前后楼市很难不崩盘

8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房；上海各商业银行须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。此举是历年来楼市调控中首次将目标对准商业地产，对商业地产开发商而言无疑是一个沉重的打击。

此前，为抑制房价过快上涨，中国部分一二线城市出台了限购、限贷、限价等相关措施，这均显示出中国政府对房地产的调控政策正在不断加码。值此当口，普通市民最关心的问题是与自身利益相关的房价会不会下跌，而房地产开发商则关注如何判断中长期楼市走势，乃至未来几年面临的机遇与挑战。

摇而不坠，交易市场陷入胶着状态

面对目前种种房地产的调控政策与措施，民众乃至专家均质疑，是否能达到预期效果或者取得所谓的调控成功?为分析这一问题，首先需厘清什么叫调控成功?简言之，调控成功最清晰的标志就是房价下挫。如果用其成交量来衡量的话，早就成功了。因为从今年年初以来，中国楼市成交量一直处于下滑态势。

更何况，从中央官员到地方政府亦认为，楼市成交量下降不足以说明调控取得成功。今年5月1日，国务院总理指出，“中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的”。

可以说，这是中央级官员有史以来的第一次把房价下降视为调控目标，之前长期以来，从中央到地方的官员乃至房地产开发商，在面对房地产调控时候都说一句话，大致意思就是要让房价上涨过快的局面得到调整。业界学者与专家亦表示，政府从来没有说要降房价，而是讲从政策倾向与调控措施着手不让房价过快上涨。

于是，有人就开始玩文字游戏：房价上涨可以快但不可以过快。那么什么叫快，什么叫过快?这就如同“动车叫快，高铁叫过快”一样，高铁速度现在降下来了，其原因之一就是避免以后发生追尾事件而酿成大祸。由此不难看出，目前中央对于房地产的调控目标至少从字面意思上有了转变――量价齐跌，谓之调控成功。

今年8月份以来，从我个人多次演讲现场互动的测试表明，有50％以上的人认为房地产市场的调控会取得量价齐跌的效果，亦即调控成功。而在今年5月的测试中认为调控成功的人则寥寥无几，不超过10％，有的测试甚至不到5％。

虽然调控措施一轮接着一轮，但是中国楼市还是摇而不坠，为什么会出现所谓的久盘不跌的情况呢?不完全统计显示，在今年9月，有意向准备买房与卖房的人均很少。这其实说明买房时间点还没到，因为房价还未出现大幅下滑，中国通胀压力依旧甚至形成常态化，全球经济二次探底的几率也相当高。如果选择此时卖房，把硬资产变成软资金，这些资金可以做什么呢?或许用卖房的资金也很难买回同样的房产，这样让房地产交易陷入一种胶着、低迷的状态――卖房的人不想卖，买房的人不敢买。

中国政府是全球最大的“房地产开发商”

在中国房地产市场看似不断被“围剿”的情况下，买卖房地产似乎不是投资保值的最好途径，这种看法或许受到一些业内人士的经验判断或理论预期的影响。如果纯粹用经验来判断中国房地产的走势，从过去10年的经验是房地产价格一直飙涨不跌，虽然有一些人得到了好处，但是获利最大的还是地方政府。之前，诸如中国房地产最具影响力的独立评论家牛刀、《财经》杂志特约经济学家谢国忠等业界人士，均表示不看好未来中国楼市。我个人认为，虽然此类观点在理论上成立，但是在现实中有待商榷。勉强打个比方，道德理论上所云，天下为人子女者应该孝顺自己的父母，而中国的现实生活中按此标准尽孝的人为数不多。中国房地产理论预期与现实走势与此大同小异。

基于此，从理论成立的观点去判断中国楼市走势及其泡沫，均与中国房地产实际情况不相符合。曾经有许多人问过我同样一个问题，为什么包括上海房价在内的中国房价这么高?甚至连买好几套房产从中得利的人亦不知道中国房价为什么疯狂飙升。事实上，如果能厘清以下四大问题之间的前因后果，自然就会明白。

第一，虽然“饿死的骆驼比马大”，但种种迹象表明，美国经济正在衰退，尤其这段时期美元的衰退与美债危机。8月2日，媒体报道称，俄罗斯总理普京更称，美国就是世界经济的“寄生虫”。

第二，不论食品不安全还是城管打人等许多问题需要完善，也不能否认中国经济正在崛起。不是人民币太强，而是美元太弱。不是中国茁壮成长得太快，而是美国经济的塌陷而让中国经济比以前显得高出一截。

第三，涉及一个主要问题―全世界最大的房地产开发商是谁?5年前我提出这样的问题时，有人曾试探性地回答说：是不是万科?试想，中国国土面积960万平方公里，人口13亿多，房地产市场之大有谁堪比，以此来看，全球最大的“房地产开发商”非中国政府莫属。

第四，哪个房地产开发商会希望自己开发的房产价格下跌?没有，凡是开发商都希望房价上涨。

综上，作为全球最大的房地产开发商，在经济崛起之时，中国政府怎么可能让本国房价下跌呢?这就是中国房价疯狂飙升的最重要原因。

如果不去探究目前的调控措施的来龙去脉，会觉得好像中央政府在“围剿”房地产市场，甚至有人认为是不是中央对房地产业恨之入骨?其实不然，中央对房地产业是爱护有加。我个人认为，中央现在对房地产采取的调控措施是一个“弃车保帅”的动作，保的是资金池，弃的是房地产业，因为房地产业打压下去还可以再重新扶起来，这对于众多房地产公司来说并不是什么好事情。至少通过2008年年底，海南省被中央“册封”为国际旅游生态岛之后，海南三亚所开发所谓的海景房，在短短两个月时间从3万元／平方米上涨到6万元／平方米，奇怪的是出现既没有成交也没有崩盘的状态。

这与1993年政府第一次针对房地产的宏观调控导致的海南房地产泡沫破裂不一样。1993年6月23日，时任国务院副总理的朱基突然发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。此前一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止，大量资金被沉淀，一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，悔之不及。当时兵败如山倒，数千家开发商卷款逃离，海南省剩下的“烂尾楼”足足有600多栋，积压资金达到800亿元，而在全国金融系统留下的坏账就高达400多亿元。因为当时开发商的资金完全是从银行贷出来的，当政府抽掉银根后就没有能力再支撑下去。而现在的开发商资金主要来自自己口袋的闲钱而不是来自银行贷款，虽然中央不断抽银根但不解决实际问题。

中国房地产：2013年前后很难不发生一次大崩盘

目前，对于中央发现了一个现实情况，如果让中国房价一直长期快速飙升而不进行有效的抑制，最终谁都无法从中获利，所以现

在政府采取逐步推进的调控手段，这意味着逐步套牢。有人会问，既然不希望多余的资金流向房地产市场，全面限购不就解决问题了吗?但是完全不能这样做。据统计，现在中国的广义货币发行量已经超过70万亿元，而市场实际需求的货币量不到40万亿元，30多万亿元的资金是靠印钞机印出来的。一旦全面限购，在当前通胀压力下大量的货币流向如何控制?况且这些资金还不包括源源不断流入中国市场的热钱。试问，谁不担心通胀冲高，谁不想自己的财富增值!1000万元平均每天缩水三五万元，谁看着都担忧，更不用说千万富豪。

既然不能做限购清场的动作，就必须做一个分批处理的措施。以今年1月在部分城市推出的限购房措施为例，先是从一线城市与部分二线城市限购，在中国资金池完全封闭的情况下，多余资金自然会流向其他二线城市、三线城市，然后再控制二线城市、部分三线城市，资金接着会流向其他三线城市、四线城市。当大家的资金都沉淀在资金池的时候，就是政府松绑的时候，因为利息被套住了，但是此时对于已经购买房产者而言，却很难有解套的可能性，除非买的是上海或长三角楼市的主流板块，我个人认为还是有一定机会。

事实上，房价收入比在中国楼市中几乎没有意义，推动二、三、四线城市房价上涨的因素，主要是投资与投机性的买卖房产，以买房名目进行炒房者没有人打算在楼市中长期逗留，见好就收。如果大家都是这样，当资金都沉淀在资金池被套牢之后，关键的问题来了，谁来接盘?没有人来接盘，怎么能不兵败如山倒呢!

基于此，我个人认为，未来中国的房地产市场，在2013年前后很难不发生一次大崩盘。但是，不包括上海，因为房价走势由购买者结构决定，不是由当地人决定，而且中央已正式“册封”上海为“双中心”――国际金融中心与国际航运中心(2020年建成)，而上海房价蹿升的动力就是来自“双中心”带来的蔚然形象，投资者亦在透视未来的利益趋向。

作为一个开放城市，一些不居住在上海的人和其亲戚朋友在上海拥有房产。用夸张的说法，在中国村长级以上的干部们都以在上海拥有一套房产为荣，至于钱从哪里来则是另外一回事。不但上海如此，北京等其他一些城市也有此魅力。如之前媒体披露的山西省蒲县的前煤炭局局长郝鹏俊，竟然在北京、海南等地坐拥多达35处房产，他及家人的存款更多达1.27亿元。现在中国的贪官以“三多”――女人多、房子多、金子多而闻名海内外。

言归正传，目前中国人购买房产的动机主要有六个关键因素：投机持有半年到一年，投资1-3年，市场3-5年，自用没有年限，还有郭美美式的炫富、基于身份识别或社会名片购买房产的动机最为明显。总之，在目前土地资源稀缺情况下，随着中国保障性住房的陆续入市，同时受地方政府看好开发商业地产的影响，中国住宅用地与商品房的供应量正在减少，要让房价回归合理局面很难，仅保障性住房或将促进房价再上升10年，更何况限购限买等调控政策也不一定一直持续实施。或许在不久的将来，出于提升经济景气需要，政府会适度放开中国房地产市场，让大家赚点钱，但是，由于房地产市场已被严重扭曲，或大或小增加了将来在操作上的难度。

本文作者为中华两岸商机促进会理事长。本文根据他在8月24日上海交通大学百年财富班所作《2012中国不动产分析》演讲整理。