灰色灾变模型在乌鲁木齐市商品房空置率预测中的运用

[摘 要]本文根据统计数据依据国内目前通用的空置率计算方法求出乌鲁木齐市商品房多年（1995―2003年）的空置率，而后利用GM（1，1）模型对乌鲁木齐市商品房空置率超过20%的“空置积压”年份进行预测，得出2004年、2006年该市房屋空置率将再次超过20%，希望能给政府决策机构和相关职能部门提供一些决策参考依据。

[关键词]商品房空置率；GM（1，1）模型；预测；措施

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.34.200

1 前 言

乌鲁木齐房地产业开始于20世纪80年代中期，成长于1992年与1993年间，1994年以后进入稳定发展阶段。一方面，由于房地产业发展而给社会财富的增加所做出的贡献，我们有目共睹；另一方面，自1995年以来乌鲁木齐市商品房市场暴露出的空置率过高问题已成为制约本地房地产业进一步发展的一个“瓶颈问题”。所以，为了能使政府决策机构和相关的职能部门更好把握乌鲁木齐市房地产业发展的脉搏，制定出与之相适应的政策，以确保其持续、健康的发展，对能够反映房地产业发展状况的相关指标作出科学预测是很有必要的。

灰色系统理论始于80年代初，它是一种解决不完全信息的系统理论。灰色系统就是指系统内的部分信息是显性的，但其他部分信息是隐性的，系统内因素间有不确定的关系。灰色系统理论认为：尽管灰色系统所显示的现象可能是杂乱的，但过程却是有序的，在这背后，一定存在某种规律。灰色预测法就是将原始数据进行生成数的有效处理方法，通过累加的作用抵消随机因素的影响，从新的数序列寻找系统变化规律，建立其相应的预测模型[1][2][3]。在不动产产业中，它既受政府出台政策等确定因素影响，同时还要受到更多未知因素的影响，所以房地产业也应为一个灰色系统，可以进行灰色预测。

2 方法介绍

2.1 商品房空置率的确定

根据前人的研究成果[4][5][6][7]，这里我们使用目前国内普遍采用的方法。这主要是基于以下考虑，一是现在统计部门没有存量房屋和存量房控制面积；二是考虑到乌鲁木齐市房地产销售周期，一个开发项目从工程建设到经营阶段，再到销售结束，大多要2～3年时间，因此以三年累计房屋竣工面积显然更符合实际；三是采用三年累计房屋竣工面积计算空置率也是国家统计局和大多数城市采用地统计计算标准，接近国际通用地空置率计算标准。因而，空置率等于报告期末商品房空置量与近3年商品房可供应量之比，确定5%～14%为合理区；低于5%为不足区；14%～20%之间为危险区；20%以上为积压区。具体公式如下：

2.2 建立灰色灾变预测模型

2.2.1 灾变数列的生成

设原始时间序列：x（0）={x（0）（1），x（0）（2），…x（0）（n）}若规定一个值ξ，把原始时间序列中那些大于或小于ξ的点认为是异常值的点，然后将符合这一条件的数据挑出来，另外组成一个数列称为上限或下限灾变数列。

新的时间序列为近似的指数函数，可以认为是离散系数，可用如下方程进行描述。

2.2.2 房地产灰色灾变GM（1，1）的建立

对新的时间序列，房地产灾变GM（1，1）模型的方程为：

2.2.3 模型的残差分析

通过计算模型的参数检验，来判断房地产模型参数变动是否符合要求。

2.2.4 后验差分析

（1）计算房地产空置率数据序列的均方差：

（2）计算房地产预测模型残差序列均方差：

（3）计算它们之间的均方差比：

一般根据表1检验房地产预测模型的拟合精度，如果该模型的相关参数都能检验通过，则可以用以预测。否则，要进行参数修正，以便提高模型的拟合精度。

3 乌鲁木齐市商品房空置率的计算

通过相关统计资料，得到乌鲁木齐市商品房10年竣工和空置面积，具体见表2。

根据表2，本文采用国际上的空置率公式计算出相应时间的空置率，可得1995―2004年乌鲁木齐市房地产空置率的波动示意图。

根据下图，我们可以得出10年间，乌鲁木齐市商品房空置率变化可划分为3个阶段，1995―1998年空置率一直在下降，1998―2002年它又持续上升，尤其在1998―1999年两年间，空置率有较大的增长。2000―2002年持续增长，2002年形成第二个波峰。从2002―2004年，空置率处于下降状态。

4 乌鲁木齐市商品房空置率灾变GM（1，1）模型的建立

根据上述计算结果，建立乌鲁木齐市商品房空置率灰色灾变预测模型。

4.1 建立灾变GM（1，1）模型

4.2 模型精度检验

4.2.1 残差检验

根据房地产模型计算出拟合值p[DD（-*2][KG*8]^[DD）]（1）（预测值）序列和累减后的数据p[DD（-*2][KG*8]^[DD）]（0），计算它们的绝对误差ε（0），相对误差q（%），有关计算结果见表3。

4.2.2 后验差检验

5 预 测

因为最后一个空置率灾变年份是 x（0）（9）=p（0）（5′）即2003年，下一个空置率灾变年份将发生在2003+1=2004年，再下一个灾变年份将发生在2003+3=2006年。根据统计资料计算，乌鲁木齐市2004年商品房空置率为0.2067，与预测结果相符合。

6 结 论

实践证明，用GM（1，1）灾变模型来预测房屋空置率的问题的确有它的独到之处，但在预测的同时，还应该采取一些相应的具体措施。一是以销定产，严格把控项目的审批，控制商品房建设的规模和档次，从根子上来解决商品房空置率。二是提高乌鲁木齐市的住房质量，这其中应有房屋质量、周边环境质量、物业管理的质量，这就需要设计、施工等部门通力合作，来共同完成这项工作。三是改进乌鲁木齐市住房金融服务，我们不仅要转变居民住房消费观念，而且要积极提供金融配套服务。只有这些措施多管齐下，才有可能有效地解决乌鲁木齐市商品房的空置率过高问题[8][9]。

参考文献：

[1]刘思峰，党耀国，方志耕.灰色系统理论及其应用[M].北京：科学出版社，2004.

[2]邓聚龙.灰色系统理论教程[M].武汉：华中理工大学出版社，1990.

[3]赫转，张文鸽.GM（1，1）等维新息模型在区域需水量预测中的应用[J].东北水利水电，2006，24（4）：6-8.

[4]王影.商品房空置率与房地产泡沫[J].技术与市场，2006（9）.

[5]尹中立.空置率下降并不能说明房地产市场没有泡沫[J].中国房地产金融，2005（2）.

[6]李建才.空置房的深层次思考[J].城市开发，2000（10）.

[7]范翰章，石海均，穆秀仁，吕博.对商品房空置若干理论问题的探索[J].中国房地产，2000（11）.

[8]朱江.宏观调控政策对乌鲁木齐市房地产市场影响的分析研究[J].乌鲁木齐职业大学学报，2006（2）.

[9]李英，张红日，杨世寨，李淑梅.房地产业及其可持续发展的思考[J].山东科技大学学报：社会科学版，2001（3）.