当前中国房地产经济理论研究

近年来，房地产业成为我国国民经济的支柱产业，GDP的增长主要靠它支撑，这一产业的特殊性和经营发展状况值得倍加关注。这里，主要从金融的视角略抒己见。

1.开发商高负债经营。

房地产业的当事者主要是开发商。有媒体报道，我国目前有大大小小的房地产开发商3万多家，其中10%在北京即3(XX)多家，有人说平均每5(XX)个北京居民就有一家房地产公司，可见市场的集中程度。开发商的资金来源大体上说来通过如下渠道:(l)银行信用，或者直接向银行贷款，或者通过商业票据贴现融通;(2)商业信用，这主要是拖欠施工承建单位的合同款项;(3)预收货款，主要是消费者购房预付的资金;(4)自有资本。在这四个资金渠道中，银行借款是主要的，占绝大部分，而自有资本则所占比例很小。据《南方周末》报道，不少开发商的资产绝大部分摆在实物上，变现能力很弱，或根本不可能变现，自己的实际投人不足项目总投资的10%，这表明不少开发商的自由资本的支撑力本来很弱，但他们敢于做“大生意”，自有资本几百万却敢做几千万的大项目，自有资本几千万的却敢做几亿的大项目，所谓“以小博大”。他们在开发中总结了一个所谓的经验，即“前期靠建筑商垫资，中期靠银行贷款，后期靠个人按揭”，有的开发商说房地产开发，无非是“买地、挖坑、盖房子、然后卖掉，接着换一个地方再来一次，”就这么简单。其实不那么简单，在买地、挖坑、盖房子中发生资金的复杂运作和交错扩散。假定某开发商有自有资本50以)万元，现在要投资2亿元的房地产开发项目，在正常运作的情况下:(1)先将5〕仄)万元中的一部分支付出让土地的订金，而这块土地的价值为一亿元;(2)将价值一亿元的土地做抵押向银行取得贷款8〕X)万(即地价的80%);(3)随后与建筑施工单位签订一亿元的《建设工程承包合同》，并以此工程的价值做抵押向银行取得8(XX)万元的借款(工程造价的80%);(4)在工程开工中预售商品房，购房的业主可按房价的80%向银行“按揭贷款”，但需要分期分配计数付款，假定为一亿元，这样，这个2亿元的开发项目便先后取得银行借款2.6亿元。

这不仅表明自有资本仅5(Xx)万的开发商，经过三次交易，就能够获得银行贷款2.6亿元，而且运作得好，还可能提前收回本金和盈利。而交错扩散主要体现在相互拖欠中，开发商拖欠施工建设单位的合同款，~建设施工单位拖欠供应建材企业的货款和工人工资，~而当建材企业的货款被拖欠后，又只有向银行借款或拖欠应当偿还银行的借款。这样相互拖欠，如果能够为继，在一定的时间、空间内可以维持一个循环的局面，但如果难以为继，则困境会顷刻暴露。应当说不同开发商有不同的经营策略，一般说来，大开发商的资金来源主要靠银行信用，因为在他们那里，投资规模大，时间长，需要的资金量多，只有依靠银行才能满足，而小开发商的资金来源渠道主要靠商业信用和自有资本，因为在他们那里，投资规模相对小，时间短，需要的资金量相对少。但有人做了估计，即使小开发商，其资金来源的印%也是银行借款。这表明他们都是高负债经营。高负债经营，对谁的负债?可以说直接、间接地都是对银行的负债。必须看到，在我国商业银行贷款的超常增长中，房地产业开发的贷款占了较大的比例。

2.容易产生泡沫经济。

在经济发展中存在一定的泡沫是不可避免的，从一定意义上说也是正常的。但经济泡沫的进一步发展，就会形成泡沫经济。泡沫经济是呈现在人们面前的转瞬即逝的一种经济现象。这种经济现象一般通过市场价格的急剧上升又急剧下跌表现出来。产生这种现象的原因有人为的操纵，有人们的预期失误等。

房地产经济之所以容易产生经济泡沫和泡沫经济，主要是下列因素决定:(l)地产是非劳动产品，没有价值，土地的价格是外因决定的，按马克思经济学理论主要决定于地租，而地租又受社会平均利率影响。在我国社会主义市场经济逐步建立的过程中，社会平均利率的形成还有一个过程，所以现阶段还难以用马克思经济学的理论来解释地产的价格。(2)一般说来，地产是不能再生的资源，地产的供给是有限的，由于地产的区位不同，不同区位的地产其使用价值差别很大，这样会形成高低不等的价格，很难用一个统一的尺度去评价它合理或不合理。(3)在我国，城市的土地属于国有，农村的土地虽属于农民但政府可以征用，所以，总的说来，土地的使用权都掌握在政府手中，这样实际上就形成了土地所有权的政府垄断。政府转让出去的是土地的使用权。以上三点总的说来，主要说明土地是一种稀缺的资源，一旦这种稀缺资源成为商品进入市场，其价格最容易受人操纵。(4)事实上，在我国现实经济生活中，有一部分人就在“炒房地产”。据《经济时报》报道，“温州每年有约粼XX)名购房人将目光投向上海楼盘、，按每人平均购买一套50万元的房子计算，温州每年就有约20亿元的购房款进人上海楼盘。另据报道，2(X)3年港人在内地的置业总数就有可能达到2万人，总投资额将达到106亿元人民币”。这种状况表明:在人们收入迅速增加，已经富有的情况下，“炒房地产”已经成为人们的理财手段。理财追求回报，回报需要“低进高出”，这应当是近年来我国房地产价格持续上涨的原因之一。近年来，房地产价格上涨不是我国独有的现象。在美国，从1塑尧劲年以来，纽约、华盛顿、旧金山等城市，房地产价格大约上涨50%。

据英国最大的抵押贷款银行—哈利法克银行的估算，英国房地产价格一年之内涨了约23%。在欧洲的其他国家如西班牙等，房地产价格上涨也不例外。这种状况与人口的自然增长相关，与人们的收人水平提高相关，也就是说房地产价格的上升很大程度上决定于需求，当供给小于需求时，价格自然会上涨。但必须指出:人们的需求是有限的，房地产的价格不应当也不可能无限上涨。按经济学的理论，一般说来，住房的价格决定于两个因素:一是收入与房价的比例:二是住房的使用年限与租金的关系。按国际惯例，一套100平方米的住房的价格大约相当于家庭年收入的6倍左右，若一般家庭年收人为6万元，则100平方米的住房价格定在36万元左右，在这种条件下形成的价格，人们可接受性就强;经济学的原理按租金的长期收益来衡量房地产的价值，由此一套住房的价格是租金与住房使用年限的乘数，设月租金8(X)元，年租金为9以刃元，如住房使用年限为20至25年，则这套住房的价格在19.2万元至24万元之间比较合适。如果市场上的房价过多超过这样的理论界限则就会形成经济泡沫。当经济泡沫发展下去，就产生房地产泡沫经济。泡沫经济是不会持久的，当泡沫经济破灭，受损失的有开发商、建筑企业和广大消费者，但损失的最终承担者，主要是金融机构。

3，变现能力相对弱。

房地产资产作为商品与其它商品一样，都要置身于市场交换之中，在市场中体现它的变现能力。房地产资产的变现能力的实现一般说来有三，即转让、收租和收取参观住宿费用，如把房地产转让别人，或把房地产出租每月收取租金，再如把房地产作为旅游休闲基地收取费用等。无论那种形式实现，都要有市场，而且要有经常性和连续性，否则难以实现。即使市场具有经常性和连续性，房地产的变现能力均弱。因为:(l)参与房地产交易的人，只能是少部分，不可能是多数，也就是说炒房地产的人只有那些有钱而且能把握房地产市场价格波动信息的人。一般的住房，老百姓买来是居住，而不会转让。(2)一般说来房地产的价格高，需要支付的货币量大，在买卖中人们多采用分期付款，很少有集中支付大额现金。(3)租房住的人也只能是少部分人，一般是按月支付租金，其金额只能是全年的1112。(4)将房地产作为旅游休闲基地，通过收取各种费用，让投资以现金回流，也只能是若干年，不可能在短期内有更多的现金流回。(5)我国现阶段房地产市场还需发展，还缺乏必要的配套的中介机构。(6)现阶段政府的房地产税费中还有不合理的因素它直接影响到房地产交易商的积极性。由于房地产的变现能力弱，它不仅要影响投资者的回报，而且要影响市场的资金流动，其中包括着对金融机构的存取贷还。

4.存在着较长的经济周期。

房地产业是国民经济的带动产业，同时也是国民经济的“晴雨表”，国民经济的高增长或不景气相应地会带来房地产业地高潮或低速。根据经济发展周期论，一国乃至世界的经济总是处于循环发展的周期中，在经济周期中处于上升或繁荣阶段时，房地产价格上扬，兴旺发达，而当经济处于下降或不景气阶段时，房地产业价格下跌，必然衰退。我国房地产业1992年下半年至1993年上半年曾经处于“火爆”时期，1993年下半年以后，政府加大了对宏观经济的调控，限制豪华别墅、宾馆、写字楼和高档住宅的批地和开工，中央银行收紧银根，提高利率和限制信贷规模，使房地产热降下来了，但留下了一大批“烂尾楼”，给企业和银行造成了一大批不良资产。这些经验教训是必须吸取的。这些年来，我国经济持续发展为房地产业的发展创造了条件。

现阶段与1992年下半年至1卯3年上半年的状况不同点是:(l)人们的收人有迅速的提高，有更多的货币积累，超过ro万亿的银行储蓄存款便是具体体现;(2)收人差距有进一步扩大，一部分有钱人需要寻求资产的保值、增殖;(3)大中小城镇的建设和发展，使城乡经济的联系更加密切，农村人口更多的向大中小城镇流动，外出打工的人更多;(4)各地政府“经营城市”，对旧城市美化改造，拆迁拍卖城市土地成为“经营城市”的主要内容;(5)各种市场包括房地产市场有一定发展，中介机构逐步建立配套运作。这些特点表明，近几年房地产的再一次热，有它的必然性和合理性。

但能否由此得出“经济过热，房地产不热”的论断呢?恐怕难以自圆其说。房地产热不热，主要看供求关系，看资金运用，看建设质量。外电报道:“去年，北京有以XX)万平方米商品房没有出售，其中半数其实是上一年遗留下来的。今年第一季度内，未出售的商品房又增长9.6%，但建筑狂潮仍继续。’，人刃3年2月，人民银行在抽查2仪刃l笔数额为1468亿元的房地产贷款中，发现违规违纪贷款，笔数为以孙8笔，占9.8%，金额约为365.5亿元，占24.9%即近1/4。另据央行统计，截至2(X)3年4月以来，全国房地产贷款余额已达18357亿元，如果其中114是违规贷款，就意味着有4500亿元房地产贷款违规，这应当说增加了银行不良贷款的隐患。还必须指出，银行供给房地产业的资金不仅是对房地产开发商和建筑工程公司的贷款，还应包括提供给建材行业的资金，如钢铁业、化工业等。外电报道:“如今中国银行资金约有《以)亿美元陷在房地产项目中”，如果这一数据比较准确，则银行供给房地产开发的资金不是1.8万多亿，而是3.2万多亿元人民币。房地产开发从获得土地、选址、制定、方案、前期开发、项目招标投资、施工、验收到销售，经历的时期较长，涉及的部门多，其开发的质量不仅取决于地段选择、设计定位、项目组织，而且取决于材料质量成本和施工质量，甚至来自有关部门的干预。如果不能有效地把握市场动向，作出及时的决策和调整，则很难说，房地产业一经开发，便是有效的。所以，房地产的开发是否过热，不仅看现在，还要看未来。房地产业既然是国民经济中的带动产业，怎么能够说“经济过热，房地产不热呢，’?房地产经济是国民经济的一部分，按部分是总体的结构逻辑，有可能发生总体经济不热，而某一部分结构热，所以，应当反过来说有可能发生“房地产经济过热，总体经济不热”，才合理。