对于上海商城二期投资控制实证分析

提要：投资控制是工程项目管理的重要组成部分。文章结合工程实践提出了行之有效的项目投资控制方法，对企业强化管理、提高效益、适应市场竞争具有重要现实意义。上海XX商城二期工程将系统科学理论和工程项目全寿命期管理思想等理论运用到实际工作中去,取得了较好的投资效益。

关键词：投资控制系统科学全生命周期管理

上海XX商城二期是一个集商办、商住、民用住宅为一体的的综合性民用建筑工程，兴建20幢18层高的住宅楼和19幢联体别墅,总建筑面积约140,000平方米，XX商城二期工程在整个项目投资控制过程中，因为悉心熟悉和贯彻运用较为先进的管理方法，因此项目摒弃了一般房产投资开发企业“结算价格高于成本测算价格”的弊病。XX商城二期工程的投资控制是一个贯穿工程建设全过程，涉及到与投资相关的各个要素，由甲方、监理、设计、施工、设备供应商和材料供应商、银行及政府主管部门等各个利益相关者共同实施的一项系统工程，XX商城二期工程投资控制的实践，是系统科学和工程项目全寿命周期管理思想等理论在实践中运用较为成功的结果。

1系统科学理论的运用是XX商城二期工程投资控制的基本指导思想

1.1按照“四位一体”的投资控制理念，对XX商城二期工程投资实行综合控制

工程投资的控制不是对投资的单一控制，投资只是工程项目管理系统中的要素之一，它与工程质量、进度、安全等其他要素之间是相互联系、相互制约的关系。因此XX商城二期项目按照“四位一体”的投资控制理念，对投资进行了统筹考虑，综合平衡。XX商城二期工程“四位一体”的控制理念见图1所示。

从图示关系中，我们可以看出质量、安全、进度、造价是紧紧围绕效益展开的，而具备了质量、安全、进度和造价的项目前提条件，才能进行项目的管理决策。忽视任何一个方面都会产生隐患，进而影响甚至减少项目的预期收益，这四个方面是不可分割开来的。

XX商城二期项目按照“四位一体”的投资控制理念，对投资进行了统筹考虑，综合平衡，将二期工程的投资总额控制在了限额设计范围之内。

1.2XX商城二期工程投资控制系统是一个定值控制与随动控制相结合，顺馈控制与反馈控制相结合的多级递阶控制系统

XX商城二期工程投资控制系统是一个定值控制与随动控制相结合，顺馈控制与反馈控制相结合的多级递阶控制系统。

XX商城二期工程结合顺馈控制和反馈控制，即提供信息流通的双向通道进行投资控制。例如在进行管网施工和室外总体工程中发现，众安路道路、六灶港河浜、综合管线的总体走向和高程与设计不符，现场实际情况的信息首先由施工方提出，经监理方和甲方会签后送达设计方，设计方在做出设计修改的同时会将该变更产生的投资变化信息反馈给甲方和监理方，由甲方最后决策是否采用该项变更，这就是一个顺馈控制与反馈控制相结合的多级递阶控制过程。

2全生命周期管理思想的应用避免了对投资的割裂控制

XX商城的投资控制贯穿了工程建设的全过程，跨越决策、实施和运营阶段三个阶段，避免了对投资的割裂控制。

2.1决策、设计阶段

在XX商城工程的决策和设计阶段，甲方在建设方案的论证和设计方案的选择方面，充分考虑了建设费用和实用经济美观要求，并分专题进行了详细论证，体现了从全过程和全生命周期控制投资的思想。

二期工程项目实行的是限额设计，甲方对建设功能面积分配和投资规模作出了明确规定，设计单位没有特别的理由不能突破其限额。同时约定，即使投资额超过既定限额值，设计费总额也不能改变。合理实行限额设计使各专业在达到使用功能的前提下，按分配的投资限额设计，严格控制不合理变更，将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业，然后再分解到各单位工程和各分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制和管理，也同时实现了对设计规范、设计标准、工程数量与概预算指标等各方面的控制。

2.2实施阶段

在投资控制方面，本项目注重管理创新。

第一个管理创新是综合审核方法快速编制投资成本。本工程总建筑面积约140,000平方米，由于施工面积大，工期紧，施工队伍多，施工中设计变更多。如果组织多名预算编制人员分摊量进行编制，预算编制人员受其所处位置不同，对图纸理解的深度、观点、方法、水平各异，原本结构相同、建筑形式相同的工程，出自不同人员之手，会产生预算结果上下浮动很大的不利情况；如果安排一名专职预算编制人员编制，也会出现时间长、前后不衔接、不一致的情况，给审价工作带来负面影响。因此本项目中采取了项目归纳的综合审核方法，即根据不同结构形式、不同建筑风格、有无地下室等分别归类，并挑选有代表性的工程为主审对象，将其他特殊情况剔除。通过深入施工现场调研，核定新材料、新工艺的分项定额，对工程使用的材料，深入市场调研摸清底价，进而编制具有代表性的工程预算，确定一个统一的价格标准。在此基础上，将其他工程按不同结构形式计算出建筑面积，计算出有代表性的工程在其中所占的比例，代入统一的价格标准。再将剔除的特殊情况部分，按实际计算出价格。汇总在一起，形成比较统一的预算价格。采取该项方法使得甲方节约了大量时间，获得了较为准确的成本数据，为甲方支付进度款提供了参考。

第二个管理创新是制订出审核设计变更的程序和制度,做到设计变更及其增加价款的控制。1、设计变更程序。首先要求施工单位提出的设计需经监理工程师审核，且监理工程师审核签字实行三级责任制。“三级”分别是现场专业监理工程师负责工程量审核，监理方造价工程师负责定额单价和取费的审核，总监最后审核签字。三级责任制完成后，再送到甲方审核。2、对变更价款申报表的内容提出明确要求。不仅要求施工单位申报变更以后的工作量和预算，又要申报变更以前的工作量和原预算。如此要求的目的是使价款申报表简单和一目了然，便于进行工程量分析对比，得出净增（减）价款，也便于和原合同价款进行对比。3、对变更价款单的附件提出明确要求。制度要求附件必须是有效性文件，即经过监理工程师和甲方代表签发的设计变更通知单、工程联系单、技术核定单等。之所以如此重视附件，因为核查审计人员不一定都是当时施工现场的工作人员，他们不清楚为什么要变更，只有从这些原始的变更单、联系单进行核实或审计。经实践证明，这种作法是切实可行和有效果的。

第三个管理创新是工程签证的规范化、有效性及审核的严格性。签证事项必须由施工单位项目经理、监理工程师、甲方项目经理流转分别签认。首先应签明事件发生的原始情况，其次表达要清晰具体。工作量签证，必须注明签证的原因。对签证的审核主要是根据施工承包合同的要求及工程情况，做到实事求是。有的签证虽是事实，但根据合同及定额规定，有已包含在开办费里的，有的已包括在合同单价或总价内，有的已包括在定额的取费里，就不能再次计取，否则就是重复计算了。

2.3运营阶段

XX商城二期因为是一个商住两用的综合性物业，因此作好建设和运营的无缝交接，将达到预售条件的房产进行公开发售，并将此销售收入用于归还工程的借款，以降低XX商城的筹资成本。另外，根据设计要求，结合市场信息，做好XX商城二期专业品牌市场的推介和招商，以实现XX商城全生命周期内的最大收益。

3 结束语

虽然XX商城二期将全生命周期的管理思想运用于实践，但该项目在投资控制方面仍存在着不足：

1、项目由于投资大、建设任务重、工期紧，建设单位的主要精力在于关注质量、安全、进度及造价的控制上面，往往对建设期间需要考虑的后期销售和招商问题研究得不够充分，造成的商铺的面积分割形态、商铺外形与市场需求不吻合，从而直接导致返工和改建，增加了不必要的投资。例如该项目有两幢的首层商铺和二层商铺原来设计为上下一体销售，投入市场后应者廖廖。后来研究市场后将上下分开独立销售，结果打开了市场销路。这个事情反映出建设和销售的脱节会严重影响投资收益；

2、甲方追求低投入、高产出，寻求运营与管理效能的平衡点，根据自身对项目的商业定位确定经营的价值取向。甲方会对不满意的设计按照自己的需要进行优化和改造，导致重复施工，修修改改不停歇的局面，增大了投资；

3、配套的综合管网工程大部分都是隐蔽工程，甲方在配套单位进场时间上没有进行重点先后排序，致使同一区域遭遇反复开挖和回填，完工成品难以得到保护，且导致费用的重复发生。

系统科学理论是XX商城投资控制的基本指导思想，全生命周期管理思想的应用避免了对投资的割裂控制。我们要用全生命周期的观点来看待大型工程项目的投资控制，在全生命周期的不同阶段，投资控制的内容不同，方法不同，影响程度也不同。总之，在工程投资控制中，作为房产项目投资管理者而言既要避免以上问题的发生，工程师又需要针对项目特点、内容、环境等，动态控制，动态结算，重点预控，切实做好有利于项目资金使用的管理控制。

参考文献

[1] 卢现祥.西方新制度经济学.北京:中国发展出版社,2003:1-40

[2] 黎海明.建筑工程成本测量方法与实例.北京:中国电力出版社,2007:1-10

注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。