山海关古城区TBD开发模式研究

摘要：山海关古城区的保护与开发已有很多学者研究和讨论过，但基于TBD旅游开发模式应用于山海关古城区的研究却并不多见，在保护古城区原有历史文化风貌的基础上对古城进行深层次的TBD开发，不仅能够盘活古城经济，而且大幅增加旅游新引力，形成完整的古城旅游新模式。这对于古城的持续发展是必要而有效的。同时，古城TBD旅游模式的开发，也要因地制宜，把握尺度，在可行性分析的基础上进行合理的定位和旅游开发。

关键词：山海关；古城区；TBD模式；研究

一. TBD开发模式

（一）TBD的功能界定

TBD的功能可概括为以商业购物、休闲游憩、主题游乐、文化教育、餐饮服务为主，并配以商务办公等功能。其功能组成主要包括零售、餐饮、游憩等，其中零售是基本功能，是为TBD获得经济效益的核心内容；餐饮业是功能组合的重要内容，受所有功能的支持，既为其它功能提供配套服务，又具有独立的吸引力；游憩功能表现为为城市旅游者与本地居民提供娱乐、休闲、购物、观光等活动的场所，主要实现TBD的旅游功能，也是TBD与其它传统商业区（如CBD）最明显的区别。

（二）TBD对城市发展的作用

TBD对城市的经济、功能结构及居民生活品质产生了巨大的促进作用，表现为：

1.对城市经济发展的带动作用

伴随TBD的旅游、休闲和商务这三大功能应运而生的产业具有极高的关联度，对其他产业渗透力强。TBD在带动众多行业发展的同时，增加就业机会，提高居民收入水平和刺激消费，循环发展又带动新一轮的投资和消费，形成经济增长的乘数效应，TBD成为了刺激城市经济发展的强心剂。

2.丰富和完善了城市的功能结构

随着TBD的形成和发展，多种城市服务功能产生“聚集效应”，显示出比单一功能区更强的竞争力。TBD在商业区注入大量的游憩功能，使城市功能更加完善，同时也可以在相对有限的地域空间创造出巨大的社会经济效应。TBD促使了新的零售商业网点空间格局的形成。在TBD内，则按照整个区的整体利益来确定所有商店的最佳搭配组合，将不同的零售业态汇集其中，加强了彼此之间的竞争与合作，使产业集聚效应趋势明显。

3.促进居民生活品质的提升

TBD使人们的生活品质从多方面得以提升，一方面它能够引导人们产生新的游憩需求，促使居民生活内涵更加丰富，生活态度更加积极；另一方面它使城市的生活环境变得更加宜人，科学合理的城市布局、健全的城市功能和完善的生活设施都是高品位生活品质不可或缺的部分。

二. 山海关古城区分析

山海关古城（系关城和东罗城）总占地面积150万平方米，人口约19500人，总建筑面积74万平方米，而在山海关境内90多处的文化遗存中，古城就有53处之多，国家级、省级、市区级文物保护单位7处、近代优秀建筑3处，有价值的民居四合院110处。

如今的山海关海陆空立体交通条件十分优越。京沈高速公路、102国道和205国道，京山、沈山铁路均在此交汇，京沈高速公路出口距城区仅5公里，山海关民航机场位于城西南3公里处，可起降大中型客机，通往上海、广州、哈尔滨、西安等15个城市，并准备增开国内其他航线和国际航线。近临城区的山海关船厂码头有4个深水泊位，是良好的装运内外货物的作业区。城西15公里有全国第二大港-秦皇岛港，是世界最大的能源输出港，年货物吞吐量超过亿吨，与世界109个国家和地区的港口有业务往来。

做为世界文化遗产地的山海关区已获得“国家级历史文化名城”、“中国旅游胜地40佳”、“全国文明风景旅游区示范点”、“首批国家5A级景区”、“国家级森林公园”、“国家级地质公园”、“全国万里边疆文化长廊”、“全国教育先进区”、“全国大樱桃之乡”等称号。

三. 山海关古城区TBD开发模式

（一）旧城区改造中TBD的引入

按照TBD对古城区进行改造，对于古城区及整个城市而言具有如下优点：

首先，利于整合城市资源，实现古城区内各类资源的充分利用和效益最大化。TBD的引入不仅可以解决改造旧城费用大，很难经济产出及土地等资源无法实现应有价值等问题，还可以盘活古城内的商业，积聚人气，带来土地与建筑的价值升值，重现古城区的生命力。

其次，利于延续城市文脉。利用TBD对古城区进行改造，不仅不会破坏其原有的文脉，还会使其文脉得到进一步发展，并通过休闲与旅游的方式使更多的人得到教育和认知。

再次，利于改善城市休闲环境，提高城市生活品质。古城区向TBD的转化，不仅满足外地游客游览观光的需求，同时，也为本地居民提供了工作之余日常休闲游憩的场所，提高城市的生活品质。

（二）古城区改造过程中可选择的TBD模式

TBD具有多种不同的类型和形态，目前，主要模式有以下两种：

1.综合性的旅游MALL

此种类型通常以山海关的地域文化为灵魂，古城区原有的建筑为载体，配套有食、住、行、游、购、娱等多种商业业态为一体的综合性旅游区域。

2.主题社区模式

这一模式通常以某一主题对古城进行统一的包装和定位，即原有的民居建筑向主题化方向发展，从而实现差异化、特色化。

（三）山海关古城改造中需要注意的几个问题

对于山海关古城区的改造牵涉到多方面的利益关系，是一项复杂的系统工程，想要实现古城的顺利改造，必须要解决好以下几个问题。

1.处理好新旧建筑之间的关系。城区内的旧建筑经过历史的风吹雨打，早期的建筑外貌通常具有一定的风格，是特定地域特定历史时期下发展的产物。无论是在建筑风貌上还是在结构和材料上，都具有较大的观赏价值和科学研究价值。而新建筑只能说是一堆浇灌的钢筋混凝土，毫无特色，很难与旧建筑相媲美。在改造过程中，除了对古城区内少量的新建筑进行改造和风貌整治外，对于新旧建筑之间的过渡区域，可以采用道路、绿化、围墙等手段，使新旧建筑之间衔接自然。

2.妥善处理好当地居民的搬迁、安置和就业等问题。对于古城区的改造必然会涉及到区内居民搬迁安置等问题，这就需要根据旧城内的实际情况，选择合适的改造经营管理模式。同时，改造后的TBD在吸纳劳动力上，可优先考虑区内居民，为其解决就业问题。

3.政府与市场的关系。在市场经济环境下，发挥市场作用的同时，还需要政府的管理职能。在古城区前期的改造过程中，涉及到建筑风貌的整治、基础设施的建设以及区内居民的搬迁等问题，这些工作需要政府的干预和管理。

四. 结论

本文从山海关古城区的保护和开发为起点，探索既能保护古城区的原始风貌又具有经济价值、旅游价值而使其更长久发展的方式。从TBD的界定、山海关古城的现状进行论述、到古城区对TBD模式的引入及应注意的问题，对山海关古城区的保护和开发进行了初步探讨。总之，以TBD对古城区进行改造，不论是对区内居民生活条件的改善，还是对于城市的可持续的发展都具有重要意义。但是对古城区的改造不能盲目的进行，而需要进行综合的分析，因地制宜，在可行性分析的基础上进行合理的定位和旅游开发。

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作者简介：吕芳（1981-）硕士研究生，讲师，唐山职业技术学院旅游管理专业教师，研究方向：旅游规划与开发