款金额，配偶另一方应补偿其中一半给付款配偶；尚未清偿的债务，认定为夫妻共同债务，由双方共担清偿。这种观点主要以物权法原理为基础，不动产物权的取得以登记为生效要件，并以《中华人民共和国物权法》第9条为依据，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，房屋所有权证在婚后取得，按照现行《中华人民共和国婚姻法》第17条关于夫妻共同财产范围的规定，相关房屋应归入婚后所得，在当事人无相反约定的情况下，应当认定为夫妻共同财产。

江苏省高级人民法院即持此观点。2005年5月，在江苏省高级人民法院民一庭举行的婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会上，关于一方婚前以个人名义支付首期付款、办理房贷，婚后以夫妻共同财产支付房贷的房屋性质的认定及处理问题，与会代表认为，“应当区分不同的情况分别进行认定。一方婚前以个人名义支付首期房款并办理房贷，如果婚后取得房屋所有权，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割；对于一方婚前支付的首期付款，可由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。如果所有权系婚前取得，则应当结合产权登记情况进行认定。如果登记于双方名下，则认定为夫妻共同财产，处理原则同上；如果登记于一方名下，则认定为一方个人财产，对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。”［1］

江苏省高级人民法院“关于按揭房屋的权属认定”明确持前述立场。2008年《江苏省高级人民法院“关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要”（征求意见稿）第13条指出，“夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。”反之，“如果所有权系婚前取得且登记在一方名下，但在夫妻关系存续期间又用共同财产还贷的，该房屋应认定为登记一方的个人财产；对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。”苏高法电［2008］464 号，苏省高级人民法院“关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要”（征求意见稿）第13条。资料来源：包头律师专家服务网，www.省略/onews.asp？Id

5872，访问时间2010年12月8日。

这种意见严格遵循不动产所有权转让须经登记的规定，将获准登记的时间点作为识别标志，适用现行《婚姻法》第17条、第18条关于夫妻婚后共同财产来源、个人特有财产来源的规定：凡结婚后取得所有权的，认定为夫妻共同财产；凡婚前取得所有权的，认定为个人财产。

（三）婚前借款购置的不动产为个人财产，但婚后增值收益应由夫妻双方共享

这种观点认为，对于需要借款才能购置房屋的婚姻当事人而言，购房涉及机会成本。在工商业社会，不动产特别是城市的不动产价值巨大，价格上涨快，夫妻双方受制于经济条件，也出于婚姻共同生活的考虑，一方购房后，另一方放弃购房机会，夫妻双方利用共同财产清偿一方为购房所欠债务，该房屋的增值部分，离婚时应按照夫妻共同财产予以分割；否则，对非产权人一方不公平。江苏省高级人民法院明确持此观点。夫妻一方婚前借款购置的房屋，婚前取得所有权的，应当认定为个人财产，但婚后以夫妻共同财产偿还债务部分，由所有权人给予返还。如果夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院应予支持。苏高法电［2008］464 号，江苏省高级人民法院“关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要”（征求意见稿）第13条。资料来源：包头律师专家服务网，www.省略/onews.asp？Id

5872，访问时间2010年12月8日。

这种意见较充分地考虑到了婚姻共同生活体的整体利益与作为个体的夫妻各自利益之间的关系，以及非买受人在共同生活过程中对买受人所购置的不动产有形和无形的贡献，对两个利益主体各自的利益都有所兼顾。有评论认为，房屋是一方婚前的个人财产，“在婚姻关系存续期间房屋的增值应当归该房屋的所有权人，与夫妻的另一方无关”，把房屋的增值一概作为夫妻共同财产，对支付首付一方不公平，因为房屋的增值是房屋本身的市场价值变化所致，“房屋作为不动产所有权的权利客体在婚前婚后并未发生变化”；离婚时不能作为夫妻共同财产予以分割。但完全个人财产的观点也值得商榷。“夫妻一方共同按揭支付贷款，这一部分资金被夫妻另一方（买受人）占用，直接导致了夫妻另一方在婚姻存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质受到一定的限制和影响”，认定为个人财产是对夫妻之间可能的分工和其各自对家庭的贡献的漠视，显失公平。“婚后一方承担了另一方婚前按揭房的还款义务，对于维护房屋的所有权现状具有积极意义，降低了因还贷不力银行就该房屋行使抵押权的风险”，夫妻一方的贡献已融入该房屋之中，该方配偶有权得到补偿［2］。增值共享的观点，既关注物权转移，又重视婚姻的特殊性，无论是从价值导向还是结果公平的角度看，都更为合理。

（四）根据婚前已付款比例大小确定房屋所有权的归属

这种意见提出，对于婚前借款购置的房屋之归属认定，应以已付款占购房总价款的比例为依据：婚前首付或者已付款占购房款总额之比例低，婚后以夫妻共同财产清偿购房借款之金额占购房款总额的比例高的，宜认定为夫妻共同财产；反之，则认定为婚前购买人的个人财产。河南省高级人民法院即持此观点，其指导意见提出，“一方婚前借款或通过银行按揭、贷款购买的房屋，购房所欠债务主要是用婚后共同所得偿还的，视为夫妻共同财产。”河南省高级人民法院（民事审判第一庭）“关于当前民事审判若干问题的指导意见”（2003年11月）第58条第3款。资料来源：法律无忧网（www.省略/article_detail.asp？iType

0&ID

2872），访问时间2010年12月8日。

这种按婚前婚后出资比例决定借款购置房屋归属的作法有

一定合理性，尽管从现有法律理论或法律中不容易找到明确的支持。有人质疑这种意见“抛开法律概念和法律框架”，“过于随意的法律演绎使得法官自由裁量权太大”。不过，笔者以为，司法裁判规则追求的是尽可能公平合理的结果。如果说出资比例对所有权归属认定毫无影响，这也不够客观。对于新型疑难问题，如果非要从既有法学教科书中找到现成答案，是不现实的；如果不适当突破传统法理或规则，法学也不会发展。

比较而言，江苏省高级人民法院的观点，可以说是对上海市高级人民法院与河南省高级人民法院立场的折衷，能够更好地兼顾对婚姻的特殊性，并平衡婚姻当事人双方各自的利益。

二、对征求意见稿第11条的评析

征求意见稿第11条采纳了前述第一、三种意见，客观地说，这条解释充分注意到了婚姻配偶一方在婚姻关系存续期间对另一方购置的房产之贡献和不动产的市场价值变化，要求产权人就另一方的贡献和不动产增值向另一方作相应补偿，具有相当大的合理性。从理论上分析，这条规定已经考虑到了方方面面，相当周全。不过，仔细推敲，仍可以发现这条规定中存在某些需要进一步研讨的因素。

（一）该规定仅涉及“银行贷款”，其适用范围或条件过于苛刻

虽然利用银行贷款是多数居民购房时解决自有资金不足的主要途径，但不能认为所有居民借款的对象均为银行。将银行贷款优于其他借款，甚至不承认民间借贷，这显然不尽合理。事实上，有些居民可能由于年龄、户籍、信用等因素，没有从银行贷款的可能性；还有些居民为了节省“利息”，买房的部分资金是向亲友筹集的。非银行的借款，只要真实地用于购置不动产，

也应该将其与银行贷款一视同仁。

（二）司法自由裁量度偏小

第11条规定“可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产”，其用词是“可以……”，而没有使用“应当……”，有一定弹性空间。但从其文字看，没有进一步界定哪些情形下该不动产可以认定为夫妻共同财产。因此，如果该条款未来生效，其适用结果将把争议财产界定为

个人财产而非共同财产。但是，在现实生活中，至少在三种情况下，配偶一方对另一方婚前购置的不动产作出的贡献巨大：一是婚姻存续期间长，配偶一方因婚姻共同生活而使得配偶另一方能够长期积累财产清偿购房所生债务；二是婚姻共同生活期间清偿债务之金额占所购房全部房款的比例大；三是购房人婚后因为健康原因长期主要依赖配偶另一方扶养。但是，按照第11条的规定，无论是夫妻共同生活50年还是配偶另一方用其个人特有财产清偿房贷的金额远远高于婚前付款额，都不改变该不动产归配偶一方个人所有的性质。

（三）非所有权人获得合理补偿的给付极可能遭遇“执行难”

首先，配偶另一方的财产由所有权转变为债权，由主动一方变成被动一方，其利益实现增加了不确定性。因为非房产所有权人的配偶一方，对于帮助对方偿还贷款的钱款，是拥有所有权的，其权利实现处于“自在状态”，只要求不特定义务人不主动侵害其所有权即可。然而，自从将这些收入用于配偶对方偿还购房贷款后，按照该征求意见稿的意见，该方配偶仅享有请求对方给付合理补偿的权利，其权利从原来的所有权变成了债权。债权的实现有赖于债务人的积极作为，该配偶由主动者变成了被动者。如果债务人不主动履行债务清偿义务，债权人债权的实现需要付出新的代价。例如，向人民法院请求司法保护，或者在人民法院裁决后请求强制执行。其次，从实证角度观察，由产权人给予另一方“合理补偿”会遇到执行难的问题。债务人由于某种原因没有清偿债务的能力，债权的实现遇到了难以克服的困难，债权人面临这种风险的可能性极大。因为购房人已经为购房欠下巨额债务，离婚后，如何有能力筹集足够的金钱向对方作出补偿呢？如此一来，该方配偶的利益如何有保障？

（四）该条规定的价值取向是否适当有待斟酌

如果夫妻一方婚前出资购买不动产，就认定为购买方的个人财产，这意味着在平衡婚姻当事人双方的财产利益时，是有利于买房人的，在事实上特别不利于已婚妇女。它可能引导婚姻当事人各方各自购置不动产，当事人不论男或女，婚前想方设法借款为自己购置不动产，只要将该不动登记在自己名下，不论是现在或将来，其居住就有了保障；否则，如果婚姻当事人一方不拥有属于自己的住房，一旦婚姻破裂，离婚时难免遭遇被迫“净身出户”或被“扫地出门”的境地。

（五）对未成年子女抚养、老人赡养不利

在理论上，婚姻当事人各自拥有独立产权的房屋，本身是好事。但是，中国土地资源稀缺，不可能人人独自拥有自己的产权房，而且以中国现有房屋价格看，除了少部分人口或家庭外，绝大多数人购房都需要借款。债务金额巨大，还款时间短则5年，长则20年。精于自我利益算计的婚姻当事人双方，都忙着赚钱偿还购置不动产的借款，抚养子女、赡养老人的经济能力大大降低。老、弱、病、残、幼家庭成员的权益，又如何获得保障？

（六）与中国婚姻传统相去甚远

根据传统的男娶女嫁习俗，房屋等不动产通常由男方及男家预备，女方及女家通常准备“细软”，通过分工合作完成婚姻共同生活的“基本建设”，使新婚夫妇自结婚之日起就能够“过日子”。按照征求意见稿的第11条，当婚姻关系破裂时，虽然非购房人可以要求分割房屋增值收益，但在男娶女嫁习俗未根本改变的环境下，特别是在中国农村地区，一旦遭遇离婚，已婚妇女将处于一种特别不利的境地。

（七）与中国土地资源稀缺的国情不甚吻合

中国土地资源稀缺，不可能人人拥有房屋。但是，如果仅与配偶共享，一旦离婚，将对自己不利。这无疑将鼓励夫妻各自为阵，不与对方共同承担还款责任。结合该征求意见稿第11条，“离心离德”的价值取向更为明显。

（八）对于城乡不同区域人们相互联姻有某种隔离效果

从某种程度上讲，这条规定的主要受益群体是城市居民，对农村户籍人口的利益诉求考虑得相当少。在城镇，由于房价高，夫妻一方婚前借款购置不动产的，将归个人所有，这意味着一旦离婚，该不动产将不被归入夫妻共同财产予以分割。这让购房者吃了一颗定心丸。从利益关联性考察，这条规定侧重于保护已经富裕起来的城镇居民的不动产利益，或者说，城镇中具有较高收入的群体――他们有能力为子女购置房屋等不动产。随着人口大规模流动，大量农民进城谋生，城乡人口之间的联姻越来越多。有房族与无房族之间，即使结婚成为夫妻，似乎仍将隔着不动产所有权这堵“利益高墙”。

婚姻关系是一种非常特殊的人身关系。不动产利益因为有登记簿记载，其归属可以清晰界定，而夫妻人身关系上的投入和付出，其价值应该高于财产利益，法律却无法准确测算，一方如何能够补偿另一方的人生？制定夫妻之间的财产利益分配规则时，有必要充分尊重和认可其人身关系的基础性和“主角”定位，避免夫妻关系的物化。

三、完善一方婚前购置不动产的归属规制的建议

对于婚姻，没有当事人是“志愿者”，其付出不要求任何补偿或回报，相反，他或她总是期待着现在或将来的回报。在工商业社会，不动产价值巨大，且具有稳定增长性。对于夫妻而言，不动产利益重大。在某种程度上，征求意见稿第11条对婚姻关系特殊性的关注还不够，对婚姻财产特殊性的重视仍不足。同时，这条规定似乎仅仅是离婚时财产利益分配的规则，没有考虑到配偶一方死亡时遗产继承中的利益分配。建议分门别类规范夫妻一方婚前借款购置的不动产之归属。

（一）分别出资类型，区分规定

对于夫妻一方婚前借款购置的不动产，婚后继续以其个人特有财产清偿借贷的，可以考虑将该不动产认定为购买方个人所有。对于夫妻一方婚前借款购置的不动产，如果其已付款仅占不动产价款总额的小部分，婚后清偿借贷金额占不动产总价款大部分，可以考虑将该不动产认定为夫妻共同共有，在离婚时酌情考虑财产来源、双方对财产的贡献大小等因素按比例作适当分割。

（二）根据实际用途对不动产进行分类，区别对待

夫妻一方婚前借款购置的不动产可以有两大类用途：一是作为婚姻住所使用，或者作为家庭住所使用；二是作为非婚姻家庭住所使用。对于作为婚姻或家庭住所使用的房屋，应当特别慎重对待。

对用作婚姻居所或家庭住所的个人所有的房屋，其所有权人的所有权应受到一定限制。对用于婚姻居住或家庭生活居住的房屋，其利益归属应充分考虑到婚姻的特殊性，非所有权人享有婚姻住所居住权，该权利应是配偶另一方的不动产或者利益的一种负担；所有权人未经配偶另一方同意，不得擅自转让、出租，该方享有住所不被收回或者不被从该住所赶出去的权利；在离婚时，另一方仍可以享有居住权。即使不是用于婚姻或家庭居住的房屋，在必要时，法庭有权准许非所有权人一方占有和使用该房屋作为其住所，而且这种负担可以约束第三人。也许有人会认为，夫妻一方婚前购置的房屋，在婚姻关系存续期间，如果将其作为婚姻住所或家庭居所，产权人的配偶一方无偿居住使用，事实上已经共享了一定利益，离婚时还可要求分割利益，可能会形成“双倍获益”。强调夫妻关系的特殊性经常使得婚姻当事人双方无法准确区分本人利益与对方利益。如果仅仅依据物权法原理或规则，不考虑婚姻家庭法的特殊性，人民法院对这类不动产的认定与分割，可能偏离具体规则追求的公平正义。

对于其他用途的不动产，原则上可以归属于购买人个人所有。

（三）应当尊重当事人双方的合意

婚姻当事人一方婚前借款购置的不动产，是属于个人财产还是共同财产，当事人之间曾经有约定或者有承诺的，应当从其约定。夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，虽以一方个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，但双方曾经约定该财产为夫妻共同财产的，离婚时应当将该不动产认定为夫妻共同财产，尚未归还的贷款为双方共同债务。如果当事人双方还曾对各自的份额有约定，也从其约定。

（四）充分考虑出资人的配偶对该房产的贡献

婚姻当事人一方可以就配偶另一方个人所有的不动产之实际贡献，请求享有适当份额或利益。例如，在共同生活过程中，配偶另一方曾帮助修缮房子，共同管理该不动产等，这些都是对不动产的贡献。对此，法庭应当酌情批准这类请求，但当事人有相反约定的除外。

（五）赋权法院在必要时根据公平合理原则对一方所有的房屋作公平分割

生活远比法律规则复杂，再详尽的司法解释也不可能作出包罗万象的规范。中国作为大陆法传统国家，注重制定法规范。特别是近些年来，在司法审判实践中，司法解释的作用有越来越大之趋势。如果司法解释过于绝对，不留任何酌情裁决的余地，可能使特殊案件的当事人难以得到公平结果。因此，有必要赋权人民法院在必要时，根据当事人的需要、财产来源、当事人对相关不动产的贡献，基于公平合理原则，对所有权归属于一方的房屋作适当处理，保障配偶双方的公平利益。

总之，在婚姻关系中，夫妻双方既是两个各自独立的利益主体，又是彼此紧密结合在一起的共同生活伴侣；既可以清楚地区分双方各自的财产利益，又可以说双方各自利益的边界有一定的模糊性，甚至是重叠或交叉的。制定财产利益分配规则时，既要考虑婚姻存续期短的当事人的利益，同样要考虑到共同生活数十年甚至“白头到老”夫妻的婚姻生活状态；既要关心男性的利益，同样应公平承认和保护妇女的利益；既要考虑婚姻当事人的利益，还要考虑到未成年子女及需要赡养的老人的权益。

参考文献：

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4b8b7792-4434-444f-b4e9-9d5200632cdb&itemID

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［2］刘红斌.离婚诉讼中一方婚前按揭房屋的处理［EB/OL］.［2010-12-08］.www.省略/qqf/weizhang.asp？id

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On the Division of Property Purchased by One Spouse before Marriage on Loan: With a Question on Article 11 in the Third Interpretation Draft on Application to Marriage Law from the Supreme Court of the People’s Republic of China

JIANG Yue

（Law School, Xiamen University, Xiamen 361005, China）Abstract:In recent years, on divorce, there are much argument on ownership of property purchased on loan before their marriage and benefit division between a husband and wife. While legal researchers don’t get the same understanding on these issues, different judicial results on the disputes have been made by different local people’s court. It seeks reasonable rules to deal with these cases that article 11 of the third Interpretation Draft of the Marriage Law Application from Supreme Court considers division of benefit on the market price of property, settlement of loans and other factors common to require “real property rights holders against the other and reasonable compensation” on divorce. However, is it just when clean division of property and benefit is operated only as the existence of more important personal relationship seems to be respected？ May be to the detriment of women, the attention to the disadvantaged position of women is insufficient. Both husband and wife are two separate subjects of interest, but also closely integrated with common interests as partners. More attention should be paid on the nature of marriage when rules will be made and operated to distinguish properly property interests between both parties. Justice rules dealing with such real property ownership disputes should insist on the value of fairness and reasonable treatment, based on property use, property sources, the contribution of the parties on the property, and other factors specific circumstances.

Key Words: property; purchase before marriage; divorce; benefit division; court rules