2011版,去哪买4000元的房子?

【摘要】华东板块之 龙口 荣成 东部沿海是国人眼中地理位置优越与经济发展先行的代名词,同时也是高房价的代名词。如今,东部主要城市的房价大都飙过万,逼近两万。 但是,在经济、人口大省山东...

2007年,本刊曾制作过《去哪买4000元的房子?》今天,当年的上榜城市的住宅成交价均已经突破7000元。

异地购房是否是明智之举,有赖于观念、资金、家庭结构等个体化差异,

2011版“4000元房价上榜城市”不提供投资建议,只分析城市发展的潜力有多大。

他们或者地理位置优越,或者气候宜人,或者城市发展欣欣向荣⋯⋯宜不宜居,您来判断!

我们以4000元/平方米的价格水平为参考价格,综合其他非房价的软性因素,例如:宜居程度,靠海、河、江、湖、人文环境、交通便利、可支配收入、经济活跃程度、经济总量、物价水平、外来人口、地理位置、当地周边的房价水平、房价上升潜力……评出了2011版最看好的几座城市。因此房价不只反映价格,还有区域经济的未来。

华东板块之

龙口 荣成

东部沿海是国人眼中地理位置优越与经济发展先行的代名词,同时也是高房价的代名词。如今,东部主要城市的房价大都飙过万,逼近两万。

但是,在经济、人口大省山东的一些气候宜人、空气新鲜、有山、靠海、临湖、近国家级风景区的小城市,还能觅着4千元房的芳踪。2010年,山东泰安的房价为5100元,在某排行榜中位列全国房价58位。如果这样比,以下这些海滨小城的可买度可见一斑。

龙口

这里几乎只有一个开发商

龙口市是隶属于烟台的县级市,下辖东城,西城,南山、开发区,高新区,度假区,环渤海区七个区。目前龙口市的地产项目在全国都有销售和推广机构,这也使得全国兴起一股“龙口购房”风。

龙口的南山旅游区离海15公里,房价三四楼大约2500-2600元/平;东海度假区紧靠海边,三四楼大约3000元/平左右;西海岸属于较成熟的老市区,海边的三四楼大约3800-4000元/平。

南山区是外地人去龙口购房的集中地,目前人口3~4万,当地人很频繁地会提到“南山集团”。南山区的楼盘几乎都是南山集团开发的,少部分由南山集团和外地地产公司合作开发的,但是南山区所有楼盘的物业都是南山集团负责管理的,这优化了管理,但也使人有“欺负业主,搞霸王条款”的顾虑。当地人的月收入在2000元左右,保安、餐厅服务员的月收入在1000出头,目前南山80%的人口为外来人口。

据介绍,当地房产开发商获得土地大多不是“招拍”获得,而是走“新农村模式”,即以给农民安排工作等为条件,获得农民土地。这使得当地商品房的土地成本极低,但是也一度使人有“产权有问题”的顾虑。

关键指标

人口:60万

房价:南山旅游区离海15公里,房价约每平两千五六;东海的在海边,约3000元/平左右;西海岸属于老市区了,海边的大约3800-4000元/平。

经济:全国百强县靠前城市,有不少企业,带动经济、消费水平

月收入与消费:2000元/月,保安、餐厅服务员的月收入在1000出头;但是消费也较低。

荣成

三面环海、冬暖夏凉。

2009年全国百强前排名,威海小城荣成位居第十二位,在江苏、广东、福建等县域经济发达地区中抢得一席之地。

荣成是隶属于威海的县级市(威海下辖环翠区,以及乳山、文登、荣成三市),原来叫黄县,地理位置很优越,在胶东半岛最东端,渤海湾南岸。三面环海,一面临山,冬暖夏凉,纯粹从避暑养老看,是一个很不错的选择。这座海滨小城有个赤山风景区,是荣成辖区内的全国4A级旅游风景区,也是当地房产商售房时大打的一张牌。荣成地方不大,但未开发的地方不小,当地对引进外资的政策较优惠。总的来说是个有潜力的地方。

荣成的环境很好,冬暖夏凉,房价现在的均价是3500元/平方米左右,当然这是一般的房价,好的地段不止这个价格,例如在市政府附近的海景房及海景别墅。当地的月平均工资水平在2000元左右,消费水平不算高。

荣成包括很多镇,经济都比较活跃,荣成的石岛,原先也是一个小镇,当地在周边区域算比较富裕。近来,外地到荣成的购房者逐渐增多,但是入住率一直不高,不少人表达出“就业水平有限,未来只是一群农民和一群老人组成的养老院而已”的顾虑。

关键指标

人口:60万

房价:均价是3500元/平方米左右,当地房产投资渠道非常畅通,积极吸引外地购房者。

经济:全国百强县排名12,乡镇经济活跃。制造业和水产业发达。

月收入与消费:月平均工资水平在2000元左右,相对于收入,消费水平不算高。

华南板块之

汕头 桂林

广东省房地产协会最新区域市场报告显示,上半年广东省商品房销售均价7224元/平方米,而广州(含增城和从化)、深圳、珠海三地商品房均价维持万元大关。报告还显示,上半年珠三角商品房均价8311元/平方米,同比增长19.8%。珠三角地区发展比较成熟,房地产开发投资和到位资金多,市场需求大,其商品房均价是粤东(汕头、揭阳、潮州、汕尾)、粤西(阳江、湛江、茂名)、粤北(韶关、河源、梅州、清远、云浮)的2倍以上。其他粤东、粤西、粤北地区相比整体均价相差较大,商品房均价在3500元/平方米左右。

多年以来,广东的房地产开发投资都集中在珠三角9市(广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆)。近年来随着城市建设力度的加大和经济水平的不断提高,粤东、粤西、粤北的房地产市场得到较快发展。

据国家统计局广东调查总队抽样调查,2009年城镇居民年人均可支配收入21574.72元。

汕头

闽粤赣三省的铁路通道

汕头是打通闽西南、赣东南、粤东出海铁路的通道,同时也是海西经济区的外延地,大广澳港辐射地。汕头是首批经济特区之一,也是远近闻名的侨乡,具有良好的经商传统和对外贸易基础,发展民营经济得天独厚。改革开放以来,借助于日趋改善的大环境和民资民力、侨资侨力丰富的优势,汕头民营经济从家庭作坊到现代化厂房,从简单模仿到自主创新,从生产无牌、贴牌产品到品牌经济形成,走过了一条不平凡的发展道路,企业规模不断扩大。

汕头的基本特点:中心城区人多地少,每年可推出开发土地不多。随着周边区县购房户的进入,需求在不断扩大。

汕头在80年代末,就进入商品房的发展时期,而全国是在1998-1999年结束房改之后才进入。无论是消费者、管理者还是开发商,对房地产价格的理解、承受力、以及市场意识都较成熟和理性。

汕头的外来人口比较少,区域性特点突出,目前商品房以自我消费为主,炒作的因素很少,比较实在。而商业投资方面主要是集中在商业铺面,住宅商业投资极少。2010年汕头城镇居民人均可支配收入预计在12542.12元,房价在4000-4500元/平方米。在广东算较低水平。

关键指标

人口:中心城区约150万,侨乡

房价:均价4000元/平方米

环境:有山,有海,居住环境上等。空气清新,气候佳,适合长住。

经济:经济特区,但属于特区中发展慢的。民营经济较好。

月收入与消费:普通技术工人月工资2000块左右,消费水平高。

桂林

你愿意花多少钱看漓江?

全国人民都会同意,桂林是个好地方。单看每年增长的旅游人数就知道了。当地人生活非常悠闲舒服,空气也好。桂林的秀美,成为这个城市被公众青睐的主要原因有山有水,确实很适合休闲、度假、养老。而且物价水平也不高。

桂林的房产一般看重两个概念,一是漓江稀缺资源、二是临桂新区和高铁。漓江是桂林的一大优势。临桂新区目前还是新区,周边配套都在发展中。随着近年改造工程的完善,整个桂林城市犹如公园,许多置业者的梦想就是在桂林漓江边买个房看漓水渔火、烟雨春晓。国家已经提出建设桂林旅游改革实验区,这种国家战略高度的决策的影响是很深远的,就像改革开放,当年特区富饶炮响绵延几十年,翻天覆地的变化有目共睹。

姑且不论国内其他城市的房价,仅和广西省内的南宁、北海相比,桂林的房价属于低的,而像八里街和临桂新区的房价又与桂林市区的房价有一个档次的差别。

2010年3月桂林市统计局数据:2009年桂林市在岗职工年平均工资27698元,每月2308元,城镇人均可支配收入为16173元。根据近年上半年数据的,预估2010年,桂林人均可支配收入17885.56。

关键指标

人口:约100万

房价:均价是4500元/平方米左右

经济:经济发展一般,著名旅游胜地,旅游经济发达,有20%-30%的人收入来源于旅游

收入与消费:2009年月平均工资水平2300多元,年人均可支配收入为1.6万元.生活成本低。

中南板块之

株洲 湘潭 襄樊

湘楚之地,历来美丽富庶,牛人辈出,文化氛围极好。2008年、2009年,湖南省生产总值都挤进全国前10位。有人在形容该省各地时说:长沙一城独大,二线城市各有千秋。作为单核发展模式,长沙聚集了湖南省的大部分优秀资源,房价也先行进入上涨通道,但即便如此,长沙也是公认的所有省会城市中房价偏低和最有升值空间的,目前均价在6千左右。

当地人以及不少业内人士都认为:有了高铁,长沙可能成为广州的后院。而湖南省中部地区经济崛起纲要后,这些城市将成为新的经济发展热点,也将是资金和人口新的汇集热点,很多人都看好“房地产市场的下阶段热点会出现在这些城市。”

长株潭三市在距离上非常近,轻轨、城铁、高铁的修建,大大便利了三地的交通。通讯上,现在三地电话都共用0731区号,通话按市话收费。而且,社保也相互融合了。全国房地产经理人联盟地产研究员廖承军认为,这三城的文化内涵丰富,且城市发展各有所长。他们的融合相互互补,文化产业和其它产业相得益彰,如长沙是一座商业城市,工业发展相对较弱,株洲是一座充满活力的工业城市,湘潭是一座古老的重工业城市,如果扬长避短,充分发挥三地的优势,就不仅能带动三地、甚至是湖南的经济向前更进一步。但是怀疑者也认为,除了社保、交通、通讯,还没有看到更深层次的融合。城市发展方向很好,但是促进包容性的增长等,还需要观察。

株洲

融入“长株潭”,坐稳湖南老二

株洲位于湖南省东部。目前,株洲的房价在3700-4000元的水平。长株潭一体化后,该经济圈预计5年内人口将达到1700万,而紧密程度类似于武汉三镇。株洲地理位置优越,四通八达,是我国南方重要的交通枢纽,1小时,这是株洲与武汉的距离;2小时,这是株洲与广州的距离。武广客运专线拉近了株洲与它们的距离。株洲如今人口100-120万。城市规模在湖南省算中等,市区面积102平方千米,坐公交,一般情况下,1小时内可到城市任何你想去的地方。此外,株洲是名副其实的膏腴之地,长江流域的粮食、农作物产量富足。去年株洲的恩格尔系数是32.1%,为全省最低,这也从一个侧面说明该地区生活质量越高

长沙到株洲有轻轨,全程十几分钟,2012年就可能通车。如今也有城轨,大约30几分钟。“进可享长沙热闹风物,退可居株洲宜人之地。”是株洲当地人对居住环境的乐观展望。

株洲被誉为“小新加坡”。而一体化之下的株洲,有非常好的城市发展前景;而且株洲是移民城市,有年轻朝气的城市性格,具有很强的包容性与开放性。但株洲是传统的工业重镇,虽然四季分明,湘江水润,仍有一定程度的污染。

2008年株洲城镇居民人均可支配收入达1.64万元。2009年这一数据为18071.9元,比上年增长10%,收入绝对数和增幅均排在全省第二位。在省内坐稳老二的位置。而长株潭的另一极湘潭,目前经济发展程度还有待继续发力。

关键指标

人口:100-120万

房价:3700-4000元/平

年人均可支配收入:

2009年为1.8余元;今年预计2万元左右。

交通:到长沙有轻轨,全程十几分钟,明年开通;1小时,到武汉;2小时,到广州。武广客运专线已开通。

恩格尔系数:32.1%,全省最低,说明该地区生活质量高。

衡阳

武广高铁衡阳东站

衡阳位于湖南中南部,湘江中游。有很长一段时间,它是人们心目中的湖南第二大城市。市区面积在600平方公里左右,其中中心城区建成区面积120平方公里,5个市辖区:雁峰区、石鼓区、珠晖区、蒸湘区、 南岳区。中心城区人口120-150万。

资源丰富,物产众多,是全国著名的“有色金属之乡”、和“鱼米之乡”,也是不同运输方式的连接点,物流的集散地。素有“西南门户、南北通衢”之称的衡有沟通南部发达地区与中西部地区交通的重要作用,商品集散功能强,自古以来商贸流通业独树一帜。衡阳工业在计划经济时期被国家定位为轻工业基地,轻工业发展很好。

2009年年底,武广高速铁路及衡阳东站2通车运营,一个以衡阳东站为中心的衡阳武广新区,开始引起人们的关注。该新区规划面积64平方公里,定位为一座集交通、金融、商贸、旅游、文化与居住的外向型副中心城市。有乐观者认为,此新区将成湖南经济的一个新增长点。首期建设16.7平方公里,

我国著名的自然景观和人文景观的景点衡山就位于衡阳、而中国四大书院之首的石鼓书院也在衡阳,该地文化氛围极为浓郁。

关键指标

人口:120-150万

房价:2500到4000平/左右

人均可支配收入:

2099年为1.07万元;今年预计1.4万元左右。

交通:是不同运输方式的连接点,物流的集散地。武广客运专线有衡阳东站。

消费:消费水平总体来说不算高,单人吃顿饭10元能吃的比较像样;月工资水平不高,一般工人1000多元,稍微高些的有2000元左右。

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每个城市有每个城市的好,按照目前的经济发展速度,谁能保证,再过一个三四年后,今天的小城市不会再创造珠三角、长三角神话?一方面,用一线城市的首付可以全款买一套房;另一方面,城市化和更具活力的未来让很多小城市的租售比更加合理,如果你把房产当作养老规划中的一部分,就更应该关注它的成长性和回报率。房价水平包含并能反映多方面信息,包括经济水平,经济发展模式。全国房价靠前的有民营经济活跃的城市,例如温州、宁波;有富豪众多的资源型发展城市,如鄂尔多斯、大庆等;还包括了一些旅游热点城市,如杭州、三亚等。

还记得2007年春天,我们推出当年的《去哪儿买4000元的楼》,当时上榜的城市有威海、东莞和珠海、重庆、长沙和武汉,今天这些城市的房价有些翻了不止一番,有些快速步入“万元俱乐部”。今天4000块的房只能到地级城市甚至县级城市去寻找了:龙口和荣城分别是烟台和威海下属的县级市,珠三角的城市中早已没有4000块房的身影,而株洲和衡阳被看好是因为“大长沙”的概念,它们是卫星城。

倘若再过三年,我们再做一次“4000块可以去哪儿买房”⋯⋯还请诸君自己想象吧。