农信社抵押权的法律调研思考

抵押担保做为第二还款来源，现阶段在维护农村信用社债权实现方面起着越来越重要的作用，随着社会经济的不断发展，依靠信用方式发放贷款对信贷资金安全方面留有较大的风险，一旦借款人发生经营风险或道德风险，农村信用社将面临不利因素，因此，现阶段农村信用社对担保类贷款越来越重视，尤其是抵(质)押类贷款在担保类贷款中占绝对比重，通过提高担保类贷款比例来防范信贷资金风险，以第二还款来源来保障信贷资金安全。但随着抵押担保类贷款比重的不断提高，一旦债务人真正出现清偿风险，如何最终实现抵押权以维护信用社合法债权的实现，对农村信用社意义重大，也是当前亟待面对和解决的现实问题。

一、现阶段大厂联社抵押担保贷款现状

农村信用社深化改革以来，大厂联社以防控信贷风险为重点，严格落实贷款风险管理政策和执行慎审经营原则,依照贷款风险度大小依次发放贷款，通过多种措施大力提高抵(质)押担保贷款，大力压缩非抵(质)押担保类贷款比例,为防范信贷风险和提高信贷资产质量建立了一道坚实的屏障和“防火墙”。至20__年7月份， 大厂联社各项贷款余额81883万元，其中担保类贷款 69995万元，占比85.48%；在81883万元贷款总额中，质押、抵押、保证、信用贷款余额分别为854万元、58569万元、10572万元、11888 万元，分别占贷款总额的1.04%、71.53%、12.91%、14.52%。在担保类贷款中，抵押类贷款58569万元，占担保类贷款总额的83.68%，因此如何实现抵押权对维护信用社信贷资产安全至关重要。过来，大厂联社在提高抵押担保类贷款方面主要采取了以下多种措施，有力地提高了抵(质)押贷款比例：

一是对以前年度非抵(质)押类贷款逐步进行转化。对以前年度老客户贷款到期后再贷的，凡不是抵(质)押贷款的或以信用等方式发放的贷款，要求借款人重新提供抵(质)押物进行担保，逐步转变为抵(质)押贷款，压缩非抵(质)押贷款比例，以此巩固老客户，提高贷款安全系数。

二是新发放贷款严格要求实行抵(质)押。对发展的新客户，严格按照质押抵押保证信用风险程度大小依次发放，凡 借款人有抵(质)押物的，必须进行抵(质)押，严格控制非抵(质)押类贷款发放比例，不断拓展新兴客户源，培养客户信用观念。

三是利用利率杠杆进行调控,从成本控制角度考虑,鼓励借款人主动进行抵(质)押。联社从风险控制角度考虑,在利率定价时,按照质押抵押保证信用风险程度大小依次提高利率上浮标准，对质押贷款执行基准利率不上浮,鼓励借款人选择抵(质)押方式贷款;从借款人成本控制角度考虑,向借款人讲明因抵(质)押贷款利率不上浮(质押)或上浮比例相比其他贷款较低,从减少经营成本角度进行分析使其愿意接受,对贷款能够抵(质)押的尽量进行抵(质)押,这就提高了借款人抵(质)押贷款的积极性。

四是落实驻村信贷员制度,详细掌握了解所管片借款人实际情况,要求应抵(质)尽抵(质)。对有资金需求的借款人,不是只听取其一面之辞是否有可供抵(质)押物,而是由驻村信贷员首先入户或入厂进行实地查看,详细掌握了解可供抵(质)押情况,同时利用长期以来建立的广泛信息渠道通过侧面了解借款人是否具有可供抵(质)押的物品,这就最大限度使借款人有抵(质)物的必须进行抵(质)押，从而有效的提高了抵(质)押贷款比例。

五是抵(质)押物要求依法合规，注重实效。为确保抵(质)押物有效性和合法性，按照抵(质)押物“易保管、易变现、易处置”的原则，现阶段质物主要以存款单为主，抵押物主要以土地、房屋或地上附着物、机器设备为主，同时严格按照抵(质)押物贷款比例要求发放贷款；禁止以不符合抵(质)押物条件物品进行抵(质)押，以此确保抵(质)押物有效性和合法性，提高贷款质量。

六是落实派驻稽核员制度，强化贷款的合规性检查。为掌握贷款抵(质)押物的真实性和合规性，联社派驻稽核员分片包干，每天入驻各基层社对上月贷款逐笔进行核查，凡发现抵(质)押贷款手续不合规及抵(质)押物不实的及时向联社进行反映并按制度要求严肃查处，规避了人员操作风险和道德风险,为防范信贷风险奠定了坚实的制度保障。

二、如何实现抵押权的对策及措施

抵押权的实现是在债权已届清偿期而没有清偿时，抵押人就抵押物受偿的行为，抵押权的作用就在于担保债权受偿，因此，抵押权的实现是发挥抵押权的作用的方式和途径。但是农村信用社实现抵押权，必须具备以下要件：一是须抵押权有效存在。抵押权的实现，必须有抵押权有效存在，如果抵押权无效，例如法律规定应登记设立的抵押权未经登记，或抵押权已经消灭，则抵押权不能实现。二是须债务已届清偿期。抵押权只是担保债务履行的方法，在债务清偿期未到前，债务人还不必履行债务时，抵押权人自然没有实现其抵押的权利，如果债务人已届清偿期，债务人已如期履行债务时，抵押权所担保的债权消灭，抵押权也随着消灭，只有在债务人已届清偿期，债务人不履行债务时，抵押权人才有可能实现抵押权。

根据我国物权法第195条条规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。据此，抵押权实现的方法有以下几种。

(一)双方协议。抵押合同中对抵押权的实现方式有约定的，依约定，抵押合同中没有约定的，农村信用社可以与借款人(抵押人)通过协议方式解决，农村信用社从实现抵押权、维护双方关系的角度考虑，首先应当通过协议的方式，可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，这样即可以减少诉讼费用，也可和谐双方关系，减少不必要的讼累。

(二)双方协议不成，可通过向人民法院判决或调解拍卖、变卖抵押财产等方式实现抵押权。

一是拍卖。抵押权人在债权已届清偿期而未受清偿时，可以依一定的程序拍卖抵押物，就其所拍卖得的价金进行受偿，拍卖是将抵押物以公平的竞争方式，由多个竞买人竞相报价，确定报价最高的数额为出售价金，出售给报价最高的人。拍卖所得的价金，在扣除拍卖费用以后交给抵押权人，如果抵押权人有数人的，应按其抵押权的次序分配，次序在先的优先受偿，次序相同的按债权额的比例受偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。抵押权因抵押物的拍卖而消灭，但仅限于债权已受清偿的部分消灭，其余部分债务仍继存，因此，农村信用社在抵押时一定要了解该抵押物是否已进行重复抵押及抵押物是否足值，并按相关法律要求对抵押物进行登记，已避免在受偿时遭受不必要的损失或因二次追债而浪费人力、财力和物力，造成隐性损失。物权法第200条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

二是折价。在债权清偿期届满后，抵押权人与抵押人订立合同，由抵押权人取得抵押物的所有权。在抵押物上有数个抵押权时，如果由在先次序的抵押权人取得抵押物的所有权，应当由第三人(如 会计师事务所、审计师事务所)对抵押物价值进行评估，从而确定该抵押权人应当返还给抵押人的价款数额，以免损害其他抵押权人的利益。

三是变卖。在抵押权人不愿意拍卖抵押物，也不愿意取得抵押物的所有权时，可以用一般的买卖方法，将抵押物出卖，以卖得价金受偿。

农村信用社在实现抵押权时，还要密切关注抵押权实现与诉讼时效的关系，由于抵押权是担保债权的，因而抵押权所担保的债权因超过诉讼时效而会丧失胜诉权，因此要关注债权的诉讼时效。物权法第202条明确规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护，也就是说债权人(信用社)必须自债务到期之日起两年(诉讼时效期)内行使权利，否则将承担丧失胜诉权的法律风险。