基于DEA的我国房地产业运作效率研究

摘要：房地产业由于拥有较长的产业链和广泛的产业关联性，直接影响了国民经济发展速度和质量，分析和评价房地产业发展效率具有十分重要的意义。运用数据包络分析方法，选取投资规模、劳动生产率和房地产企业数目三个投入指标和房屋销售面积、销售价格和造价三个产出指标建立了评价房地产业运营效率的模型，分别测算了我国31个省、自治区和直辖市房地产业运营的总体效率、纯技术效率、规模效率及规模收益状况，为进一步改进和调整房地产业发展提供了相应理论与实证依据。

关键词：房地产业；数据包络分析；效率分析；规模效益

中图分类号：F293.3　文献标志码：A　文章编号：1673-291X(2007)09-0174-03

一、研究背景

作为国民经济支柱的房地产业拥有较长的产业链，因而对其他产业的发展具有广泛的影响作用，其增长和衰退直接影响到国民经济的增长速度。近年来，随着生活水平的提高，人民买房的需求不断膨胀，推动了房地产业的迅速发展，而在目前全国总体上固定资产投资比例过高，增长过快的宏观经济过热的背景下，房地产业出现了投资过热和部分地区结构性矛盾突出的现象。本文正是基于这样的背景，运用属于数据包络分析的方法对全国31个省、直辖市、自治区的房地产业运营效率作一评价，分析各自的规模收益状况，以求为下一步的改进和调整提出有益的建议参考。

二、数据包络分析模型的建立

1．模型简介

数据包络分析法(Data Envelopment Analysis，简称DEA)是由运筹学家Charnes和Cooper等人以相对效率概念为基础发展起来的一种非参数统计方法，它运用线性规划模型评价和研究具有多投入和多产出的若干决策单元(DMU)的相对有效性。该方法的基本思路是：通过对投入产出数据的综合分析，确定有效生产前沿面，并根据各DMU与有效生产前沿面的距离状况，确定各DMU是否为DEA有效，并指出其他DMU非DEA有效的原因及改进的方向和程度。

房地产业的运营效率受到资金投入、房地产企业数量、银行信贷政策以及本地消费者消费习惯等多重因素的影响，在本文中，确定系统的输入要素为投资规模x1、劳动生产率x2、房地产开发企业个数x3三项指标，系统的输出要素是房屋销售面积y1、销售价格y2、造价y3三项指标。

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(1)效率分析

可以看出，在目前的投资、技术和管理水平下，已有的31个省、自治区、直辖市中有11个处在房地产业运营总体效率和纯规模效率前沿面上，他们分别是：北京市、内蒙古自治区、上海市、山东省、广东省、海南省、四川省、云南省、自治区、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区。除了四个少数民族自治区外，其他效率高的省市大部分都是东南沿海比较发达的省市，说明经济的发展水平在很大程度上决定了房地产业运营效率的好坏。而投资规模在前5位的省有3个都处在前沿面上，说明投资规模对房地产业运营效率也有很大影响，提高投入有助于发挥房地产业的规模效益从而提高其运营效率。而几个少数民族自治区虽然投资规模不大，但其在相应的劳动生产率和企业总数量上表现出色，所以其运营效率也达到了很高的水平。

处在房地产业运营纯技术效率前沿面上的省有16个，分别是：北京市、天津市、内蒙古自治区、上海市、浙江省、江苏省、山东省、广东省、海南省、四川省、云南省、自治区、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区。从表上可以看出：虽然天津市、江苏省、浙江省、甘肃省、青海省的纯技术效率已经达到最高，但其规模效益分别为0.810、0.826、0.894、0.889和0.889，列倒数前5位，对比输出指标可以看出，这5个省(市)还需要挖掘更大潜力发挥规模效益优势。(如江苏、浙江和天津市虽然投资规模和劳动生产率以及企业个数都达到较高水平，但其输出的房价跟与之规模近似的省相比，还有较大的增长空间。)

(2)DMU在生产前沿面上的投影和影子价格分析

非DEA有效的DMU在生产前沿面上的投影是DEA有效，即可以通过适当调整非DEA有效的DMU输入、输出的数值使其达到DEA有效。以湖北省的房地产业运营情况为例，湖北省的房地产业在生产前沿面(基于输入的C2R模型)上的投影点为：x1=0.821×2390412=1962528，x2，=0.821×17932=14722，x3=0.821×1309-59.060139=1016，y1=1073.4754，y2=1506，y3=1076.36。说明湖北省要在保持目前产出水平不变的条件下达到DEA有效，应当减少缩减投资427884万元，劳动生产率降低3210元／人，同时减少房地产企业293家。运用DEA分析可以实现在保证当前产出(如销售面积、销售价格和造价)不变的情况下，将非有效的DMU转化为有效的途径如，缩减投资和缩减房地产企业数目等，从而为下一步改进该省房地产业运营提供了努力的方向。

湖北省房地产业运营的各输入输出的影子价格分别为u1=0、、u2=0.000007、u3=0、v10.00068、v2=0，v3=0.00009，由于在理想状况下达到相同的产出会使实际的投资金额和企业数目均有剩余，所以此两项投入资源的影子价格均为0，表示单独降低此2项输入中的任何一个单位数值都不影响其DEA效率。而湖北省的劳动生产率的影子价格为0.000007，可见劳动生产率的大小对湖北省房地产业的运营效率影响比较大，适当调整劳动生产率是湖北省提高生产效率的关键。湖北省房地产业的销售面积的影子价格为0.00068，造价的影子价格为0.00009，表明对于湖北省的房地产业来说，在保持当前投入水平不变的情况下，销售面积和房屋造价对其运营效率有较大影响，其中销售面积的影响更大些。综上所述，可知对于湖北省房地产业的改进策略应为缩减投资规模、缩减房地产企业数目同时调整劳动生产率，做更大促销努力以提高销售面积，由此才可达到理想的运营效率水平。对于其他非有效的DMU可以做相似的分析，分析方法如上，此处其他分析略。

(3)规模效益分析

表中给出了31个省、自治区、直辖市房地产业的规模效益状况，可以看出

北京、内蒙古、上海、山东、广东、海南、四川、云南、、宁夏、新疆这11个省、自治区、直辖市的规模效益不变；天津、黑龙江、江苏、浙江、福建、湖北、广西7个省属于规模效益递减状态，而河北、山西、辽宁、吉林、安徽、江西、河南、湖南、重庆、贵州、陕西、甘肃、青海13个省属于规模递增阶段。根据经济学中的相关理论可知，总产量曲线上的平均产量和边际产量的关系将生产过程按照规模从小到大分为三个阶段：规模效益递增、规模效益不变和规模效益递减，合理的生产规模应当处于规模效益不变的阶段，此处生产达到最佳规模且产出稳定在较高水平。通过对全国31个省、自治区、直辖市的分析，发现有11个省处在规模效益不变的阶段，也就是说大概有1/3的省份的房地产业的发展达到了合理的规模(而实际上也正是这11个省份的房地产运营全部都在生产前沿面上)，其他省份的发展应当借鉴这些省份房地产业发展的经验。

三、总结

近几年来，房地产业以其蓬勃的发展速度和巨大的资本吸纳能力，已经成为我国经济运行中不可忽视的一个重要产业，如何能够在有限的资源投入的基础上提高运营效率，本文采用DEA方法进行了相关分析。通过以上分析，我们可以看出，投资规模对于房地产业发展具有深远影响，而此产业的劳动生产率和企业个数(市场结构状况)也对其运营效率有很大影响；全国31个省、自治区、直辖市房地产业的运营状况各不相同，其中，东南沿海发达省份由于其较大的投资规模和相对较高的劳动生产率运营效率比较理想，31个省份中有11个省份已经达到了合理的运营效率水平，其产业发展也进入了规模收益不变的阶段。对于其他各个发展效率没有达到理想水平的省份，本文通过相应的数据分析给出了其改进的方向和程度的建议。

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