沪渝房产税改革试点方案评析及对我国房产税改革的建议

【文章摘要】

近些年来，随着房地产价格的不断上涨，社会公众对房产税改革的呼声也越来越高，迫切希望通过改革来抑制房价、减少投机。2011年1月28日，随着《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》的颁布，上海和重庆两地正式拉开了房产税改革的序幕。本文通过对上海和重庆两地房产税试点方案的背景、具体内容和优点与不足进行分析，在此基础上对我国今后实行房产税改革提出一些建议。

【关键词】

房产税改革；增量房；差别税率

【Abstract】

In recent years， as real estate prices continue to rise， public calls for property tax reform is also getting higher and higher， eager to pass reforms to curb rising house prices and reduce speculation. January 28， 2011， with the Shanghai municipal real estate tax on some individual housing pilots on interim measures and the Chongqing Municipal People’s Government on the part of individual housing property tax reform enactment of interim measures， Shanghai and Chongqing prelude of the kicked off the property tax reform. The article is based on the background of Shanghai and Chongqing property tax pilot programs， specific content and analysis of advantages and disadvantages， and on this basis to make recommendations for future implementation of property tax reform.

【Key words】

Property tax reform； Delta room； Differences in tax rates

1 上海市和重庆市房产税改革的背景分析

20世纪90年代以后，随着城市化进程的加快，人们对于住房的需求也不断增加，推动了房价的上涨；同时也带动了房地产市场的高速发展，房屋销售面积和房屋价格不断攀升；高房价反过来进一步促使房产商和炒房者进行投资，导致房价居高不下。由于房地产市场发展模式不合理，2010年10月7日，“沪十二条”出台，采取了一系列调控房地产的措施，包括限购令和房产税等，在社会上引起了广泛的关注。

与上海市相比，重庆市房产税改革的背景较为复杂，除了完善房地产市场机制外，保障低收入群体的基本住房需求和抑制高收入群体的投机需求是重庆市政府要达到的目标，这主要是由于以下三方面的原因：首先，重庆市房地产泡沫现象严重。其次，重庆市房地产市场的结构不合理。最后，居民的住房消费习惯不理性。

综上所述，上海市和重庆市开征房产税都是为了整顿房地产市场的秩序，抑制过度的投机，缩小贫富差距，优化房地产市场的资源配置，促进经济的可持续发展。

2 上海市和重庆市房产税改革试点方案的比较分析

2.1 试点方案内容的比较分析

2.1.1试点范围不同

上海房产税试点范围为上海市行政区域，包括17个市辖区和1个县，基本覆盖全市；而重庆由于地区经济发展不均衡，试点范围仅集中在主城九区。

2.1.2征税对象不同

上海试点方案规定只对新增住房（包括普通住宅和高档住宅）征税，对存量住房不征税；而重庆试点中征税对象既包括新增住房也包括存量住房。两者相比，上海试点政策侧重“新增住房”，重庆试点政策侧重“高档住房”。

2.1.3免税面积不同

上海试点中免税面积的确定方法：将纳税人所有房产面积进行合并，在此基础上按人均60平方米计算。人均住房面积不超过60平米的免于征税，超过60平米的应纳税面积为总房产面积减去免税面积的部分。重庆试点规定：个人在试点办法实施前购置的房产，免税面积为180平米，在试点办法实施后购置的免税面积为100平米。

2.1.4税率和计税依据不同

上海房产税的税率目前暂定为0.6%。在计税依据方面，在实际操作中均以房产的市场交易价格为计税依据。上海以房产交易价的70%为基础计算应纳税额，而重庆以房产市场价值全价计算应纳税额。

2.2 试点地区房产税改革的优点和不足

优点主要有以下几个方面：一是改变了人们对房价的价格预期，在一定程度上遏制炒房行为的发生，促进理性投资。二是为保障性住房建设提供了资金的支持。三是在一定程度上弥补了地方财政收入的不足。四是促进社会公平和资源的合理配置。不足之处表现在：一是征税范围有限。二是计税依据缺乏合理性。三是税率设计不高。四是具体操作过程困难。

3 上海重庆房产税试点对我国房产税改革的建议

上海和重庆房产税试点为我国进一步实行全国范围的房产税改革提供了很多经验和借鉴，但是在试点工作中也涌现出很多问题。针对这些问题，对于我国房产税改革的建议，可以从以下五个方面来谈起：

3.1 明确房产税改革的目的，把握好改革的大方向

上海和重庆进行房产税试点主要目的是抑制房价，减少投机现象的发生。除此之外，房产税改革在完善房地产税制方面，以及更好的发挥收入分配职能和资源配置的职能方面也起到了重要的促进作用；改善地方政府的收支不平衡，使地方政府收支稳定化。房产税具有多方面的功能，但是应理清各个功能的关系，分清主次。从长远来看，应该把握好改革的目标和方向，将不断完善房地产市场税收体制作为根本出发点来推进房产税改革，公平公正的促进房地产市场的繁荣发展。

3.2 建立健全房屋信息登记管理系统、加快房地产评估系统的建设

近些年，房地产市场飞速发展，但是相应的房地产信息管理系统建设却并未紧跟步伐，发展明显滞后，呈现出明显的区域性，而且房屋管理系统尚未与公安机关的户籍系统实现共享，这就导致了在征收房产税时信息不对称，极易造成房产税的流失。因此，建立健全区域性以及全国性的房屋信息登记管理系统是当务之急。与此同时，房地产评估机构的建设也迫在眉睫。应尽快加强房地产评估机构的建设，为房产税的开征提供一个合理而公平的环境。

3.3 合理确定税收减免优惠、促进社会公平

房产税的税收减免应充分结合我国的国情，房产税的减税优惠应当包括以下三类： 一是对居民所拥有的自主用房给予一定程度的减税优惠；二是对因重大灾害等不可抗拒力造成的重大损失，根据损毁程度给予一定程度的减税优惠；三是对孤老残疾人等特殊群体，根据其收入水平，给予一定程度的减税优惠。对于房产税的免税优惠应覆盖到政府机关、事业单位、公共服务机构、慈善机构等非营利的团体和组织。

3.4 强化税收征管，提高征管水平

强化房产税的税收征管是房产税实施的重要保证，主要可以从以下三方面入手：一、加强房产税征收的宣传工作。充分借助报纸、电视和广播媒体等手段，为房产税的开征做好积极的宣传；二、健全房屋登记制度，运用网络手段对房屋进行动态管理，保证房产税额的充足。三、加强税务部门和其他部门之间的合作，实行信息登记联网共享，完善征管的配套措施，通过配合加强对零星税源的管理，实现征管的高效率和高质量。

【参考文献】

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