违约的业主

当单方违约成本已经抵不上租金上涨的所带来的收益时，业主单方违约所引发的租赁纠纷纷至沓来。决定违约前，他们也肯定算过账了！

“金融危机开始期间，物业和我们前前后后谈了半年，我们出价很低，但业主咬咬牙签了。没多久情况好转，业主就想毁约，不过看看赔偿条款，他们想了想又缩回去了。现在租金翻倍了，业主终于熬不住了，开始找茬。”某商户在微博上表达了自己的无奈。

这可以说是近来很多租赁纠纷的一个素描。

合同成废纸

2008年，杨先生在南宁市仙葫开发区找了一个铺面经营餐馆，当时与房东签订了5年的承租合同。合同中明确约定了每年的月租情况，但2011年房东却单方违约将租金涨了一倍。

杨先生拿出当时签的房屋租赁合同，记者在合同上看到，租赁期限为“2008年至2013年”，合同中明确约定了铺面租赁费用的金额及交付方式，当中明确写着“乙方承租甲方的铺面第一年租金为人民币3800元/月……第三年人民币为4598元/月……”合同中还明确约定，“甲方在乙方租用期间不得无故提前终止租赁合同，如果提前终止合同应提前30天书面通知乙方，同时应赔偿乙方因甲方提前终止合同造成的损失3000元。”杨先生说，2011年5月1日，他在交下个季度的租金时，老板却告知他租金每月涨到了11000元，要他按每月11000元存入下季度租金共33000元。“突然就说涨租金，合同都成一张废纸了。”杨先生说，最近附近的铺面租金都有所涨价，所以房东涨租金的态度很坚决，而且也不愿与他变更合同。

“租金太高承受不起，但放弃经营，因此造成的损失也不小，当初的合同约定都没用，真不知道怎么办了。”杨先生无奈地说。

“我理解这种在租金或地价飞快上涨背景下的单方违约现象，但我确实不认同这种做法，契约精神是市场经济的基石。”霍小兵表示。

赔500万也要毁约

最近的一个例子是泸州IT巨头佰腾数码广场与房东四川福华实业（集团）有限公司的纠纷。

泸州IT巨头佰腾数码广场市场管理办公室的李江遇到了烦心事：2011年12月，房东四川福华实业要求佰腾数码交还租赁场地，后来又提出要上调租金，否则就要解除租赁合同。

“2006年5月31日，佰腾数码和福华公司签订了10年的场地租赁合同，2016年12月15日到期。合同中约定了每年的具体租金，福华公司现在却要上调租金，去年12月还要求我们交还租赁场地。”一脸愁容的李江向记者倒起了苦水。

按照合同约定，2011年12月16日至2012年12月15日，单位租金为20元/平方米/月。“去年9月开始，福华公司给我们多次发函，说从2011年12月开始，租金按40元/平方米/月的标准收取，之后将逐年递增2元，直到合同期结束。对于福华的涨租要求，我们复函明确告知对方要求严格按合同履行双方义务。”

“由于物价上涨较快，人工成本也在不断增加，我们在半年之前就书面通知了承租方，提出了适当上调单位租金的意见。”乔冠物业经理张明霞称，福华公司和乔冠物业实际上是同一家公司，她曾多次代表公司与佰腾数码协商涨租一事。

张明霞的借口是，卖场内不少商家对佰腾数码的管理和服务不满意，有的商家还希望取消佰腾数码这个“中介”，直接从福华公司租赁经营场地。为此，福华公司提出了三种方案：一是佰腾数码向商家出租经营场地时，不提高单位租金；二是在原来的基础上，将单位租金上调10元；三是终止租赁合同，福华公司将主动支付合同约定的500万元/10年的违约金。“这几种方案，佰腾数码都没有同意，双方很难继续合作下去。如果对方要打官司，我们将乐意奉陪。”

泸州中豪律师事务所的周雪松律师对此认为，合同双方有一方要变更合同内容，须合同双方就变更内容达成一致并签订新的合同。若守约方不同意变更的内容，并要求按原合同规定执行，而变更方却要坚持变更合同内容，变更方将被视为违约，须按照合同约定承担相应的违约责任。

周雪松提醒，在签订房屋（场地）租赁合同时，双方应在合同中明确租赁房屋（场地）面积、单位租金、具体地点等内容，规定违约责任和违约金的赔付金额及支付办法，最好约定租金调整等事项，“不过要根据合同的实际内容具体考虑”。

“我们也经常遇到这种情况，一些业主要单方违约，于是就故意找麻烦，想气走我们，什么停水、停电等手段，还有的采取雇人捣乱等现象。”一洗衣店老板表示。

“他们肯定算过账了。支付违约金的成本显然比不上租金飞涨带来的收益。”迪信通的金鑫表示。