胡葆森:谈我国房地产业的未来

如果简单地按照发达国家总结出来的规律，再过十年，我国人均GDP超过13，000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，但是作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15-20年内，仍有持续的增长空间。这一阶段，有以下几方面的问题关注。

1. 关于市场结构。1998年到2011年的十几年里，由于福利分房制度在全国范围内的停止，同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位，需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。2011年启动的“十二五”期间五年建设3，600万套保障房的计划，将从根本上改变我国住房市场的供应结构，这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求，缓解供需矛盾，从根本抑制房价的过快上涨。

2.关于房价。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素有时还起主导作用。十后，新一届政府坚持放开并用好市场的手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。

3.关于开发商。随着市场格局调整步伐的加快，按照目前的行业现状，再过3～5年，活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量将大幅度减少至5千家以下；十年以后，可能减少至3千家以下。在这一过程中，开发商将被迫对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。

4.关于住宅产业化。住宅产业化是指用工业化生产方式建造住宅，将建筑设计标准化、部品部件生产工厂化、现场施工装配化、土建装饰一体化，使住宅产品的制造成为一个完整的产业系统。目前，国家虽先后出台了一些相关政策（如绿色三星标准等），但我国的住宅产业化水平相对较低，住宅产业化率不及30%，整体仍处于起步和试点阶段。发达国家已超过70%，地震多发国家如日本，有些建筑产品已高达90%，一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。可以说，住宅产业化将会为我国房地产业带来一场革命。

5. 关于产业与互联网。随着互联网技术的不断进步，其对传统行业的影响也在不断地深入。门户网站对广告业的影响，电商的出现，对消费业和商业地产产生了不小的冲击；商品配送方式的改变，整个传统物流行业也在被迫做出调整；大数据时代的到来，人们的思维方式逐步发生着变化。对于房地产业， 互联网已不单单是一种工具、一项技术，它将作为一个新兴产业，与包括房地产业在内的其它传统产业相融合，通过改进人们的生产方式、经营方式、管理方式等，促进新的商业生态系统的形成，建立新的商业文明，共同推进人类社会的不断进步。

6. 关于房地产金融。随着我国房地产业快速地发展，房地产金融业务也在迅速地成长。从早期相对单一的商业银行开发贷款、购房按揭贷款到2008年第一支行业基金的设立、信托资金大规模地介入，及至近些年国际资本通过企业股本金的扩大和项目投资渠道等方式大量地流入，我国的房地产金融系统也在逐步健全和完善。与不动产经营相配套的REITS（房地产信托基金）呼之欲出。可以相信，在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。