时间：2022-05-26 10:21:30
5月14日，李军致电《楼市》800热线，希望置业800栏目为其推荐南四环以里适合居住的大户型。
李军，33岁，地道的北京人，一直与父母居住在一起，拗不过父母急于想抱孙子的想法，李军夫妇俩决定在两年之内生一个小孩。如今所住的两居室住宅无法承担三代同堂的重负，为此夫妇两人决定购置一套大户型住宅，满足新的居住需求。
李军的置业要求如下：1．南四环以里，成熟区域，性价比高。2．三居大户型。3．单价在10000～12500以内。4．户型设计合理。5．具备一定升值潜力。
李军经济状况：夫妻月固定收入2万5千元，在建外SOHO有一家30平方米的小商铺进行出租，月租金能收回将近6000元／月。活期存折10万，长期存款30万，私家车一辆，近20万，可变现房产金额80万。
定区域
选择居住配套成熟很重要。方庄区域的开发始于20世纪80年代，是南城最早启动新城建设的地块之一，居住氛围比较浓厚。而相比东三环及北三环区域内动辄15000元／平方米的房价水平而言，方庄的新盘还略显性价比优势。方庄往东的美景东方、山水文园等项目，虽然也可以作为目标楼盘，但这些楼盘价格要略高一些，未能得到记者的首推。方庄以南1.6公里的5号公馆，虽然也是大户型，但是周边环境略显杂乱；距离方庄7.6公里，同样位于南四环以里的草桥区域，目前已经入住的楼盘有草桥欣园、恋日嘉园一期和二期、花香丽舍、玉安园、美丽愿景等，已经形成了一个比较成熟的大社区规模。即将开通的地铁5号线和地铁10号线都在附近设站，最终我们决定在方庄、草桥区域为李军选盘。
定房价
李军目前和他的父母、妻子居住在东三环垂杨柳某小区的两居室内，2005年建外SOHO周围商业开始繁华时，买了一套30平方米的小商铺，目前用于出租，每月能定期收到将近6000元的出租费。李军计划将目前垂杨柳的两居室卖掉，再购置四环以里的三居室大户型用来居住。李军和妻子刘梅两人目前的家庭收入在2万5左右，定期存款30万，本刊置业顾问根据李军两居室所在区位目前的售价，推算其两居室可售76万左右，不过由于李军要入住大户型还需要交纳部分费用，并且装修费用也将不菲。因此，李军思来想去，最终决定本次南城四环三居大户型购房首付款定为70万元。由于李军每月还有一定的商铺租金收益，这部分收益可以用来还每月的房贷。按照七成二十年的交付方式，李军所购买房款总额应在160万元左右，月还款额为6000元左右。
定物业
确定了区域和房价后，本刊置业顾问对所确定区位内的楼盘进行了调查，对李军一家本次置业升级所能选择的物业面积和楼盘进行了确定。
根据本刊置业顾问的调研，目前方庄、草桥区域所售房价均在12000元／平方米左右，结合李军所能承受的总房款为160万元左右，因此，李军所能购买的户型面积在125平方米左右。最终我们为李军锁定的户型为1.25平方米左右的三居室。
根据李军的置业需求，本刊置业顾问将目标锁定了方庄6号、香湾(晶城秀府Ⅱ期)、风景Club三个楼盘。
确定了置业计划以后，本刊记者与李军进行了沟通。李军表示，在以上的置业计划里中，他想再强调一点便是小区的居住环境要好。于是，6月18日，本刊记者与本刊置业顾问就具体楼盘进行了实地考察。
方庄6号
因为李军住在垂杨柳，根据方庄6号提供的楼盘地址――方庄桥向东300米，在我们所确定的三个项目中，此项目离李军居住的地方最近，于是我们把方庄6号定为了此次楼盘考察的第一站。
本刊记者从垂杨柳主路乘坐954路车，三站地后在方庄桥东下车，下车后即看到了几栋正在建的灰色水泥楼。不出我们所料，在灰色水泥楼的东面我们就看到了方庄6号接待中心。
当记者与销售人员说明来意后，售楼小姐很热情地接待了我们，为我们详细讲解了项目的整体概况。根据售楼人员的介绍，项目共有783户，由5栋板塔结合欧式现代简约风格小高层建筑和1栋3层商业楼构成。
根据李军的总房款，售楼人员推荐了2号楼5单元144平方米的H户型。从户型本身看，整个房间南北通透，户型方方正正，并配有2.1米宽的大阳台和1.8米的小阳台。唯一让李军感觉有点遗憾的是，洗衣间与次卫、洗衣间与阳台之间的结构设计不合理。根据售楼人员的介绍，这种户型共24套，目前只剩9套。
另外，项目以交通便利为卖点，紧邻南三环。记者从沙盘上看到，整个小区南面为南三环路，东边为方庄东路，西边为方庄路。对此，记者对小区的安全和安静程度提出了质疑，售楼人员表示：“我们项目的隔音效果非常好，给你推荐的2号楼也没有靠近主路，是在小区里头的，噪声不会很大。在安全方面，我们小区设计的道路都是人车分流。”
从售楼处出来，记者对周边的配套进行了仔细考察，由于方庄6号已是成熟社区，项目本身也配有底商，周围分布有家乐福超市、贵友大厦等配套商业，整体配套较为完善。
香湾(晶城秀府Ⅱ期)
为了真实感受香湾的交通，我们从方庄6号出来后步行去香湾。
在方庄桥底向南拐时就看到了香湾的巨型户外广告走了将近15分钟即看到香湾的售楼中心，也许是因为临近中午的缘故，路上车辆和行人不是很多，整个小区及其周围感觉很安静。在进入售楼中心前我们查看了周围的商业配套，从方庄桥一路走过来并没有看到大型的超市和医院，公交车也只有684和685两路，再往南走也没有看到有规模的超市、医院。
李军曾一再强调要求小区的配套设施要完善，记者特意就小区周围配套设施向售楼先生提出了质疑。“紧邻小区周围的公交不是很多但是规划中的地铁5号线距离我们这里很近，走路去总站宋家庄站也就10分钟往西900米就是方庄桥，那里交通线路很多。在我们项目的整体规划中，小区内设有会所、商业街等设施，如泳池、康体健身俱乐部、篮球场、网球场等我们都有。我们项目一期2004年已经入住，业主们感觉都非常好。”
根据李军的置业需求，售楼先生给我们推荐了面积125平米的三居室，该户型南北通透，三面采光，让住户充分享受阳光。整体功能区域划分明确，不同区域的特点都得到了照顾和突出，可惜未能实现明卫，但是厨房设有阳台。
居住在小区里的业主是最具发言权的，出售楼中心后，本刊记者和置业顾问随机采访了几位居住在小区里的业主。“我们换房子就是为了改善居住环境，如果还是居住在商业中心，天天听噪声，看堵车，何苦再次置业自我折腾呢”“听说开发商在住宅楼盘全部建完后，会配有商业楼，但是不知道是否会
如期建成并投入使用，因为现在我们小区周围的配套感觉很匮乏，如超市只有小型的京客隆，一般我们购物都要坐一站地去家乐福。”
不过，项目最大的特色是项目全部由4栋6层电梯板楼组成，这是在北京四环以内，唯一一个以低层板楼设计的大户型项目。
风景Club
前两个楼盘都在方庄桥附近，下午3点，记者前往本次考察的第三站――风景Club，由于风景Club距离前两个楼盘较远，为了真实体验楼盘的交通情况，记者选择继续乘坐公交前往。
开发商提供的售楼地址为玉泉营环岛东南，因为没有公交进入小区，我们在玉泉营环岛下车后，只能选择步行前往售楼处(项目东侧)。走了15分钟我们终于到达售楼处。李军随即感叹道：“小区交通实在不是很方便。”售楼小姐热情地说道：“目前公交距离我们项目最近的只有特8外环路总站欣园站，在小区北门有603路，但是距离项目不远的三环河附近的草桥东路，有20多条公交线路。而且规划的地铁4号线在距离小区大概1500米的地方设有石榴庄路，另外，我们项目在南三环和南四环之间，直线距离到天安门也是非常近的。随着草桥区域的规划完善．相信小区升值潜力会很大。”
不过令人欣慰的是，风景Club的绿化环境感觉很好。记者在走向小区的路上，一直与李军在观看道路旁的树木和花草，久居喧嚣、繁华的市中心，很久没有看到这样养眼的绿色了!据售楼人员介绍，小区北门是高尔夫球场，东面是一个一万多平米的小公园，南边是42万平方米的世界花卉大观园，小区周边有了一个天然的氧吧，非常适宜居住。
“风景Club”采用了市政集中供暖，对李军来说这将大大降低采暖费用。在现有工程完工后也将及时提供民用正式供电，而据记者了解，目前草桥生活社区内的绝大多数小区如恋日家园虽然已经入住两年以上，依然使用临时电。
随后，售楼小姐根据李军的置业要求推荐了6月23号开盘的18#面积119.22平方米的三居室。从其户型来看，南北通透，纯落地阳台，观景效果好。户型最大的不足在于餐厅与卫生间正对，不过，在6月23日开盘当天交2000元领优惠单一张，可以享受减免150元／平方米的优惠价格。今年8月现房入住。
而据记者了解，项目在去年5月13号第一次开盘时的均价为7500元／平方米，11月份开盘的均价为9600元／平方米，6月23号开盘的18号楼均价为12000元／平方米，一年的时间，项目价格涨了40％，除去开发商这一年开发成本费用的增加，开发商的利润也是不菲。
实地考察完毕后，记者对三个楼盘进行了综合比较，并就相关情况与李军再次沟通。
整体来看，三个楼盘都符合李军的置业要求。并且也都是将目标客户群定位于置业升级者。就价格而言，香湾单价比李军的要求略高，不过香湾为6层板楼，是稀缺产品。就交通而言，三个项目中，方庄6号的交通最为方便，下车即是项目所在地，而且公交线路相对较多，其次是香湾，风景Club的交通相对稍微差一点。
从户型面积来看，方庄6号目前所剩户型较大，144平方米，户型结构设计与功能稍微逊色，香湾、风景Club户型面积相对要小，但功能分区感觉尚可。从小区绿化来看，风景Club是最好的。绿化率达到40％，更适宜居住。