时间：2022-06-30 02:39:22
以往的政策一直是就事论事，致力于通过逐案处理房屋业主问题，来解决信贷扩张错误造成的后果。
金融危机最具讽刺意味之处在于：尽管危机是由过度的自信、借贷和支出造成的，但要解决危机，却只能是通过更多的自信、借贷和支出。因此，即便（美国）经济产出与产能之间的缺口扩大，当局仍收紧了财政政策，金融监管专注于抑制冒险，货币政策也受到对于流动性过度担忧的制约。最重要的是，美国住房政策，尤其是与房利美(Fannie?Mae)和房地美(Freddie?Mac)这两家旨在减轻周期性的机构相关的政策，已经成为灾难性的顺周期政策的例证。
在过去5年内，业主自有住房价值的下降，令消费者的财富缩水逾7万亿美元，同时，住房未来价值方面的不确定性，以及无法以合理的利率水平进行再融资，都阻碍了家庭在耐用消费品上的支出。房地产行业持续疲软是美国金融机构面临的重大风险，极大地提高了它们所提供的贷款的成本。
事后看来，如果金融机构和那些监管它们的机构――尤其是美国联邦住房金融局――认识到房价有跌有涨，如果政府加大对放贷的监管，如果政府资助实体(GSE)更认真地监督那些贷款的发放和付息，并且如果有关方面对欺诈行为更为警惕的话，结果将会好一些。
遗憾的是，以往的政策一直是就事论事，致力于通过逐案处理房屋业主问题，来解决信贷扩张错误造成的后果，并将涉及GSE的决策交给其监管机构FHFA处理，而后者对公共利益的看法较为狭隘。FHFA没有采取行动，以确保GSE稳定美国住房市场，也没有考虑到GSE狭隘的金融利益取决于全国住宅市场的复苏。FHFA没有把重点放在稳定市场上，而是无视环境的改变，一直在扭转先前的政策，并且把抵押融资视为一出包括业主、金融机构和银行在内的道德剧，而不是经济政策的重要组成部分。
首先，针对那些希望买房的人制定的信贷标准过高，并且过于严苛。这减少了房屋需求，压低了房价，并推高了丧失房屋赎回权的数量，从而导致信贷标准进一步收紧，市场陷入破坏增长的恶性循环。统计数据表明，2004年时的普通房贷申请者标准，放在今天已位居风险最高之列。鉴于目前房价进一步下跌35%的几率远低于上一次泡沫时期，美国显然应该降低信贷标准。
其次，正如美国总统巴拉克•奥巴马(Barack?Obama)在阐述其就业法案时所强调的那样，那些获得GSE担保抵押贷款的人们，没有理由不能利用较低的利率。从担保人的角度来看，由于降低了违约风险，较低的利率是一件好事。然而，截止目前为止，GSE让再融资变得非常困难，它们坚持收取高额手续费，并要求所有新的再融资人为承销初始贷款的错误承担全部责任，美国家庭每年须为此付出数百亿美元的成本。
第三，要想稳定住宅市场，就必须在数量庞大、且仍在不断增长的丧失赎回权房屋问题上有所作为。
第四，美国的政策努力最初致力于防止业主丧失赎回权。事实上，目前远未清楚下一步该如何走。尽管奥巴马政府的住房改革法案因过分严格的资格标准而饱受诟病，但实际上在那些接受援助的人中，大部分最终都未能符合即便是调降后的标准。
第五，在泡沫时期，金融机构和抵押贷款行业的几乎所有人都存在大量违规行为。向受害者合理补偿是公共政策的合法目标。但允许围绕以往的谈判主导当前政策，会催生过多的不确定性，从而给金融体系带来巨大成本，并阻止它们发放贷款。
尽管GSE是抵押贷款市场最重要的参与者，FHFA因此成为制定房地产政策的最重要的机构，但其它机构仍可有所作为。
本文作者系哈佛大学教授