REITs 在我国发展的可行性分析及政策研究

[摘 要]我国目前的房地产信托产品以贷款类信托产品为主,同REITs相比有很大差别,存在较大风险而且缺乏流动性。本文从资金供给、需求、风险规避机制、法律配套等方面分析了REITs在我国的可行性,并提出了REITs在中国的发展模式和相关的政策建议。

[关键词]房地产信托融资REITs 可行性

房地产信托融资分为资金信托融资和财产信托融资,我国的房地产信托产品大部分属于贷款类,存在较大风险,缺乏流动性,REITs是在美国等国家运作较为成功的房地产信托融资方式,对于我国有很强的借鉴意义。从资金供给、需求而言,REITs在我国存在很大的市场,在我国发展REITs必须考虑完善REITs发展所需要的金融和配套的体制环境

一、 REITs与我国房地产信托融资的基本情况

1.房地产信托的种类及特点

(1)房地产资金信托投资。房地产资金信托投资是指信托投资公司通过发行资金信托募集资金,然后信托投资公司以自己的名义将所募集资金运用于房地产企业或房地产项目。根据资金运用方式的不同,房地产资金信托融资又可以分为权益融资、债务融资和混合融资三种模式。

其中权益融资是指房地产企业向信托投资公司增资扩股,或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资,信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者。经营性权益融资这种融资方式比较接近于房地产投资信托(REITs)。

(2)房地产财产信托融资。

财产信托融资是指房地产企业将开发建设的房地产项目委托给信托投资公司,设立财产信托,房地产企业取得信托收益权,并将收益权分级为优先收益权和普通收益权,其中的优先收益权转让给投资者。信托投资公司作为受托人,将信托财产所得优先支付给投资人。

2.我国房地产信托特点

(1)资金运用方式以贷款为主。 信托投资公司以金融中介的角色将所募集的资金贷给房地产项目的开发,贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动,约为年息4%―8%,一般要求贷款方提供贷款抵押或担保来提高资金的安全度。其中大部分为“过桥贷款”,在很大程度上是银行贷款的变种,而信托公司在这方面的监控、管理经验不如商业银行,因而存在较大的信用风险。

(2)资源配置策略单一化。资源配置的不合理表现在两个方面:一是期限配置多为中短期,资金没有形成良好的运做、流通机制,容易引发流动性风险。二是投资项目的单一化。房地产信托计划大多投资于单一项目,不能分散化解金融风险,反而将市场风险再次引进了信托业。

(3)信托产品的流动性差。我国目前的房地产信托计划不是标准化的产品,其收益权凭证不具备证券的性质,不能在证券交易所上市流通他,投资人转让收益权时存在诸多不便降低了信托计划的吸引力。

3.房地产信托投资基金(REITs)的介绍

(1)REITs的含义、特点和种类。 房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门的投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。不同的房地产信托投资基金根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重,属于信托业务中的资金信托,实质上是一种证券化的产业投资基金。

房地产投资信托基金的特征主要是:REITs是资金信托和财产信托的结合,其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证,而REIT除了接受货币资金外,还接受房地产;REITs持有者只享有收益权和知情权,这是与股票普通股的投资者最大的区别;REITs价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值。

(2) REITs的优点:与债务融资类房地产信托相比,REITs具有以下优点:①高度的流动性;②收益平稳,受房地产总体市场的影响较小,波动性小;③由房地产专业人士管理;管理层在房地产投资信托中占有很大的股份,能有效防止管理层与股东之间的利益冲突;④投资者能借助管理层开拓良好的融资渠道;物业类型多样化;物业所处地区的多样化;资产多样化。

那么,我国是否具备发展REITs的条件呢?

二 、我国引入REITs的可行性分析

1.房地产行业资金需求问题

房地产业的融资需求是发展REITs的基础,房地产业在我国随着国民经济的发展和人民生活的改善正在逐步成为经济发展的主导产业之一。同时,我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业, REITs方式作为房地产开发企业融资的一条有效途径,可以间接地将房地产资产证券化,为房地产公司开辟一条全新而稳定可靠的融资渠道,并且可以降低房地产公司的整体融资成本,节约财务费用,在不提高公司资产负债率的情况下优化公司资本结构,利于公司的持续发展。

2.资金来源问题

改革开放以来,我国居民的个人金融资产迅速增长,居民储蓄存款增长迅猛;虽然我国股市已经运行十余年,但其投资的系统风险较大;国债市场近年也有所发展,但目前市场利率一直处于较低水平,投资风险也逐渐增大,个人投资者非常需要更高收益的投资渠道。

由于房地产投资对资金需求量大,一般个人投资者根本无力问津,而随着商业银行开始提高对房地产开发项目贷款门槛,一些正常的房地产投资项目也无法顺利实施。而REITs的引入正好可以协调房地产开发资金供给不足和国民经济增长之间的矛盾,使我国居民储蓄有效分流,提高这部分资金的使用效率和预期回报率。所以从资金供给角度来看,REITs 在我国的发展不会遇到资金方面的巨大困难。

三 、发展我国REITs的政策建议

1.解决REITs的流动性问题,如与银行、担保公司等金融机构合作,为信托投资者提供质押和担保服务。当REITs发展成熟后,就可以在证券交易所公开交易,最终解决其流动性问题。

2.为我国REITs进入实施运作创造必要的法律环境。

3.培育REITs组织机构的建设,加快培养大量的机构投资者。

4.完善人才培养和信息公开化制度。加强房地产投资信托基金的人才培养,需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。

四、结论

一方面我国房地产业存在巨大资金需求,另一方面社会上存在大量闲置资金缺乏合适的投资渠道,客观上要求新的资金融通方式,这为REITs在我国的发展提供了良好的资金基础。为了使REITs充分发挥其优势,我国需尽快建立起有效的风险防范体系,完善的REITs组织结构,加快相关法律尤其是税法建设,培养高素质的专业人才,解决REITs的流动性问题。