物业公司现状与发展建议

摘要：随着我国经济的高速发展，城镇化进程不断加快，促进房地产市场的蓬勃发展，虽物业公司如雨后春笋般不断增多，但其发展现状不然乐观，存在着诸多问题。本文分析了物业公司现状，并提出了相应的发展建议。

关键词：物业公司；现状；建议

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-00-01

物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。随着近几年我国经济的高速发展，城镇化进程不断加快，房地产市场得到了快速的发展，于此同时物业管理服务的需要不断增长。但就目前我国物业公司发展的现状仍不乐观，存在着很多问题，影响着物业管理行业的发展和房地产市场的发展。本文就物业公司现状进行分析，并提出发展建议。

一、物业公司现状

(一)物业服务收费标准偏低

国家虽然多次对物业服务收费标准进行了调整，并对政府指导价范围进行了逐步缩，扩大市场调节价范围，一定程度上缓解了一些成本上升给物业服务企业造成的经营困难。但目前的物业服务收费标准仍然相对偏低[1]，一方面不少住宅小区特别是成立了业主委员会的住宅小区物业费不能随着实际成本的上升及政府指导价标准的提高而做出相应调整，物业服务收费标准调整难度大。有的旧有住宅小区收费标准还是十几年前定的，收费标准未提高，但业主对物业服务企业的要求却并未降低。另一方面是政府指导价管理的普通住宅小区前期物业服务收费标准虽然每隔两年调整一次，但每次基本都难以调整到位，不能及时反映成本实际变化情况。

(二)物业成本不断上涨

物业公司的成本主要包括：(1)人工费：包括管理及服务人员的工资和福利费用、劳保、统筹费、公积金等，也可以按工作岗位核算(如行政管理、保养、维护、清洁绿化、安防等)。(2)公共设施设备日常运行、维修及保养费：包括各种维修与保养费用以及消防费用(比如灭火器的购置，锅炉的检查等)；室内装修费(办公、设备等用房等)，生活用水和排污费，能源消耗(水、电、气、油等)，康乐设施费、其他杂项(比如划车位线、做指示牌等)。(3)绿化管理费、清洁卫生费(考虑垃圾清运、处理费，包括有害垃圾分类处理)等。但随着近年来各地不断上调最低工资标准，所以物业公司人员的工资也在增长，再加上水电费价格的不断提高和维修设施设备相关材料的上涨，物业公司成本不断上涨[2]。

(三)物业费收缴难

物业费收缴难是物业公司普遍存在的问题。一般在物业管理水平较高的物业公司，物业费收缴相对较容易，而在物业管理水平较低的物业公司，物业费收缴相对较难。所以物业管理水平决定着物业费收缴的好坏[3]。由于物业费收缴难，物业相关服务就不到位，业主就有意见，觉得物业公司服务差，就更不愿意交物业费，物业公司在资金上就越困难，服务就越差，逐渐就形成这样一个恶性循环。

二、物业公司的发展建议

(一)建议政府给予政策上的扶持

(1)完善物业服务收费定价机制

制定物业费收费标准要坚持市场化，突出体收费与服务对称性的特点，完善物业服务收费定价机制[3]。首先要坚持物业服务定价的科学性，同时要对物业服务成本进行监审，加强对企业经营成本核算，及时掌握物业服务成本变化状况。同时要及时、适当调整普通住宅小区前期物业服务政府指导价。近几年来劳动力等物业成本迅速上升，但物业收费标准未能真正调整到位，调整要遵循补偿合理成本以及费用与服务水平相适应。同时还要建立物业服务政府指导价收费标准与物业服务成本相联系的价格动态调整机制。

(2)调减税收

调减税收首先是降低物业服务企业的营业税税率，建议比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业，将物业服务企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率，以扶持物业管理行业的生存和发展。其次是合理确定税基，将物业服务企业的收入扣除支付给其他专业服务单位支出(如：专业消防维保、电梯维保、中央空调维保、外墙清洁、绿化养护、专业安保等外包支出)后征税，以体现合理税基，避免重复征税。

(3)落实保险政策补贴

物业行业是微利行业，物业公司给所有的职工购买保险，企业经济压力比较大，为帮助物业企业规避风险，保障从业人员的合法权益，可按照员工实际工资收入确定缴纳养老保险费基数，实际工资收入低于上年最低工资标准的，按上年最低工资标准确定；缴费上险及费率等可适当进行降低。

(二)进行有效的成本控制

成本控制是对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计算、调节和监督，发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切可能降低成本途径的过程。实施成本控制，可以促进企业改善经营管理，转变经营机制，全面提高企业素质，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大[3]。物业公司可通过以下途径对成本进行控制，如对人员实行定岗定编；进行物业管理收支预算，核定经济指标，加强成本控制意识；通过公开招标，对公司的设备配件、绿化苗木、维修材料、办公用品等进行集中采购。

(三)加强物业费的收缴

运用对比法、成本法、定额法等方法，再结合地区的经济水平，参照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，科学制定物业管理收费标准。根据大多数业主的实际需要，提供有质量的服务，实现收费与服务同质，提高业主对服务和收费的认可。通过协商、论证，选择正确的收费方式，如可采用酬金制或包干制等。

物业公司要走出目前的困境，实现健康、可持续的发展，除了国家在相关政策上给予倾斜之外，主要还有加强自身管理，控制成本，打造自身的物业服务品牌。

参考文献：

[1]朱春芳.绍兴市区物业服务企业发展现状调查[J].中国物业管理,2008(06):51-52.

[2]郑素苹.浅析我国物业管理的现状和发展趋势[J].山西建筑,2011(23):228-229.

[3]齐惠霞.物业管理问题及对策研究[J].经营管理者,2011(16):113.