业主潘石屹遭遇物业管理危机

房价不断飙升,不断刺激着人们的神经,但对于已经买了房的人来说,是不是就不用再经受房子带来的困扰了呢?

建外SOHO是位于北京CBD核心区的一个高档社区,在遭遇近50年最低气温的北京,建外SOHO的1000多名业主正面临着停电停暖的威胁。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹,除了是建外SOHO的开发商之外,他本人也是这个楼盘的一名普通业主,也是1000多名业主中的一员,但是面对这样的物业管理现状,他却束手无策。

潘石屹住在自己开发的楼盘里,却要面临停水停电的威胁,恐怕谁听了都觉得不可思议。到底是什么原因让这个著名的高档小区,在半个世纪以来最冷的冬天遭受停水停电的威胁,以至于连开发商也无能为力呢?

潘石屹获评

最窝囊的地产开发商

位于北京东三环中段的建外SOHO,位于北京CBD最核心的位置,曾被媒体称为北京“最时尚的生活橱窗”。

2009年,全国都普遍经历了一轮火热的房价上涨,但地处北京中央商务区寸土寸金核心地带的建外SOHO的业主们却告诉记者,他们正面临着一个最冷的物业投资寒冬。

走进建外SOHO东区,在这些貌似光鲜亮丽的楼群中,记者看到这样一组景象:楼道的地面上和墙面上的污迹随处可见,踢脚线有的已经破损,一些楼道的门把手损坏却没人修理,电梯间的破损更加明显,地面已经磨出了一块块黑色的印记。

建外SOHO现在的物业费是每平米28元钱,即使在房价飙涨的北京,这也达到了昂贵的水准。按理说,高价就应该换来高质量的物业服务,但一些业主反映这里的物业管理水平连很多普通小区都比不上。

和潘石忆同住一个小区的业主郑学来说:“脏乱差都表现在这小区里。因为它属于高档社区,交费每平米28元钱,是一般小区双倍的物业费,但就是物业没人管。”

1000多名业主真正的噩梦,是在2009年夏天以后爆发的,由于电费欠费严重,电力公司对建外SOHO小区采取拉闸断电的措施。

听到这个消息后,作为这个楼盘一名普通业主的潘石屹大为震惊:“这里90%以上是投资类型的客户,电力局拉上一次闸以后,这些租户全都得跑掉。”这处22万平方米的高档社区,共有业主约1100户,其中95%的业主并不居住在这里,而是将房屋出租获利。

“宾至物业没来之前,我的房子签的是两年的出租合同,一个月租金5.2万元。宾至物业来了以后,下水道、空调坏了,租客报修始终得不到回应,社区的地面、保洁也都脏乎乎的。2009年9月新签的出租合同,每月租金只有3万元。”郑学来说,“租金降了不说,业主们现在还得天天给租客去鞠躬道歉。”

但是面对这样的物业管理现状,潘石屹却束手无策。网上甚至有评论说其是最窝囊的地产开发商。

潘石屹很无奈:“所有的业主都觉得窝囊,1000多名业主都觉得特别窝囊,我也是业主之一吧。”

物业经理

揭发千万资金黑洞

小区物业纠纷已经算不上大新闻,但发生在北京著名高档楼盘建外SOHO的物业纠纷,却用极富有戏剧性的方式,再次让大家关注起物业管理的混乱。

面对建外SOHO的这个惨状,我们不得不回溯一下建外SOHO的物业管理历史。

2003年,建外SOHO东区最初推入市场,开发商潘石屹选择了赛特国际物业管理有限公司来为这个高档的小区进行物业管理,之后几年的管理一直处于相对平稳的状态。

然而就在2008年,赛特物业整体由国营改制为民营,10月8日,赛特物业发出公函,表示要对各项目负责人,包括管理建外SOHO项目部的分公司经理肖福生,进行离职审计。这一举动在建外SOHO遭到了强烈反对。

2008年10月13日,业主委员会突然对赛特物业提出提前解聘,而且就在当天,找来另一家物业公司――宾至物业,对建外SOHO东区进行临时托管。一家物业公司内部的人事变动由此迅速演变成两家物业公司的更替。

这种状况下,物业交接工作并不顺利。赛特物业不承认被“赶出局”,继续“坚守阵地”。

随后一年间,这样的冲突时有发生。现在在建外SOHO东区物业管理处,仍然能够看到两个物业公司的保安在同时上岗的情况。

就在双方互相指责的过程中,建外SOHO的业主们却突然发现,他们5年多缴纳的物业费高达2亿多,而这一大笔物业费,在使用和监管上都存在着巨大的黑洞。

胡庆雨等业主在参加的一次庭审上,听到了令他们更加吃惊的消息:“业委会诉赛特总公司在5年经营中一共侵吞了小区物业费1743万元,而且是在赛特物业被解聘以后几个月。”

为什么直到解聘了赛特物业,才发现他们挪用了巨额的物业费呢?建外SOHO原业委会的委员卢彤说:“审计的事也是肖福生揭发的,肖福生在明确知道要被解雇的时候,就向业委会揭发,说赛特无缘无故从物业费的账上拿走1300多万元。”

卢彤认为,要靠业委会来监管物业费的使用是非常困难的。“不仅没有能力监管每一分钱,而且也不可能每一笔都去监管,因为每天都要买东西、修东西等。赛特作为一个账户的管理人,他拿走什么钱,业委会也是很难发觉的。”

新旧物业

带来的连环噩梦

建外SOHO业主委员会与赛特物业的官司咬出了一个1000多万元的资金黑洞。这似乎给业委会解雇赛特物业,引进新的宾至物业提供了更充分的理由。

老物业令业主们失望,建外SOHO东区的业主们只好期待刚引进的新的物业公司能做点什么,但他们没想到,更加失望的结局在等待着他们。

业主们发现新物业宾至国际只是一家三级资质的物业公司,并没有管理建外SOHO这样大型社区的资格。而当记者采访主管部门的时候,工作人员告诉记者,宾至物业现在连三级资质都达不到了。

北京朝阳区房管局物业科科长秦国华表示:“宾至国际物业管理有限公司的物业管理资质是三级暂定,有效期到2009年的9月21号。那么它在2009年9月22号开始就属于无资质经营。”

2010年1月11日,记者从北京市朝阳区房屋管理局得知,由于未取得资质证书从事物业管理,宾至国际物业被认定违法事实清楚,于2009年12月21日对该公司的违法行为作出了处以10万元罚款的行政处罚决定。2010年1月7日,宾至国际物业缴纳了10万元罚款。

这样一家物业公司,当初并没有经过招投标,怎么就以闪电般的速度接替了老物业,这对很多建外SOHO东区的业主都成了一个谜,而更让他们难以接受的是越来越差的服务。

一位业主说:“之前的好多费用是在我们大家都不知情的情况下欠下的,包括水电费和供暖费。”

根据记者了解的数字,到2009年11月份,建外SOHO东区单单是能源费、保洁费的欠费已经超过了2000万元,其中电费520万元、热费873万元、保洁费700万元。

面对这么大笔的欠费,宾至国际中国区总裁范希俊解释:“有些费用可能就是有些业主没有交费。”究竟有多少业主欠费,对于物业费的实际支出,宾至物业拒绝向外透露。

在宾至物业和建外SOHO东区业委会签订的物业管理托管协议中约定,财务支出应由双方的书面确认方可执行。但实际上,建外SOHO东区上一届业委会已经到期,目前并没有选出新的业委会。

在没有新的业主委员会监督的情况下,宾至国际中国区总裁范希俊表示,物业费的使用是物业公司自己在监督。

业主自救

探索新型管理模式

建外SOHO东区的业主发现自己完全无法监督物业费的使用,也无法换掉这个前业委会请来的管家,不得已之下,他们自发地组建起一个应急保障缴费平台。

事实上,因为2008年10月以来的物业争端,该社区未缴物业费的业主曾经高达70%以上,而郑学来等11人则是第一批被提讼的业主,尽管郑学来和潘石屹一样,已在2009年11月都把欠缴的物业费交到了应急平台上。

“应急平台是由该社区的一些业主倡议、潘石屹担保、我们监督的一个临时缴费平台。”建外街道永安里东社区建外SOHO居委会副主任杨宁说,欠费业主缴费给应急平台并转给热力、供电公司之后,社区的停电停暖威胁才可能解除。

2009年11月25日,这个平台一共收到了350多万元的物业费,其中的200万元缴纳了电费,帮建外SOHO东区暂时度过了断电的危机。但是,就在一些业主把钱放到这个平台的同时,他们却发现自己被物业公司告上法庭,让应急缴费平台又陷入了尴尬的境地。 不是建外SOHO的业主不愿交钱,一个是已经被解雇了的老物业还在坚守;一个是没有资质的新物业要收钱;而到业主们自发成立的收费平台缴费,又可能要吃上官司。事态的发展已经乱成了一锅粥。

专家认为,在建外SOHO发生的纠纷看似纷繁复杂,其实是一个普遍问题,在目前的这种物业管理模式下,类似问题在每个小区都可能重演,要堵住物业管理的黑洞,只有赋予每个业主监督的权利。

“实际上赋予每个业主相应的监督权利,而不要由业主委员会单独拥有监督的权利。小区1000多个业主当中,随便有一个人下班了,就跑到物业公司那里要求看账,这些就足够威慑物业公司的。”从事物业管理维权有10年、同时为北京多个小区业主顾问的物业管理专家舒可心说。

交物业费是业主的责任,查物业费是业主的权利,但缺乏成熟的监管体系,出现资金黑洞也就在所难免。怎样让监管权回归到业主手上,这是我们在探索新管理模式的时候,必须要找到的答案。