基于价值工程的房地产项目管理应用研究

【摘要】: 当前由于种种原因，我国工程项目管理还处于极为低端的水平，在工程项目中还存在着大量工期长、浪费大、质量差、造价高、污染重等现象，这些问题对于建设工程行业的发展以及和谐社会的构建造成了极大的威胁。种种问题的出现需价值工程理念的应用。

【关键词】：价值工程；房地产；项目管理

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，我国的房地产项目每年投资在10000亿以上，在全国固定资产投资中占20%以上，在我国国民经济中占有重要地位。而要真正达到以上要求，将价值工程的学说应用到房地产开发过程中就显得十分必要。

一、价值工程的理论综述

1 价值工程的基本原理

价值工程是研究如何用对象的最低寿命周期成本，可靠地实现使用者所需功能，从而获取最佳的综合效益，即：价值=功能/成本。

因此，提高项目的价值主要有以下五种途径：一是在提高项目功能的同时，又降低项目投资成本。这是最为理想的途径。二是功能不变，成本降低。三是成本不变，功能提高。四是功能稍微降低，成本较大幅度的降低。这种情况下功能虽降低了些，但仍需满足顾客对项目特定功能的要求。五是功能大大的提高而成本略有提高。这种情况，虽然成本增加了，但功能的提高超过了成本的提高，因此价值还是提高了。

2 价值工程的评价方法

（1）对象选择的方法

①ABC分类法

这种方法是将意大利经济学家巴列特的不均匀分布定律，用在成本分析上，即：A类零件为占零件总数10%左右的零件，其成本往往占整个产品成本的60%到70%；B类零件为占零件总数20%左右的零件，其成本占到整个产品成本的20%左右；C类零件为占零件总数70%左右的零件，其成本仅占到整个产品成本的10%到20%。在选取价值工程对象的时候，我们主要是选A类零件作为价值工程对象，B类零件作为一般对象，C类零件则不考虑。这种方法主要是运用“关键的少数，次要的多数”思想来抓住主要矛盾。

②强制确定法

强制确定法，简称FD法。该方法兼顾功能与成本，主要是先求出分析对象的成本系数和功能系数，得出价值系数。从而分析对象的功能与成本是否相符，不相符或者价值低的就选为价值工程的研究对象。

③功能重要性分析法

该方法不但可以用于价值工程的对象选择，也可以用于功能评价与方案评价。该方法的步骤为：根据功能系统图决定评价功能的级别，划分功能领域；如果价值工程是新产品的设计，可设定新产品目标成本，分配到各功能领域作为功能目标成本，如果对象是老产品，老产品应以现实成本为基础，制定目标成本；确定功能区域重要性系数；确定功能评价值，选择价值工程对象。

（2）功能评价的方法

①0-1评分法

它的评分准则为：所有零部件按其重要性两两对比，重要程度高的得1分，重要程度低的得0分；两零件比较过程中，不允许认为两者同样重要而给两者都打1分，也不允许认为两者同样不重要都打0分。

②0-4评分法

首先把分析对象按矩阵排列，然后按相互功能重要程度采用0-4打分法两两作对比打分。即每两个产品构成部件的功能总分为4。如部件A、B，A相对于B而言非常重要，B对A而言其作用可忽略不计，则A对应于B的得分为4，B对应于A的得分为0，A与B部件功能总分为4。若A相对于B而言较重要，B对A而言比较次要，则A对应于B的得分为3，B对应于A的得分为1，A与B部件功能总分为4。若A相对于B而言十分必要，B对A而言也十分必要，则A对应于B的得分为2，B对应于A的得分为2，A与B部件功能总分为4。

③倍数确定法

简称DARE法，它主要包括以下几个步骤：第一，确定功能区域，决定评价功能的级别。如F0是饮水机的总功能。F0之后有四个功能区域：F1（加热）、F2（制冷）、F3（保温）、F4（控制温度）。第二，将上下相邻功能，从上到下两两对比，并将对比的重要性进行打分。例如F1的重要性为F2的3倍，F2为F3的2倍，F3为F4的2.5倍，最后的F4定为1分，这样打出的比分叫做暂定重要性系数。第三，对暂定重要性系数进行修正。从最低分的F4开始，将F3至F1的重要性系数按倍数递推上去，得到各功能的修正重要系数。如F2的修正系数为：1.0×2.5×5=5.0。第四，将各功能的修正重要系数除以其合计总数，就得到该功能的重要程度系数。如F2的重要程度系数：5.0/23.5=0.213。

（3）价值评价的方法

价值评价的方法采用价值系数法，步骤如下：计算方案的功能系数=方案功能评价总分/方案功能评定总分之和；计算方案的成本系数=方案成本/方案成本之和；计算方案的价值系数=方案功能系数/方案成本系数；方案的选择。

一般选择价值系数大于1且最高的方案为最佳方案。但是，价值系数大于1，有三个原因：一是对象目前具有的功能超过了其应有的功能水平，即存在功能过剩；二是目前成本偏低，难以满足对象实现其应有的功能要求；三是评价对象在技术、经济等方面存在特殊性，能够以较低的成本满足功能要求。因此，当价值系数大于1且为第三种情况时，我们才能把它选取为最佳方案。

二、建设项目中应用价值工程的特点

建设产品与一般工业产品相比具有许多特点，如建设产品具有多样性、寿命长等特点，建设产品的生产具有单件性、建设周期长等特点。建设产品的多样性决定了建设项目应用价值工程具有普遍性；建设生产的单件性决定了建设项目应用价值工程的一次性。投入建设产品的资金流动性大，决定了建设项目的价值工程活动具有高效性，开展价值工程活动的效益高。建设产品具有的使用寿命长的特点，决定了在建设项目中开展价值工程应注重测算全寿命周期费用。

三、价值工程的应用

价值工程在建筑行业实际工作中应用很广泛，我们每天的工作中都在进行一些方案、材料、工艺等方面的选择，我们在选择过程中遵循的原则就是在合理的情形下要降低施工成本，通过项目管理工作为项目的使用价值增值，这样施工企业的社会效益和经济效益才能达到双赢。

现如今的建筑市场竞争非常激烈，并且受到人工、材料等诸多因素的影响，行业的平均利润率在不断的降低，很多施工企业因为项目操作的不规范，导致企业既没有获得经济利益，也逐渐失去了市场份额。在现如今的项目管理过程中涉及到很多类型的经济、技术方案的比选与优化，比如技术方案的比选、原材料采购的比选、设备购买与租赁的比选等等，应用价值工程理论体系可以很容易选择经济、适用的技术、采购等方案，有效的控制施工成本，为决策者提供一定的便利。

运用价值工程进行项目成本控制，能够避免功能不足和功能过剩的情况发生。在项目的施工阶段，应用价值工程对技术以及物资方面进行重点管理，是施工成本控制的主要的有效手段。

1.价值工程在项目投标阶段的应用

由于施工企业在项目的投标阶段到项目结束之后的质保阶段，一直都有成本的发生。所以说从项目施工投标开始，就应当对项目进行价值分析，一直持续到工程结束之后的质量保障阶段。项目投标阶段的价值分析属于整个价值分析的重点阶段，因为这个阶段的价值分析结果能够成为决策者进行项目投标最直接的依据，良好的价值分析能够给决策者提供一份清晰的决策报告，让决策者依据价值分析的报告，来确定投标的限额。在这个阶段，施工企业应当在拿到对方的建设信息之后，针对要求，编制有效地项目信息表，并且要对项目信息表中的内容进行逐项的分析，得出最终的，有效地价值分析，来给企业的决策者提供有效的决策信息。

2.价值工程在项目设计阶段的应用

项目设计阶段对项目成本的控制有着重要的作用，在项目设计阶段运用价值工程是节约成本的有效途径。从建筑因素方面来说，运用价值工程法不但要根据建筑技术的要求做出设计方案，还要对设计方案的建筑功能进行详细的分析，把一些辅助功能去掉，选出最佳设计方案，保证设计方案的经济效果。

（1）成本控制

从结构因素来看，建筑设计中的技术与经济效益是密不可分的，项目设计应该考虑到施工成本和工程寿命周期内维修费的分配状况，去掉辅助功能，从成本控制的角度选择最优方案，并根据建筑物的形态构思选择结构类型。从设备因素方面来说，自然环境能够促进能源的节约，设备的配置要充分考虑这一点，在设计过程中，要充分考虑环境协调性、技术可靠性与使用方面性等因素，再运用价值工程对成本进行分析控制，起到节约成本的作用。

（2）质量控制

在施工过程中一切以质量、安全为前提，在此基础上充分应用价值工程中的节约型原则，在保证功能的前提下节约人力、物力、财力消耗，在各施工段的施工过程中减少材料的浪费，降低设备的投资，以达到降低施工项目成本的目的，从而提高价值。

（3）人员素质管理

价值工程对管理人员的素质有很高的要求。在价值工程实施的全过程中，人是主导因素，在各个方面的人员组成，都应该有丰富的经验和较高专业知识水平，并且有很好的团队合作精神，利用集体智慧来实施价值工程，把质量管理融合于价值工程的管理中，才能达到预定的目标。如果没有一个高素质的管理机构，就不能自如地应用价值工程来控制项目成本。

（4）编制施工组织设计

施工组织设计是施工管理过程中的具有指导性的技术、经济文件。在编制施工组织设计的过程中，应充分运用价值工程进行分析、研究，注意分析建筑工程特点，围绕项目的使用功能以及各项指标要求，确定施工方案。在选择材料时，应根据工程特点确定周转材料的投入，例如：单层建筑中模板的投入方案的选择同高层建筑模板投入方案的选择进行对比，在单层建筑的施工中模板只考虑周转一次，而在高层建筑施工中的模板要根据工程特点以及质量要求考虑模板的周转次数，所以同样应用在一层的模板在成本投入上就有很大的区别。在机械设备的计划方面，也可以应用价值工程进行比较，确定各种机械设备的合理进场时间，减少设备的闲置成本，也可以适当增加维护、保养方面的投入，使设备能够连续工作，避免因设备发生故障导致停工或降效，造成损失。

结束语

价值工程是一种非常好的技术与经济相结合的工具和方法，在房地产开发项目管理全过程都可以发挥巨大的作用。运用价值工程进行房地产项目管理，可以提高房地产项目产品的整体价值，使产品具有较强的市场适应性，从而提高房地产开发项目的效益。特别是房地产行业基本处于劳动密集型阶段，技术改进空间很大，因此在房地产开发项目中应用价值工程必将产生巨大的效果，这在建设节约型社会提倡和谐发展的当今社会具有非常重要的意义。

参考文献：

[1]李亮群.探讨在中国建筑业中价值工程的应用 [J].技术经济.2004(2):23-25.

[2]谭家魁.对房地产项目管理的几点认识[M].北京:机械工业出版社，2003.

[3]中国房地产年鉴编委会.中国房地产统计年鉴2001[M]北京:中国统计出版社.2002.