浅论房产测绘工作中常见问题与解决措施

摘要：本文结合自身工作经验，论述了在房产测绘的工作中常出现的问题与解决措施，并且介绍了房产测绘技术的相关研究。

关键词：房产测绘；测绘技术；问题；方法

中图分类号： C35 文献标识码： A 文章编号：

1房产测量中“幢”的划分

“幢”是房产调查和房产要素测量的基本单位，因而在房产测量中对“幢”的概念进行明确的区分具有重要的意义。

“幢”区分的基本原则如下。

1.1 应同期规划、同期建设、同期验收

理论上和实践操作中，同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的，不同期规划、建设和验收的项目将各自独立，单独成幢。

1.2 地面以上部分的基础、结构应为统一整体

作为同一幢楼，地面以上部分的基础、结构应为统一整体，具体是指房屋的各个部分结构相连，即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起，不可分割。如房屋各部分间互不相连，则可将各部分独立分幢。

1.3 房屋所占用的土地应为同一产权人

房屋所有权人与土地使用权人相一致的原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块土地上，且各土地使用权人的土地权属清楚，则该房屋不能作为一幢处理。

1.4 有共同的共有共用设施

“幢”的划分，对产权人而言，最重要的是对共有建筑面积分摊计算的影响。如房屋各部分之间没有共同的共有共用设施，那么，无论是一幢还是作为多幢，对共有建筑面积分摊计算的影响可忽略不计。

2 房产测绘技术研究

2.1 常规测量方法

2.1.1 直接量测法

直接量测法是通过实地量测房屋(或地物)边长、角度等要素,将需要计算面积的图形分割成若干便于计算的简单图形(包括规则图形和不规则图形),应用几何图形面积计算公式计算出房产面积。

规则图形计算。对于正方形、长方形、三角形、平行四边形、梯形、扇形、圆、椭圆等规则几何图形,则将实地量出的几何要素套入相关几何公式,即可得出其面积。不规则图形计算。将不规则图形划分成若干三角形和梯形,实地丈量出有关要素尺寸,然后按照几何公式计算面积。

2.1.2 图上量测法

(1)求积仪法。将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上,采用求积仪量出所求面积。使用求积仪时,图板要安置平稳,图纸不能有褶皱或裂痕;求积仪极点位置选定时,两臂应尽量垂直;对于较大面积,可将图纸分块计算。(2)方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上,查数其所占小方格数,再根据每个小方格所代表的实地面积,求出整个图形面积。(3)三斜法。将图形分割成若干三角形,并量出三角形底与高,计算出每个三角形的面积,最后得出整个图形面积,三斜法在分割图形时,三角形个数要尽量少,且应尽可能分解成同底三角形。

2.2 数字测算方法

数字测算方法,是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图,然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。

2.2.1 测绘数字房产平面图

(1)测设图跟导线。居住区竣工后,沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后,输人微机。利用导线平差软件进行总体平差。(2)测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪,测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标,将采集的数据输人计算机后,编绘出底层平面图。(3)测绘各层平面图。使用经检定的钢尺,现场量测出其他各层与底层不同之处,将有关数据输人计算机,编绘出各层平面图。(4)测绘分户平面图。使用经检定的钢尺或手持测距仪,现场量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸,将有关数据整体平差后输人计算机,编绘出分户平面图。

2.2.2 计算房产面积

多边形面积计算:

房产面积具体计算步骤如下。

(1)计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输人公式(1),即可计算出每层建筑面积。(2)计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。(3)计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输人公式(1),即得出分户套内建筑面积。(4)计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式(1),即得出公用建筑面积。(5)检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较,进行粗差检查。如两者相等,则无粗差。(6)计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定,按比例分摊公用建筑面积。再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积,得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。

3 房产测绘工作实践中的问题

3.1 检定仪器和棱镜常数问题

房产测量精度要求高，目前房产测量一般采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量。对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。以拓普康全站仪为例，其仪器常数一般不含误差，应设为零，拓普康系列棱镜的常数也为零，当使用其他光学仪器厂家生产的棱镜时，就必须在使用之前设置相应的常数。在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的角点，通常将棱镜靠在房屋的角点上，采集到的坐标实际上是棱镜中心坐标，而非房屋角点坐标。实际工作中可将仪器常数设为零，用钢尺作对比直接测定出至棱镜后背位置的棱镜常数；野外数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数（零）和棱镜常数（至棱镜后背位置的参数），可直接测出房屋角点的坐标。还应注意：如用该棱镜去发展测站点，则需要将仪器内的棱镜常数设定为棱镜对中杆为中心时的棱镜常数。

由于空气的折射率近似为1.0，而玻璃的折射率大约为1.5，光通过玻璃时的速度比通过空气时的要小。用全站仪测量仪器到反射棱镜之间的距离时，仪器根据测量显示的距离比实际距离要长。因此，棱镜常数取决于玻璃折射率和棱镜的厚度（光通过的长度）。假设反射棱镜顶点在测点的铅直线上，那么棱镜（玻璃材料）折射率的改正值就是棱镜常数。但应用中由于安装固定的需要，棱镜的顶点位置不在测点的铅直线上。

3.2 房屋测量中的偏心测量问题

一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但也不全是这样，这时就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测，将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同的水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标进行相应的操作。

3.3 对称边长度实地丈量不一致问题

房屋实地勘丈时，实测房屋的每一条边，都有可能由于误差原因或房屋建设过程中的问题出现边不相等，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，这时需要对勘丈数据进行处理后再绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据；对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因，如果确实不相等的，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算。

4 共有共用面积的处理和分摊公式

共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

共有共用面积的处理原则：① 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；②无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

式中：K为面积的分摊系数；为各单元参加分摊的建筑面积，m2；为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；为需要分摊的分摊面积总和，m2；为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

5 结束语

随着建筑设计的不断创新，现行的规范和技术标准已不能涵盖许多新的建筑样式，无法对一些房产建筑面积的计算提供合法依据，这就要求要在实际工作中不断总结经验，开拓创新，提高测绘精度。