楼市调控进入第三波

无论厦门版细则最终会给我们带来什么惊喜，楼市调控加码已经成为既定的事实。对于未来的楼市，是涨是跌?购房者是否还会坚定不移地选择买房?

1月26日，在距离春节还有8天的时候，国务院公布8条最新楼市调控措施，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中要求二套房贷首付提至6成，限购令也推向全国，可谓史无前例严格的房地产调控政策。

如今，距离“新国八条”的出台已经过去一个多月，眼下已至少有14个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“新国八条”，加上此前已经出台“限购令”的，目前全国已出台并执行限购令的城市已经超过30个。由此可见，“限制”，毫无疑问地成为2011年房地产市场的主基调。

厦门版细则应声落地

2月21日，厦门市土地资源与房产管理局了厦门版“新国八条”细则，针对购房者的购房条件进行了严格界定，尤其是在限购套数和二套房信贷方面，做了具体详细的阐述：至2011年12月31日止，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、未购房但能提供所要求的相关证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，以及未购房也无法提供所要求的相关证明的非本市户籍居民家庭，暂停购买厦门区域内的住房。

有业内人士分析，通过对比2010年和2011年厦门“限购令”，2010版规定同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房，也就是说不论是否已购房或是否拥有本市户籍，一个家庭允许再购买一套房，但从2011版的细则可知，厦门明显提高了购买资格的门槛。

2010年9月开始的“限购令”对楼市立竿见影的影响是有目共睹的，不少投资投机购房者纷纷退出市场，房价过快上涨势头得到初步遏制，房地产市场出现积极变化。为巩固和扩大调控成果，国家仍然在强调严格执行二套房差别化信贷政策的基础上，以“升级版限购令”为关键在全国所有城市中启动第三波楼市调控。

到目前为止，福州版“新国八条”的相关细则还未见踪影，但各种预测早已满天飞，其中最受关注的是榕版“新国八条”是否会把周边八县也一并纳入限购范围。有专家表示，从其他城市已经公布的细则看，2011版都比2010版来得严厉，而2010年福州出台的“限购令”已经是当时所有限购城市中最严的了，如果要进一步限制，极有可能是将八县纳入限购范围。

不管福州版“新国八条”是怎样，从国家在2011年年初颁布“新国八条”、再度加息、实行房产税等各种举措可以感受到，政府对房地产调控的强大决心。

房价走低可能性小

对“新国八条”的影响，有多数业内人士表示，市场短期会急速降温，对市场成交量有一定抑制，但解决高房价问题还有很长的路要走。

二套房首付提高至60％，不足5年转让要全额收税，调控不达标要约谈，这些看起来很严厉，但还不是影响最大的。“二套房首付提高自然会对改善性住房有一定影响；实际上不足5年转让全额收税以前就有这样的政策；至于约谈，效果还有待观察。”福州双安房产总经理郑爱新说，“新国八条”影响最大还是“升级版限购令”，这个政策一出，必然会影响本地改善性住房需求，外地投资、投机等购房行为更加难以存在，但由于中国目前正在高速城市化，高房价仍然不可避免。

有业界人士认为，相比北京等其他城市，厦门细则还是比较温柔，但尽管如此，细则对厦门楼市的影响依旧较大，可以预计未来成交将明显缩量。一方面是由于厦门楼市外地人购房所占比例一直较高，比如购房高端项目的客群，很多人已经拥有2、3套房了，他们匿限购政策的影响就会比较大；另一方面是基于购房者的心理，即便是符合条件的购房者，大多数也会选择观望，因此，楼市成交量一段时间内或遭遇凝冻。

投机住宅时机不佳

在严格的“限购令”、“限贷令”下，投资投机需求将被有效抑制，同时也必然抑制韶玢首次置业需求，这可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。

种种迹象显示，“新国八条”将投资住宅资金成本提高，购买第二套房首付高达6成，使得首付只要50％的商用物业关注度快速升温。尤其是眼下各地愈演愈烈的限购令，将投资者挡在住宅门外的同时，也在不断推高商业地产的吸引力。

“CPI高企，市民都寻求资金保值，目前除了股市外，楼市是最佳的投资途径。”郑爱新分析，在厦门版“新国八条”中清楚地写道“限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)”，这也意味着本次的“新国八条”中，商业地产还是不在限购范围之中。

郑爱新认为，相对住宅而言，商用物业面临的政策压力小，而且商住价格倒挂也导致商业项目有价格回归的需要，所以未来商用物业整体会比住宅更具有投资价值。目前国内房地产开发结构偏重住宅。在“新国八条”抑制住宅需求的影响下，未来商用和写字楼物业可能迎来一个爆发期。