浅论房产面积测算工作中几个常见的技术问题

摘要：本文介绍了本市房产测绘的特点，对房屋面积测算技术过程中经常遇到的几个疑难问题进行分析、探讨、举例，并提出个人的看法。供同行参考

关建词：房产、测绘、面积、测算

中图分类号：P2 文献标识码： A

-、前言：

本市以备案的房产测绘公司就有20家，各级测绘技术人员水平参差不齐。对个性化建筑面积算法的判定和规则的理解也各执一见。

房产测绘是一项政策性相对较强。技术性相对较高的法定测绘工作。其成果质量关系到房屋权利人的切身利益和测绘部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷。 下文提出工作中常见的几个问题，进行分析、探讨、举例，并提出个人的看法。

二、面积测算中常见的几个问题

1、伸缩缝面积的计算

国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000（以下简称规范）及江苏省工程建设标准《房屋面积测算技术规程（DGJ32/TJ131-2011）》（以下简称规程）规定“与室内相通，具备房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，应按水平投影计算”。反之不相通则不计算面积。

实际中伸宿缝常见的有三种形式：

（1）、与室内完全相通（是室内的一部分）

（2）、与室内完全不相通（两墙相隔开）

（3）、在两堵墙中某处开门（在门处与室内相通，其它处不相通）见图（3）

第（1）（2）种情况按规则对应就好，即相通就算不相通则不算。第（3）种情况各人理解就不一样了：一种认为这个缝只开门处利用，而大部分地方都没利用到，所以综合来说按不与室内相通处理（即伸缩缝处不算面积）；另一种认为规则上只说通就算不通则不算。那怕只开门处通它还是通的，则归类为与室内相通（即伸缩缝处算全部面积）；还有一种也就是笔者认为的可以把它细化为门处通则门处算，其它地方不通则不算。也是符合面积测绘的大原则即：能利用处算不能利用处不算。

2、有柱走廊与有柱阳台的区分

《规范》和《规程》上规定：“有柱走廊算全、无柱算半”。“封闭阳台算全，不封算半。”但往往在实际定性时较难把握。

笔者通过长期的工作经验认为可以从以下三个方面入手：

（1）位置：走廊是位于主入户门口，是从室外进入屋内的必经通道。而阳台是处于入户门内的套内建筑面积，属户内专用部分。

（2）作用：柱廊是户室的入户的必经之地。而阳台是供人们活动，休憩及晾晒衣物或其他用途的房屋附属设施。

（3）柱廊不仅要有柱，且要有高出地面的廊台或沿柱的一侧有围护。而阳台一般有永久性上盖，有围护结构，有台面与房屋相连，根据其情况分为全封闭阳台和半封闭阳台。

3、“入户花园”的面积计算

所谓入户花园，即在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。

入户式花园的设计初衷，是为了实现人们将花园引入住宅的梦想，形成了真正的立体园林景观。

以前是，没有顶的入户花园不算面积，有顶的算一半面积。

开发商在可以减少容积率的同时，以算半面积大做广告，后来这块面积越做越大。

对于新的《规程》中4.2.3的第7条上有明显规定：7、住宅建筑中属于一户专有，且结构特殊类似于阳台，在建筑图上标定为空中花园、入户花园等（位于地面层、房屋或裙楼屋顶除外），均应认定为入户阳台，应按本规程中相关阳台的规定计算面积。即：进深≥2.10m时，应按其围护结构水平投影面积计算；进深

我在此提出这点是因为用老观念直接入户花园不管尺寸直接算半了的大有人在。

4、坡屋顶、拱形建筑层高的取法

很多坡屋顶、拱形建筑按层高2.20m取和按净高2.10m取法的结果不一样。如：顶层的阁楼。

按照DGJ32/TJ 131―2011《房屋面积测算技术规程》4.2.2第一条 “坡屋顶、拱形建筑，应按层高在2.20m以上部分面积计算；当不具备条件直接测量层高时，可按其室内净高在2.10m以上部分水平投影面积计算”以及4.2.1第一条“层高取上下相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离；净高取楼（地）面至上部楼板底面之间的垂直距离。结构面可包含厚度不大于0.02m的结构找平面层”之规定，我们预测或实际测量坡屋顶、拱形建筑以及相似房屋时，一般都存在按层高和净高取后面积不一，所以老持不准用哪种好。

笔者的经验是层高2.20m，一般实测时不好测量。而按照净高2.10m的计算方法计算，并请加上结构找平层，一般按0.02m计算更实际。即预测时（0.02m的结构找平面层）按2.14取，实测时按净高2.10净高处测量就会一致。

5、顶层阳台的顶盖问题

顶层一户的阳台利用其它构件作为顶盖的，（如钢化玻璃）

以钢化玻璃结构为顶层阳台的顶盖。一部分人认为结构不一样，当做无顶盖对待，所以这层阳台不计算面积；而另一部分人认为如果顶层的阳台不计算面积，那么买顶层的一户在使用同样大的阳台的条件下，面积比下面的住户少几个平方，又不公平；所以就存在分歧。

必者认为这部分要看具体情况：1、如果是永久性结构且是开发来安装的，实测时以存在顶盖则归类为有顶盖的阳台。反之如果是由业主自己安装，实测时无顶盖，则归类为露台。

6、无柱货棚和雨蓬的算法

《规范》和《规程》上都有明显规定“雨蓬和无柱的货棚、车棚”等不计算面积。

然而建筑工程规范上规定要计算一半面积。

有些厂房此部分面积特别大，至使“工程规划许可证“上报建的建筑面远远大于测绘面积，使之办证时要补报建。

很多客户都非常不理解，甚至部分测绘人员也认为依客户之意算半更合情。笔者认为测绘是一项政策性较强的工作。一切要以《法律》、《法规》《规范》《规程》为依据，事实求实的测绘，而不能随外界意愿所左右。

三、结束语：

由于我国测绘市场起步较晚，《房产测量规范》也一直在改进。但现代化建筑造型越来越个性化、花样层出不穷，使得测量人员在实际测算中往往难以掌握对照规范中的那条款更合适。房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。因此，测绘技术工作人员和管理者都应加强学习和交流，进一步提高业务水平和职业道德素质。保持各地准确测绘、算法一致。

参考文献

【1】国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000

【2】江苏省工程建设标准《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）

【3】陈定良 《关于房产测量若干问题的讨论以及解决方法》 广东省地质物探工程勘察院