楼市低迷引发各类新案例

随着房价走低，与房价有关的纠纷逐渐增多，这需要购房者以更加理性的心态对待购房行为。同时，市场也出现了一些新的纠纷，尤其是诈骗行为增多，需要购房者或投资者小心防范。

在过去的一年里，楼市盘整低迷的市场走势近几年少见。在这种市场环境下，房产纠纷又有哪些新的变化呢?据了解，目前与房产有关的纠纷除了房屋质量、开发商承诺的内容不兑现等传统类型之外，还出现了与当前市场行情走势有着极大关联度的新型纠纷，主要表现为利用政策诈骗、买卖双方心态反复不定等，同时一向表现比较稳定的高端物业租赁市场也出现了不少纠纷，这需要投资者当心。

那么，这些新型纠纷到底有哪些特点，购房者或投资者应该如何预防，记者采访了消费者保护协会以及部分律师事务所，希望从中得到答案。

成交低迷纠纷增多

在过去的一段时间内，楼市不再一直向上，而与房产有关的纠纷也出现了新的变化。记者从上海市消费者保护委员会了解到，一年来房产质量、开发商不兑现承诺内容以及房产中介服务不到位等依然是投诉的焦点所在，所占比例很大。

不过价格纠纷也明显增多。分析认为，市场低迷，购房者心态反反复复，导致纠纷数量稍有上升，据中消协2008年受理投诉情况统计分析资料显示，房屋及装修建材类投诉为37443件，较上一年增长3％。

中消协相关人士分析指出，消费者对房屋质量的投诉下降了8.0％，但对合同和价格的投诉上升了76.9％和10.7％。由于购房还是大多数消费者的巨额支出，当房价一再降低时，消费者心理难以承受，价格投诉上升。如广州市中级人民法院公布的数据显示，去年收到房产纠纷案件6274件，相比上一年增加17％，其中与房价有关的纠纷案件占到很大比例。全国最为有名的案例是万科杭州“价格门”事件，以及深圳出现断供案等。

但需要注意的是，随着市场行情的变化，产生了一些新的纠纷案件，诸如编织谎言进行诈骗，以及一向表现稳定的高端物业租赁市场，也出现了异样。

新型案例值得留意

记者在采访中了解到，近期合同反悔以及与楼市诈骗有关案例增多。在此，记者收集了一些典型案例，并对此进行点评，希望对购房者或者投资者起到参考警示作用。

患得患失终不妥

心态不稳致使行为反常，反复不定让人无所适从，但在法制制度逐渐健全的现今，这种做法显然很不妥当，最后还有可能会导致自己陷入被动境地。

案例1：去年4月份，浙江的章先生从上海的李女士手中购买了一套价值835万元的别墅。收取50万元定金之后。双方签订买卖合同，在规定的交易日，李女士却突然以尚未征得女儿(产权共有人)的同意为由拒绝过户。而李女士的女儿则表示如果愿意加价至900万元，交易仍可继续。

章先生自然不会认同对方的说辞，于是提出退还押金，并进行相应补偿。李女士反对这种要求，故双方闹上法院。时间过去了半年之久之后，卖家看到房价下跌，又表示愿意以原价出售，章先生又不同意交易继续下去。

点评：上海君悦律师事务所律师许海波表示，案例中的李女士是典型的患得患失型卖家，想卖房却又怕贱卖，这种做法其实极为不妥。因为对于买卖双方来说，一旦签订买卖合同，按照契约精神，必须履行，否则输官司赔钱肯定少不了。

当市场处于盘整阶段时，买卖双方都会犹豫不决，买家害怕买了就跌，而卖家害怕房价马上反弹，其实这都是一种不成熟的心态。专家表示，想要准确把握市场走向，必须在平时多下功夫。而在买入或出售物业之前，也要考虑清楚，尽量做到心中有数。

“购房退税”为骗钱

近期有流言称上海将再次推出“购房退税”、“购房入户”等政策刺激楼市，于是有骗子以这些莫须有的政策为幌子，进行诈骗。

案例2：去年年底，家住上海市松江区九亭镇某知名楼盘的廖先生突然接到一个陌生电话，对方在电话中很认真地问他：“你接到‘购房退税’通知单了吗?”当廖先生表示未收到通知时，对方还煞有介事地重复了一下地址，并向廖先生提供了一个所谓的退税编号，以及两个前面四个数字都是“5108”的电话，让他找一个叫“李主任”的人咨询退税事宜。

廖先生将信将疑地拨打了该电话，对方称通过银行卡转账即可拿到钱，转账办理方法为：拨打一个语音电话，输入“退税编号”，再输入银行卡卡号和密码，即可完成转账。廖先生见对方要自己的银行卡密码，立即意识到这其中的不正常之处，马上打电话报了警。

点评：许海波表示，这种骗局主要是利用信息不对称来进行诈骗，而上当受骗的往往是对国家政策不甚了解的人。最近一段时间，尤其是从去年10月份开始，国家不断出台利好政策。骗子便散布一些流言，并设计好陷阱，开始有针对性地进诈骗，让一些不明就里的人上当。

其实骗子的骗术很容易识破，对于这些看似“天上掉馅饼”的好事，一定要多长一个心眼，不要轻易让对方牵着鼻子走。特别是对方要求提供银行卡号和密码的时，不能轻易相信，常识告诉我们，银行卡密码一般不能轻易示人的。当然，平时多了解一些与楼市有关的政策动向，也有利于自己识破骗局。

包销陷阱不得不防

楼市观望气氛很浓，有人便开出很优厚的条件承诺高价包销，轻信它的人到头来后悔莫及。

案例3：杭州的赵女士一不小心成为了无房户。据杭州媒体报道，赵女士在去年年中想要出售小房以筹款换大房，但是一直难以成功售出。不久后接到一个中介公司的电话，对方称能高价包销，这自然让她喜出望外。9月份与该公司签订包销合同，将自家一套位于市中心位置的房产作价160余万元对外出售。但是令赵女士万万没有想到的是，这套房产却被转移到该中介公司老板名下，而且被再次抵押，如今赵女士成了一个无房户。

点评：专家表示，出现这种情况在很大程度上与市场持续低迷有关，一些不法分子利用卖家急于售房的心态使之上当。上海联业律师事务所主任律师王展也表示，法律意识的淡薄也是卖家掉进陷阱不可忽视的因素，对交易处分权的拱手相让，这是万万不该的。

律师建议，对于包销方式有两种办法，其一是提前控制购房款。如果中介公司要求包销，那么可以要求对方先行支付房款，因为房款早晚都得支付，为防止夜长梦多，早付为好。其二就是控制处分权，约定房产交易须亲自到场，否则所有交易都不成立，当然，还需引入第三方担保机构，如银行参与包销过程，防止房款被卷。

高端租赁市场现纠纷

一般情况下，高端租赁市场因为消费群体实力足够强大，因此不会出现违约等纠纷，但彼一时此一时，随着金融危机对经济影响的加深，不少高端物业的租赁客户也出现了违约情形。

案例4：祝先生碰到了一件倒霉事，当他准备向房客收取下一季度的租金时，却发现已人去楼空。房客是一家外资企业在华市场部总监，于2007年夏住进祝先生投资的位于静安寺附近某高档小区内，月租金15000元，并于去年年中续租。去年底，房客没有及时将房租打到指定的账户。但祝先生自认为问题应该不大。但两个月后祝先生登门拜访，才发现人已搬走。虽然房客还有一个月的押金未取回，但实际上还有近一个月时间的房租未收到，这等于还是损失了一万余元。

点评：表现一直比较稳定的高端租赁市场出现纠纷，这与当前的经济形势不无关系。许海波表示，一般情况下，高端租赁市场的客户经济实力较强，不易出现违约情形，但现如今发生了变化，随着一些外资公司的撤退，与之相关的租赁市场纠纷也逐渐显现出来。

许海波表示，对于此类违约纠纷，需要注意的是提早防范，如及时收取租金，如发现异常情况需及时处理，不能轻信对方的承诺，更不能任其拖欠租金而不管不顾。