“以房养老”上台来 亦是担忧亦喝彩

“以房养老”在国内是一种全新的养老概念，但在西方发达国家已经颇为流行。这个新生事物一见诸媒体，就引起众多老年人的关注，因为中国的老年人有房无款现象颇为普遍，而首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已在10 月正式挂牌营业。什么是以房养老？在先进国家它究竟是怎样操作的？各方舆论和民众怎样看待这一新生事物？本文尝试为老年朋友一一解读。

“以房养老”的基本概念

“以房养老”模式就是投保人将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该房屋；保险公司则按月向投保人终身支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回房屋，进行销售、出租或者拍卖。给付金的计算一般是按房屋的评估值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命分摊到投保人的预期寿命年限中去。

“以房养老”实际是将投保人的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售款。因为其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，它在美国被称为“反向抵押贷款”，其实就是保险公司用分期付款的方式从有房老人（投保人）手中买房。

这种模式上世纪80年代中期由美国新泽西州一家银行首先创立，如今在美国日趋兴旺。随后欧洲国家、新加坡等纷纷效仿，并在20年里逐步发展成熟。

“以房养老”支持者和反对者各方声音

专家：以房养老是目前国内个人理财规划的一大创新。它将住房作为养老资源的一种，强固了养老的物质保障，并使已凝结在住房上的财富流动起来，为老年人生活造福。中国已进入老龄社会，只要改变传统观念，市场潜力非常巨大。

支持者：老年人既有房住，又增加了收入渠道，一举两得，是缓解当代“4-2-1”家庭压力的不二选择。在大连一家IT公司上班的24岁的董先生认为，这种养老方式既有利于老人的“有养而终”，也会减轻儿女的压力，是一种值得肯定的办法。

反对者：这种被称作“倒按揭”的养老方式也遭遇了来自传统观念的压力。某保险公司担任产品策划的刘先生说，“倒按揭”的养老方式挑战了中国传统文化中“父业子承”的伦理温情，带有“自顾自”的负面暗示，在操作中很可能“水土不服”。

职员叶小姐：“父母选择以房养老会让人觉得我不孝顺。连自己的父母都不管，老了反而还得靠卖房子来养，实在担不起这个恶名！”

担忧者：在房价“飙涨”的当下，“以房养老”实则是“火上浇油”。因为要抵押，就要先有房，使得有些人为了“养老”，不得不“买房”。这就会在一定程度上刺激原本膨胀的住房需求，使房价继续亢奋下去。还有人认为，这将使一些不符合条件的人混在其中，投资房产抬高房价。

业界意见：国情不同推行有困难

一、我国的遗产税迟迟未开征，市场比较窄

国外法律和税律比较健全，一些国家遗产税征收比例很高，甚至达到70%，常出现子女继承房产却交不起税的现象。因此外国人把房产留给子女意义不大，还不如把房产提前变现。中国的国情与此不同，很多人都希望为子孙后代留下些遗产，而考虑到子女纳税问题的有钱人，在孩子刚生下来时就用孩子的名义帮他买了房产。这两类人，都很难成为“倒按揭”的客户。其实最适合这一业务的人，是膝下无子的老人，但“丁克”家庭在中国并不多，因此在现阶段推出这一业务，市场反响不会很大。

二、收入少，保险公司不划算

以广州为例，现在的房价涨幅严重超过租金的涨幅，房屋出租回报率连5%都不到，而按揭利率已达到7%。“倒按揭”业务，保险公司每月支付给投保人的钱是按照房产的价值除以时间得出的，也就是说，会严重超出这个房屋拿去出租后得出的租金。这样一来，到最后收回房子时，所剩价值空间已非常小了。所以保险公司风险很大。

三、险企担心房价下跌，推行之路有困难

“以房养老”模式的推动者孟晓苏表示，这项业务推行最大的阻力不是来自市场，而是保险机构因担心房价下跌风险所产生的犹豫。虽然银行机构一直对这种模式感兴趣，但由于担心评估和经营层面难度较高，均止步于研究层面。国内一家房地产项目也曾推出过类似性质的“以房换养”概念，但几乎无人问津。

本文结论：“以房养老”有很大市场需求，但真正得以实现也许需要几年甚至十几年的时间。只有不断地完善市场，改变人们的传统观念，才会使更多的人逐渐接受并选择“以房养老”。

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四个国家的参照模式

美国：倒按揭贷款服务62岁以上老年人。在美国住房养老模式发放对象为62岁以上的老年人。其“倒按揭”贷款放贷额一般原则如下：住房价值越高则可获得的贷款数额越高。

加拿大：把房子一次性抵押给银行后人处理房产时折还贷款。在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋一次性抵押给银行，所得贷款数额在1.5万到30万加元之间。后人处理房产时折还贷款，子女还不起贷款的，房产归银行所有。

新加坡：“经济适用房”不能参加倒按揭。新加坡政府规定倒按揭只限于私人建造的商品住房，组屋不能参加倒按揭操作。组屋是由新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋。

英国：房子抵押给银行所获贷款须充当保费购买年金。英国更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，因此，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。