浅析上市公司投资性房地产公允价值计量模式的应用

引言：投资性房地产的概念在企业会计准则（2006）中首次引入，准则允许企业采用公允价值对其计量【1】。本文对2007-2012年沪深A股上市公司的年报进行研究，调查了投资性房地产公允价值计量模式的应用现状，分析原因，并在此基础上提出相关建议。

一、上市公司投资性房地产计量模式的选择现状

自企业会计准则（2006）实施以来，上市公司对于投资性房地产计量模式的选择仍然倾向于历史成本模式，对公允价值计量模式的选择非常谨慎【2】。通过查阅沪深两市A 股上市公司年报，笔者统计了2007-2012年投资性房地产计量模式的选择情况，在准则实施当年（2007）仅有18家上市公司选择采用公允价值模式进行计量，2008年有21家。如果说2007 年和2008年作为新旧企业会计准则实施的过渡阶段，那么在2009 年以后采用公允价值计量模式的上市公司数量理应会逐渐增多，但是从2009―2011三年投资性房地产计量模式的选择情况来看，采用公允价值计量模式的上市公司数量依然很少，分别为27家、27家、31家，2012年数据增加至34家，占当期上市公司的1.32%。

2007-2012年，沪深A股中平均有40%的上市公司拥有投资性房地产，在拥有投资性房地产的公司中，仅有3%采用公允价值模式进行后续计量，97%的企业都选择了成本模式。从当前情况来看，投资性房地产公允价值计量并没有得到广泛应用，管理层在选择投资性房地产的后续计量模式时对公允价值还是持怀疑态度。

投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。我国现在对于投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种：一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。每种确定方法有其自身的优点和不足。目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分采用的是专业评估的方法，也有部分企业采用参考同类或类似房地产市场价格的方法，采用第三方调查报告方法的很少，统计下来仅天津津滨发展有限公司（000897）采用此方法。确定方式的不一致使不同企业财务报表相关数据缺乏可比性、加大了企业利润操纵的空间，同时也增加了报表使用者做出正确决策的难度。

二、投资性房地产计量模式选择现状的原因分析

（一）宏观层面分析

1.房地产交易市场不够活跃

公允价值的能否可靠取得，取决于房地产市场的活跃程度。由于我国当前房地产市场发展尚不成熟，公司难以获得完全透明的市场价格，公允价值信息的获取成本高。而且，我国房地产市场存在一定的“泡沫”，尤其是在政府宏观调控力度不断加大的情况下，房地产市场价格走势并不明朗，因此上市公司对公允价值模式的采取较为谨慎。

2.准则制定者对公允价值应用的态度

投资性房地产准则对公允价值计量模式的使用进行了诸多限制。一旦采用公允模式，就不可转换为成本模式。准则制定者对公允价值的引入比较谨慎。上市公司即便满足了采用公允价值模式的条件，但考虑到监管层的态度以及公允价值模式应用的限制条件等，也会对公允价值计量模式望而却步。

3.税收政策的影响

关于税收，不同计量模式的选择对企业所得税的影响最大。采用公允价值模式，期末要进行纳税调整，且相比成本模式，少了折旧抵税效益，上市公司为减少工作量，也会避免选择公允价值计量。

（二）微观层面分析

1.成本因素

首先，公允价值的获得增加了企业的经营成本；其次，在资产持有期间要对账面价值进行调整，期末也要进行纳税调整，无疑增加了会计核算成本；最后，准则要求上市公司必须详细披露公允价值相关信息，增加了信息披露成本。

2.净利润与现金流量的影响

在公允价值计量模式下，投资性房地产的价格波动将直接影响企业当期的利润水平，但并不影响实际的现金流。在市价波动较大的情况下，会导致净利润与现金流的严重背离。

3.会计人员专业水平的限制

公允价值模式下会计核算较为复杂，并且涉及会计人员的主观判断，这就要求会计人员必须掌握资产评估等专业知识且具有较高的职业判断能力，但很多公司可能达不到这种要求。

三、投资性房地产公允价值计量模式的应用展望

公允价值计量在现阶段虽然存在诸多问题，但是企业的资产按照公平的市场价格进行交易是种趋势，因此，在现阶段，各方应创造条件，推动公允价值计量在我国投资性房地产中的应用。

1.加强公允价值计量的理论研究。完善公允价值准则，比如对于公允价值的确定方法进行统一规范，完善的理论体系是公允价值得以广泛应用的基础。

2.创造公允价值计量的环境。促进市场网络化，建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据库，实现资源共享，方便评估人员及时获取有关信息，降低公允价值信息的获取成本。

3.加强会计、审计监督，提高相关人员素质。监管部门应建立有效的监管机制，防止上市公司利用公允价值进行利润操纵，同时，会计人员需加强专业素质的培养，提高职业判断能力和职业道德素养。

4.信息披露透明化。证监会、证交所等机构应该完善信息披露制度，要求上市公司详细披露公允价值的相关信息，对于未充分披露的公司应加大惩罚力度，将处罚的重点从法人转移到具体责任人，建立问责机制，强化相关人员的危机意识。

参考文献

[1]财政部.企业会计准则第3号―投资性房地产[S].2006.

[2]叶薇.投资性房地产公允价值计量之思考[J].市场研究，2011（6）.

作者简介

季晓婷（1989-），女，同济大学硕士研究生。

邵小航（1988-），女，同济大学硕士研究生。

（作者单位：同济大学经济与管理学院）