金融危机下我国房地产泡沫的成因分析及防范对策

【前言】金融危机下我国房地产泡沫的成因分析及防范对策由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。金融业和房地产业在某种意义上是一对孪生兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产业则受到显著影响。当前房地产业的困境，特别是房价的起伏很容易造成房地产泡沫被挤出或变小的假象，从而疏于防范并酿成大祸。 一、房地产泡沫 泡沫或泡沫经济一词，通常指虚...

摘要：近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，产生了大量的房地产泡沫，对经济的健康、可持续发展产生了严重的影响。针对金融危机下房地产业出现的新情况，本文阐述了金融业与房地产泡沫的关系，深入分析了当前金融危机背景下房地产泡沫防范的必要性，并提出了解决问题的对策。

关键词：金融危机；房地产泡沫；房地产市场

文章编号：1003-4625(2010)03-0113-03

中图分类号：F832.45

文献标识码：A

金融业和房地产业在某种意义上是一对孪生兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产业则受到显著影响。当前房地产业的困境，特别是房价的起伏很容易造成房地产泡沫被挤出或变小的假象，从而疏于防范并酿成大祸。

一、房地产泡沫

泡沫或泡沫经济一词，通常指虚拟资本的过度增长，在市场经济中，通过各种手段，使得某种商品、某种资产或股票的价格猛涨，远离其实际价值。

这种猛涨形成的高价，并不能够长期维持，最终会像泡沫一样地破灭，它实际上是高速度、高消费带来的高价值而产生的违反价值规律、违背常规的经济现象。

现在我们对它的解释是：在市场经济中，一种或一系列资产在经历过连续的涨价过程后，其市场价格远远高于实际价值的经济现象。

所谓房地产泡沫是指由于房地产过度投机而引起的房地产价格突然攀升，与其使用的价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的情况。由于房地产是由土地及其附属建筑物，即地产和房产所构成，而建筑物是劳动产品，其价格相对稳定，容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地产泡沫。

房地产泡沫的破灭对于整个金融业和国民经济而言后果是灾难性的、毁灭性的。近年来，我国房地产泡沫以及泡沫可能带来的金融危机一直是人们关注的重点。

二、房地产泡沫与金融的关联

现代经济中，金融业的支持是房地产繁荣必不可少的条件，可以说，没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。而房地产既是实体资产，在被炒作时又带有一定的虚拟经济的成分，容易产生泡沫并成为金融危机的催生剂。

(一)金融支持过度是房地产泡沫的主要成因

持金融支持过度说的学者通过研究日本经济泡沫的形成原理和全球房地产周期发现，金融自由化、金融管制的放松、信用工具多样性和复杂创新、金融机构违规借贷等金融风险的累加，是房地产周期波动加速和房地产泡沫形成与破灭的诱因。而银行信贷在房地产市场的过度扩张不仅是造成房地产泡沫的重要原因，而且在泡沫崩溃和金融危机中起了同样重要的作用。

换言之，就是银行的非理性扩张容易导致房地产泡沫。在现代的资本市场中，房地产和股票成为虚拟资本的两大载体，尤其是房地产业。

因为，房地产业是一个资金密集型行业，其发展离不开金融机构的支持。随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金远远不够，其开发资金主要来源实际就是银行贷款。

但由于房地产位置的固定性、保值增值性和高回报率，使许多银行在贷款的实际操作过程中违反了政府的约束政策和有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级。

在金融体制不健全的情况下，大量的资金涌向房地产市场，银行盲目追求信贷规模而忽略了投资项目潜在的风险，致使各种投机行为愈演愈烈。不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。

实际上，美国的这次金融危机就是因为金融机构与房地产市场的联系过于紧密，由此产生次贷危机并引发房地产泡沫，从而导致席卷全球的金融危机。

(二)房地产泡沫破灭导致金融危机

据资料显示，目前我国房地产开发企业项目投入资金中约20％-30％是银行贷款，建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30％-40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款。

此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。以上各项累加，房地产项目中来自于银行的资金竟高达61％。

可见，金融机构是房地产业所需资金的主要来源。

因此，如果房地产泡沫破灭，最直接的危害是加大了金融风险，甚至引发金融危机。根据金德尔伯格对17世纪早期至20世纪晚期各国发生的金融危机的研究，房地产屡屡在金融危机的爆发中扮演着重要的角色。

特别是20世纪70年代以来爆发的金融危机中都伴随着房价的剧烈波动。房地产泡沫引发金融危机主要是由于借贷市场的失衡引起的，房地产泡沫破灭后，房地产价格急剧下降，造成消费者持币观望，房地产成交量大幅萎缩，导致房地产企业经营极其困难，甚至破产。

由此造成金融机构的呆账、坏账的大量增加，大量资金撤离，并且进一步引起了金融业的“多米诺骨牌效应”，而使金融机构由点到面，逐个破产。因此，我国应引以为戒，谨防房地产泡沫破裂加剧金融危机。

三、在当前金融危机下房地产泡沫防范的必要性

金融危机爆发前中国房地产业十分繁荣，甚至有些过热，不可避免地产生了较大泡沫，很多人担心一旦房地产市场的泡沫破碎，中国的经济将受到重创，十分危险，甚至戏称“中国的房地产业绑架了国民经济”。

但金融危机爆发后，不少商业银行对房地产信贷紧缩，房企基本上都已经失去了融资能力并受到了显著影响。房地产业投资增速明显放缓，土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积和房价涨幅都出现了同比下降的态势。

在这种情况下，很多人会以为房价的变化会在一定程度上挤出房地产泡沫，从而泡沫防范的压力会减小。

但实际上当前房地产泡沫并不小，而且还有可能进一步被放大。得出这种结论主要考虑到两个方面因素：

(一)中长期内我国房地产的供求状况基本稳定

在金融危机背景下，前几年流人的生产要素由于“时滞”的存在并不会立即减少房屋的供给。但生产成本、相关商品的价格及预期的变化，则会相应增加商品房供给。

因此，在金融危机冲击下，短期内房屋的供给将会保持相对稳定。从长期看，房地产业仍将是我国的支柱产业，随着经济的发展，供给将会稳中有升，而长期内房地产价格会涨落互见，仍旧会出现上涨的阶段。

(二)国家的内需扩大计划和地方政府对GDP的追逐

房地产开发商及地方政府的推动下，可以制造短期的经济繁荣，甚至可以把GDP描绘得更美。但从美国次贷危机的经验中，我们可以看到，即使在美国这样金融监管严厉、金融市场发达的情况下，都会发生如此巨大的风险与危机。中国如果任由房地产泡沫吹大，后果也将显而易见。

因为，就目前的情况来看，如果房地产不是一个炒作投机的市场，对中国的绝大多数居民来说，是没有能力进入这样高房价的市场的。一个居民没有支

付能力的市场，如果仅是通过银行的金融杠杆来炒高房价、来制造短期的房地产市场繁荣、来增长GDP，那么这个房地产的泡沫一定会吹得比美国还要大。

四、房地产泡沫防范的思路与对策

在当前的形势下，防范房地产泡沫关键是把房价控制在相对理性的范围内。据资料统计，目前房地产项目中来自于银行的资金竟高达61％。

因此，防范房地产泡沫最有效也是最容易操作的方法是从金融领域人手，加强对银行等金融机构的监管，加强信贷监管，抑制投机。

(一)加强对金融机构的监管

金融机构是房地产市场资金的主要来源之一，控制其供给是达到控制房价上涨目的的必要措施。由于金融创新，对金融机构的监管难度不断加大。监管措施往往跟不上金融创新的速度，以至于导致监管的失败。

这次美国的金融危机就是因为商业银行贷款证券化使放款机构突破传统住房贷款“先存后贷”经营模式的约束而造成的。

因此，只要金融监管措施跟上金融创新的速度就是最有效的方法。

(二)完善金融体系

目前，我国的房地产金融体系主要与银行制度有关，我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制目前还不完善，银行自身也存在着许多不足之处，如资本金不足、不良资产过高、资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。

我国银行业应当从基础设施建设人手，提高自身抵御金融风险的能力；金融监管部门应从制度建设人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，提高资本充足率，控制不良贷款率。

(三)调整货币政策和房地产信贷政策

房地产业跟金融业的密切相关性，决定了房地产泡沫的产生，在很大程度上源自宽松的货币政策，以及与之相适应的宽松的房地产信贷政策。

在流动性充裕、融资成本较低的情况下，如果投资投机需求都很旺盛，企业投资开发热情高涨，市场渐渐出现非理性繁荣现象，在这一过程中，如果政策不能提前、有效地调整，那么房地产泡沫很容易产生。

因此，一方面货币当局通过货币供给、利率和信贷条件等手段调整房地产信贷流向。

另一方面商业银行加强房地产信贷管理，合理控制和调控房地产信贷规模，防范金融风险。

(四)拓宽房地产融资渠道，监控和规范房地产业融资行为

拓展房地产融资渠道和培育融资机制是发展房地产融资、解决房地产企业过度依赖银行贷款、分散风险的重要内容。

目前一个可操作性的品种创新是房地产金融产品证券化。通过贷款证券化可以使银行风险经由资本市场分散给广大投资者，增加了资产流动性，解决发展住房贷款和银行流动性下降的两难冲突，同时有利于银行进一步扩大信贷规模、改善资产负债结构。

当然，从金融领域着手只是防范房地产泡沫的主要方式，防范房地产泡沫还要从加强土地资源管理、构建房地产泡沫预警预防机制、强化房地产投资开展等方面构筑立体的防范体系，这样，才能收到良好的效果。