对当前公租房建设的思考

一、公租房与商品房的比较

（1）消费心理的比较。拥有一套属于自己的住房是绝大部分中国人的愿望。这一点和国外一些发达国家不一样，他们不一定要买一套属于自己的住房，可能会根据租房和买房这两者的总成本考虑，在自己有生之年各自总共需要花多少钱，然后选择花费较少的那种。（2）个人花费的比较。公租房与商品房之间相比较应该包含三个要素：每平米的价格、建筑面积、居住时间。下面可以举例说明：一套100平方米商品房如果每平米的价格是1万元，那么总价格就是100万元，这是购买这套商品房所需要的花费；如果一套公租房也是100平方米，每平方米每月的租金是5元，那么每月的花费是500元，一年的花费是6000元。租住时间按70年考虑，总花费是42万元。（3）个人收益的比较。公租房的个人收益比商品房要小得多。所有的住房都具有最基本的功能：居住。除了这个基本功能之外，商品房还有其它三个公租房不具有的功能：出售、出租、赠与，这三个功能公租房不可能具有。正是由于这三个住房的非基本功能，使得人们对于购买商品房充满热情。（4）经济方面的保障。如果一个人因为失业、欠债、贷款等问题缺钱时，他可以将房子出售变成现金。所以，拥有一套房子就是拥有一个经济保障。相反租房子住就没有这种保障，在付不起租金的情况下甚至可能被赶走而无家可归。（5）退出机制的比较。当租住者不再租住的时候，就可以把房子退还给国家。而商品房则不然，商品房在被售出之后属于个人所有，因为所有人付出了一定的资金获得这套房子，所以如果房屋所有人想要卖掉房产的话，必然要加价售出，以便收回以前付出的成本。这样后来的拥有者就必须付出更大的居住成本。从这个角度说，同一套房屋经过买卖的次数越多，拥有它所花费的成本越大。

二、公租房的特性

（1）便宜。综合上面的比较，公租房在各个方面对人的吸引力都不如商品房。原因包括中国人自古以来的心理、经济能力，所能获得的效益、服务等等。到目前为止公租房对人唯一具有吸引力的是它的价格。如果没有便宜的价格，是没有人愿意考虑公租房的，这是它的核心竞争力，也几乎是唯一的竞争力，当月租金过高的情况出现，公租房最终会遭到彻底的失败。（2）地段与配套设施。公租房不能建在配套设施较差的地方。因为如果把公租房建在配套设施较差的地方，那就表示公租房并不是一种优质房源，也就表示公租房不是作为解决住房问题的基本途径之一。这就会给人一种认识，认为公租房只是一个跳板，只是在个人经济能力不足以购买商品房的情况下的无奈选择，这最终会使商品房的需求量无法减少，而公租房也不能获得与商品房同样的地位。（3）允许长期租住。公租房应该允许长期租住。这里的长期是指的真正的长期，比如四五十年或者六七十年。因为只有这样居住者才能获得一种稳定感，虽然居住者并不实际拥有这套住房，但他们可以认为这就是我的家，这种内在的感觉很重要，买来的商品房无疑会给人极大的稳定感与满足感。公租房如果不能满足长期居住的要求，那它在人的心里就不可能成为商品房的理想替代品。（4）建筑面积不宜太小。作为当前中国城市最普遍的情况，一个家庭有三口人：父、母、孩子，不排除有人数更多的家庭。那么公租房的建筑面积至少要能满足一家三口的正常活动需要，包括工作、生活、学习等活动。（5）应由国有企业而不是开发商承建。开发商只对利润感兴趣，对于保障房是没有兴趣的。而公租房的建设不可能有暴利，这种情况下是不可能由开发商来完成公租房的建设。

三、可能产生的问题分析

1．建立用户的数据库。要求一个家庭在一个城市只能占用一套房源，防止多占房源，同时拥有商品房的家庭不能使用公租房。公租房与商品房都应该建立数据库，并应该联合使用，房子是公共资源，不应该让少数人占用数量过多的资源，那种有钱就可以买任意套数房屋的想法应该受到限制。

2．对申请人的收入应无限制。现在许多公租房或者廉租房都对收入有限制，如果收入低于某个门槛才有资格申请这类房屋，一旦经济条件改变，收入增加，高于规定的门槛时，将会被要求退回公租房，这是不合适的。在这种想法下，公租房是作为低收入群体的保障房来做的，它与商品房的地位是不对等的，实际上应该把它放在和商品房对等的地位上。这样可能出现一个十分富裕的家庭居住在公租房里的情况，我认为这是可以接受的。这一点十分的关键。如果限制只有低收入群体才可以使用公租房，那么收入稍高又买不起商品房的夹心层的住房问题依然没有解决，于是不得不想出更多的住房形式，更复杂的手续，更严格的审核过程，这一切都更容易导致投机行为，不如加大公租房的建设力度，增加它的供应量。

3．从公租房到商品房的转化。如前所说，公租房在建筑面积、质量、配套设施方面与商品房一致，这样就可以在合适的时候把公租房转化为商品房重新出售。合适的时候就是说当社会经济形势发生了重大变化，公租房不再适合中国国情的时候。

4．投机腐败问题在所难免。如果租用公租房的效益确实远远大于购买商品房，那么投机腐败问题就在所难免。公租房的供应数量不是任意多的，是有限的。在此情形下，许多人去抢一套公租房的情形完全可以出现，于是各种投机腐败问题都会出现，最终可能导致租金大幅上涨，公租房失去了它的廉价本质。这表明任何一种住房形式都不可能十全十美，在一定的条件下都会出现问题。