浅析逆抵押贷款与公积金支持保障房建设项目贷款的联动模式

［摘要］当前中国房地产市场存在着巨额公积金沉淀银行，保障房项目开工捉襟见肘的现象。为了能够有效的将闲置的公积金用于弥补保障房建设的资金缺口，同时规避巨额资金调动产生的安全风险，纳入住房逆抵押贷款（RAM）的公积金新型贷款操作模式的研究意义重大，其能够在实现公积金、保障房、福利效能联动的同时，保障资金安全与增值收益。

［关键词］ 公积金 保障房 住房逆抵押贷款 联动

2011年进入“十二五”之年，住房保障规划预计未来5年将新建3600万套保障房。该项保障房工程需资金6万多亿人民币，而这单独依靠中央财政的拨款以及地方政府的土地出让净收益等是远远不够的。2009年，住建部、财政部、人民银行等七部委联合印发的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（以下称《意见》）已经为今后的保障性住房建设项目的资金筹集开辟了一条新路，即可利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设。

沉淀巨额住房公积金用于当前处于资金瓶颈状态中的保障性住房建设项目，堪称是“双赢”之举。然而在资金链流转过程中，如何保证数额庞大的公积金能够用得安全，用得有效率，这就需要在公积金贷款项目的审查、发放、监管等各项操作程序中实行严格的内外部控制。

本文中，笔者通过引入逆抵押贷款（RAM）――这类房地产金融工具进入公积金对保障性住房建设项目的贷款程序中，分析并论证其可操作性以及对资金使用风险的分散，以达到公积金使用安全、收益可靠以及最大化公积金的福利效能等多重目的。

一、逆抵押贷款（RAM）提出的背景

1.保证用于保障性住房建设项目贷款的公积金使用安全是重中之重。

从过去公积金管理过程中出现的大案要案来看，沉淀的公积金一旦动用首先要注意的就是防范资金使用中的安全风险：

第一，在当前公积金用于保障房贷款项目的审批过程中，政府扮演着放贷者和担保者的双重角色，一旦产生“长官意志”，将难以公平、公正地选择和评定承担保障性住房建设项目的开发企业资质。

第二，在开发商投资以及项目建设的过程中，风险环生：① 国内地产开发商自有资金比例普遍较低，易造成保障房营销收益无法对偿公积金贷款本息。②工程建设过程中牵涉经济主体过多，资金易被挪用。③保障房设计规划如若不当，将直接造成在建的保障房项目出现滞销的风险。

2.现行制度运行下，公积金管理混乱，使用效率低下。

第一，从管理制度上来看，作为事业单位的地方公积金管理中心，既不是企业法人，也不是金融机构，其日常的资金周转来源于储户缴纳住房公积金，一旦发生信用风险，管理中心将无力承担相应责任。

第二，从使用效率来看，我国现行的公积金贷款有着“低存低贷”、“存易贷难”的特点，公积金资金供求日益失衡。虽然近年以来资金利用率呈上升趋势，但仍不容乐观。

3.住房公积金的福利效能弱化。

住房公积金制度始于住房货币化改革，落脚于“替职工积累住房储金”的政策规划，其本质是一项福利性住房基金。然而，近年来公积金在使用上却出现了“劫富济贫”、缴存比例悬殊、增值收益分配有失公平等问题。

第一，与收入水平挂钩的缴存比例使得高收入者实际所获得的公积金福利更多；同时，由于缴存住房公积金可以免税，住房公积金制度在某种程度上俨然成了高收入阶层合法的避税区。

第二，由个人与企业归集的公积金属于公民个人私有财产。然而由于保障房对象的局限，使得《意见》试点工作的铺开对于部分无法申请保障房却仍需缴存公积金的民众来说，是不公平的。

第三，保障房贷款利率实行按照5年期以上公积金个人贷款利率上浮10%执行，其贷款的高收益极有可能形成对个人贷款的“挤出”效应。

二、RAM操作模式下的保障性住房公积金贷款

当前，直接向保障房建设项目发放公积金的专项贷款是最为传统、最为普遍的操作模式。然而，作为放贷方的地方公积金管理中心并非是拥有专门金融技术人才的金融证券化机构，直接参与大额资金的存贷项目是具有极大风险的。为此，要实现贷款资金安全与收益提高的双赢，剥离公积金管理中心与保障房建设的资金链条是必须之举。

1.住房逆抵押贷款（RAM）与公积金联动机制：

住房逆抵押贷款（RAM）与公积金制度相结合的联动机制，将以公积金的沉淀资金与增值部分作为逆抵押贷款的启动资金，定期定额贷出资金给达到一定年龄限制的中老年缴存者，贷款合同终结时借款者以其抵押的房产或资金还贷。从而，还贷获得的资本增值或是房产将能够作为廉租房或公共租赁房的直接房源，或是经济适用房的建设贷款。

2.操作模式可行性分析

第一，从资金流来看，公积金以逆抵押贷款的形式贷出，在较长的一个时期内只须定期流出定额闲置或增值部分公积金即可满足RAM启动资金的需要；同时，从资金回收来看，由于有借款人的房屋产权作为抵押，而其保值增值性能良好，机构在贷款终结时可获得借款人偿还的全额本息或是出售住宅回收资金。

第二，从贷款对象来看，常年累积缴存公积金的中老年用户，主要是机关、事业单位、垄断企业、国营企业等单位的在职职工或退休人员，其资金信用较高，且大部分拥有固定房产，贷款合同的道德风险、资金风险相对较小。

第三，从对保障房建设项目的支持方式来看，对于廉租房与公共租赁房等需要配租的保障房，RAM贷款终结时提供的房屋可以直接作为房源，省去了另行建设的资金、材料、人力与时间消耗；对于经济适用房而言，借款人偿还的全额本息以及房屋在二级市场上出售所获资金可以作为经济适用房专项建设贷款资金。

3.增值收益、福利效能延伸分析

第一，当前中国社会老龄化问题严重，公积金为达到一定年龄段的缴存者或其家属提供逆抵押贷款，产生的一笔稳定的现金流入能够基本保障老年人生活水平。因而该操作模式能从一定程度上缓解了社会的养老压力，使得公积金的社会保障作用范围得到延展。

第二，达到一定年龄限制的中老年公积金缴存人作为RAM贷款项目的优先受益人、借款人，弱化、弥补了因公积金用于支持保障房建设项目带来的缴存人在分享公积金增值收益上的不公平问题，使得缴存人能够优先享受到所缴纳的公积金产生的除买房外的更多福利，为其老年生活带来稳定的现金流入，实现老有“所养”，老无所忧。

第三，对于势在必行的保障房建设项目来说，RAM与公积金实现联动有利于平衡廉租房与公共租赁房的实物配租与资金配租比例，提供了直接的中小户型房源；同时，也为贷出经济适用房建设资金降低了信用风险。

因而，从当前现实条件、要求以及对问题的有效解决程度来看，纳入逆抵押贷款的公积金操作模式可行并且能够带来保障房建设、资金安全与缴存人利益三者的兼顾。

三、新形势下，公积金管理机构、制度与法律亟需

完备

1.公积金用于社会福利性质的保障房建设应当有法可依

将闲置的巨额公积金款项用于保障房建设贷款已是迫在眉睫，而当前的争议主要在于其行为的合法性上。为此可以将《意见》中提到的“在优先保证过职工提取和个人贷款、留足备付金的前提下，可将其50%以内的住房公积金结余资金用于贷款支持保障性住房建设”写入《住房公积金管理条例》的修订中，为个人福利与社会福利找到一个平衡点，也为公积金支援保障性住房提供法律依据。

2.公积金放贷应实现操作模式专业化、机构专业化、人员专业化

事业单位性质的公积金管理中心、非专业的公积金管理人员以及资金管理程序的诸多漏洞弊端，凸现了当前我国千疮百孔的公积金管理操作体系。因而该体系必须完善、机构必须健全：

第一，打破各地公积金管理中心“各自为战”的现状，建立全国性统筹管理的由专门金融投资专家组成的公积金委员会。

第二，对于公积金个人贷款类项目，应形成专门的贷款监控体系以做到“专款专用”，即形成由承办委托业务的银行总行实行跨行联网监督。

第三，对于闲置及增值部分的资金利用，要建立第三方托管制度，分离资金的使用权、占有权与保管权，形成专项账户与严格的内控“防火墙”制度。

第四，为避免地方公积金管理中心人员专业技能不足、风险识别与规避能力较低的问题，可以设立专门性的保障房基金投资管理公司，为住房逆抵押贷款提供专业、独立的服务。

四、结语

RAM、保障房建设、公积金三者的联动模式所带来的社会效益、经济效益和防范风险的效果虽好，然而值得注意的是：逆抵押贷款纳入公积金支持保障房建设项目所能产生的效益需要在一个较长的时期才能实现；并且父财子继等传统观念的阻碍、咨询评估质量问题、贷款运行中的不确定性因素等对于该操作模式效能实现的干扰程度仍需要计量。

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