论设立前期业主委员会制度的必要性

摘要：前期业主委员会制度的制定和相应配套制度的完善，是对《城市商品房预售管理办法》的有益补充，是解决目前政府、开发商和业主矛盾的一个根本制度，也是业主自治制度的有益补充。

关键词：前期，业主委员会制度，必要性

1、引言

《城市商品房预售管理办法》是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。中华人民共和国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。《城市商品房预售管理办法》是因为考虑当时房地产开发企业自有资金不足和为了加快房地产业的发展而制定的，实践证明，《办法》确实将房地产业引入快速发展期，但同时也带来不少弊端，如开发商擅自变更规划，设计，购买质量不合格材料，设施、设备，延期交房，建筑质量不合格，选择不适宜的物业服务公司，挪用购房款等等，侵害了购房者权益，造成不良影响，甚至引发社会矛盾。

业主是房屋所有权证书的持有人，或共有权证书的持有人，以及待领房屋所有权证书或共有权证书的购房人。业主大会筹备组是在物业所在地的区，县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表，建设单位组成，它负责业主大会的筹备工作，业主大会由业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会制度对维护业主的合法权益起到了关键和积极的作用，但这种自治组织成立在业主入住之后，而开发商大量的侵权行为发生在交房以前，对这种既成事实，业主要么采取接受，要么采取协商或诉讼的方式处理，容易造成社会的不公平或社会资源的浪费。

2、开发商存在违规的原因

2、1追逐商业利益的最大化

如擅自提高容积率，降低建造成本，购买低质的材料，设施设备，物业管理用房面积的不达标等。

2、2利用法律的漏洞打球

利用售楼书属于要约邀请，给消费者各种误导；利用国家对共用设施设备的质量和数量无明确要求，在业主未入住的情况下将低劣产品强行移交给物业公司，规避责任；和购房者签订合同时对交房标准不明确，从而偷工减料等

2、3利用信息不对称损害业主利益

利用主动违规的可控性，能及时和政府各职能部门沟通交流，将一些违规行为合法化，而此时政府各职能部门无法联系到业主，也听不到业主的维权的呼声，易造成业主吃亏，如法院开庭一样，一边有备而来并带有辩护律师，一边缺庭，能公正吗？ 签订售房合同时，强加不合理条款，如无偿占有房顶广告位，并暗示其他业主都同意，诱逼签订合同，从而达到不良目的。

2、4 因政策不明造成的违法违规

房地产调控的手段有行政手段，货币手段，金融手段等，因调控政策有针对性，易对先期执行的政策有抵触性，造成开发商的违规或风险，如按揭首付的提高，限购令的出台，造成开发商和业主的矛盾。

2、5开发商恶意违规

如挪用购房款；不按图施工，肆意变更设计；取消某些设施，设备；将未验收房屋交付业主等。

2、6开发商自身原因违法违规

如延期交房，延期办证等。

2、7不可预见性违法违规

如因拆迁不到位，造成第二期项目启动的延期；不可抗拒原因造成工程停工等。

2、8利用法律政策，损害业主利益

开发商通过前期物业招标，选择前期物业服务公司，利用自身优势，对物业服务公司提出不合理要求，如移交不合格设施，设备；提高或降低物业收费以达到某种目的等。

2、9利于各种关系，侵害业主利益

主动要求政府职能部门对其违法行为象征性处罚，使非法变成合法等。

3、成立前期业主委员会的目的

房地产因价值高，建造周期长，专业性强，涉及部门多，政策变化大，造成业主维权难度大，成本高。如在商品房预售后尽快建立前期业主委员会制度，能充分调动业主的积极性，可在第一时间参与监督开发项目，防范各种违法违规行为，也利于政府职能部门公正执法，减少后期矛盾，减少不对称造成的不公平，通过业主委员会的早期参与，将矛盾扼杀在初始状态，从而保障业主的合法权益，降低了社会成本。另外，开发商从销售角度出发，主要考虑短期利益，而业主从使用角度出发，更看重长远利益，业主的提前介入，可提出建设性意见，更有利于房地产业的长远健康发展。

4、成立前期业主委员会的原则

4、1前期业主委员会必须纳入房地产管理局的监管范围；

4、2前期业主委员会应采用分步分阶段成立方法，既要考虑成立的及时行又要考虑代表的普遍性；

4、3前期业主委员会的工作要制度化，具体化；

4、4前期业主委员会要有一定的权威行，便于和开发商，政府部门沟通时得到一定认可度；

4、5前期业主委员会的合理开支应有保障性，如开发商和业主共同承担；

4、6前期业主委员会要有时限性，成立和解散有时间性；

4、7前期业主委员会要有一定决定权，如代替开发公司招标物业服务公司。交房要有前期业主委员会的签字认可。房地产竣工验收要前期业主委员会的签字认可。

以房地产竣工验收举例来说，房地产竣工验收时，有规划、设计、质监、消防、人防等政府职能部门参与，但执法一般较松，对违法造成的既成事实，一般采取整改和处罚的方式使之合法化，而利益直接受损的业主却得不到赔偿甚至不知情。因为开发企业在交房时，只提供竣工验收合格的文件，而有关资料，图纸移交给了物业服务公司，业主在缺乏资料，图纸的情况下，只可能对自己的专有部分验收，对共有部分无法验收。而业主对专有部分验收交房，则视为对整个物业的接受。制度的漏洞，违法的低成本，收益的最大化，是开发企业违法屡禁不止的根本原因，也是滋生腐败的温床，同时造成了民众对政府的不信任。

要解决业主和开发商，政府的紧张对立关系，就应弱化行政职能，让民众参与，建立一种更加公开公平公正的制度：（1）建立房地产综合验收必须业主委员会签字制度；（2）健全竣工验收制度，如对共用设施设备的强制性要求；（3）建立一单位牵头制，并全权负责，并引入行政补偿制度。实行新验收制度，可在源头上杜绝开发企业的违法行为，减少政府部门个别人的腐败行为，最大化保障业主的合法权益。

前期业主委员会制度的制定和相应配套制度的完善，是对《城市商品房预售管理办法》的有益补充，是解决目前政府、开发商和业主矛盾的一个根本制度，也是业主自治制度的有益补充，希望有关部门能重视并仔细研究。