在宏观调控中走出房地产业发展的怪圈

中国房地产业的发展不是自然发展型的，而是典型的外力推动型的，这正是中国房地产业发展怪圈形成的根本原因。

中国房地产业发展的怪圈是如何形成的

中国房地产业发展走的是一条政府主导下的市场化之路。不过，由于受到外部因素的强烈影响，这条路从一开始就不是一条常规之路。我们可以简单回顾一下房地产业的发展历程，由此可以认识中国房地产业发展怪圈的形成过程。

1994年我国开始实施分税制财政管理体制，将税收收入分为中央收入和地方收入两大类，其中中央收入占据了税收收入的大头，地方财政收入大幅减少，同时，地方政府所要承担的事权并没有相应减少，这就直接导致了分税制改革后地方政府事权与财权的不一致。在现行的政绩考核体系以GDP增长作为考核的主要指标之时，地方政府为取得好的政绩，必然会千方百计地寻求新的收入来源，以促进当地经济增长。在目前体制下，房地产财政是扩大地方政府收入最好也是最为快捷的办法。

1997年受亚洲金融危机的影响，我国外贸出口增长速度大幅回落，外资流入也迅速减少，以致1997年底我国就出现了经济增长速度减缓的趋势。中国的实体经济找不到出路，除政府投资外找不到拉动内需的抓手，房地产业适时而出，承担起挽救地方财政，能动内需、推动改革的使命。1998年7月3日是中国房地产发展史上一个重要的日子。这一天，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这份被通称为“23号文”的不长的文件，使中国人告别了福利分房体制，打开了货币购房的房地产市场化之门。不过，这份文件仍然强调尽量满足大多数民众的住房需求，使70％～80％的普通民众都可以住上经济适用房。

2003年春节之后，一场突如其来的疫病改变了经济形势，也改变了房地产市场生态。受非典疫情的冲击，依靠内需振兴经济再次成为当年的首要任务。当年8月底，建设部会同有关部门了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“18号文”)，与1998年“23号文”最大的差别，也是本质性的差别是不再提70％～80％以上的家庭能够获得经济适用房，强调绝大多数居民的住房应该由市场解决，提出增加普通商品房供应量的政策。很显然，2003年的“18号文”对中国房地产业后来的发展产生了巨大而深远的影响。在这之后，房地产价格不断上涨，地王频频登场，各城市的房价频创新高。

2005年6月中央政府开始进行房地产调控，不过，房地产价格仍是一路高歌，随着2007年房地产调控政策及其执行力的增强，2008年出现了以“有价无市”为特征的房地产市场的“回落”。但是，2007年美国的次贷危机演化为席卷全球的金融危机。2009年初，政府为抵御金融危机的影响，针对房地产业出台了一系列具有明显刺激力度的组合政策，包括税收优惠、信贷支持、资本金调整等政策。2009年下半年房价和成交量双双创出历史新高，各地新地王不断涌现，信贷数据不断刷新，风险不断地向，房地产市场集聚。从2009年年末至2010年1月，为了控制风险和扼制不断上升的房价，政府在保障合理需求的基础上，相应出台了组合调控政策。

可见，中国房地产业的发展与调控基本上是随着外部因素的变化而变化的。上述环境下，房地产业在很短的时间内成为国民经济的主导产业和支柱产业。但是随着房地产投资、消费的快速增长，房价节节攀升，房地产业也日渐成为经济持续发展的重大隐患。

中国房地产发展的怪圈是如何放大的

上面的分析表明，从一开始，中国房地产业就在外力的直接推动下实现“爆炸”式的发展，形成了一种发展“怪圈”，而这种“怪圈”在产业环境、社会环境还不完善的情况下，又被不断地放大。

首先，房地产宏观调控的被动性、短期性和波动性增大了中国房地产业发展的怪圈。2005年以来的房地产宏观调控受到的重视程度最高、涉及的相关管理部门最多、出台的相关政策法规最多、调控的力度和广度也比较大。但是，这些政策的目的仅仅在于抑制快速增长的房价，基本上是头痛医头、脚痛医脚，并没有立足根本，从长远的、整体的角度解决房地产业不健康发展的问题。回过头来看，这些政策对于房地产市场的调控效果不甚明显，出现了“政策失效”的现象。政策没有达到预想的调控目标，反而改变了人们的预期，增加了房地产业发展的波动性。

其次，快速的城市化增大了中国房地产业发展的怪圈。长期以来我国的城市化慢于工业化，改革开放30年来特别是20世纪90年代以来，我国的城市化速度明显加快。城市化水平的提高，是房地产业发展的原因。根据美日韩城市化发展的经验，中国的城市化还处于加速发展阶段。伴随着城市化水平的快速提高，中国将有几个亿的人口涌入城市，自然需求、流动需求、多样需求等各类需求叠加，必然给房地产业带来巨大的发展空间。城市化水平的提高，导致房地产需求增加，房地产价格上涨，最终引起房地产开发投资额的增加。

第三，土地财政的膨胀放大了中国房地产业发展的怪圈。房地产市场化刚好与我国社会保障转型等时期相吻合，1994年分税制后，地方政府的财政增长手段匮乏，土地财政适时出现，成为拉动地方经济的重要手段。在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。土地出让收入成为地方政府的“第二财政”，有效地弥补了分税制后地方财政收入的不足。许多地方都把“经营城市”演变为“土地财政”、“房产财政”，通过各种途径对房地产市场进行托市，纵容了房价的节节高涨，这种房地产的非理性繁荣同样增大了中国房地产业发展的怪圈。

第四，利益群体的形成增大了中国房地产业发展的怪圈。开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，联手抬价，逐层加码，利益共享。商业银行既是房地产价格攀升的推动者，也是房地产市场的长期受益者。房地产市场的繁荣、住房消费信贷的大幅度发展都给商业银行带来了发展机遇与获利空间。与房地产相关的开发与消费贷款是银行最优质、最安全的业务，给银行带来了巨大的收益。

第五，普遍的投机行为增大了中国房地产业发展的怪圈。由于中国目前缺乏多样化、有效的投资渠道，商品房就成了一种理想的投资品。在房地产市场中，炒房团和炒房客的存在及其对房价的推升作用，已经是“共识”。普遍性的房地产投机使财富在居民之间呈现“马太效应”式的再分配，富裕群体通过不断投资房地产获得房价高涨带来的高收益，并进一步推升房价，这使得普通购房者必须付出更高的成本以实现基本的住房需求，甚至被排除在房地产市场之外，贫富差距进一步扩大。

怎样走出房地产业发展的怪圈

优化政绩考核机制，改革财政税收制度抑制土地价格，必须优化领导干部考核机制，改变单纯的以GDP为标准的政绩观，促使地方政府更多地关注民生。此外，必须推进税制改革，增加中央税收返还和对地方财政的转移支付，缓解地方政府的财政压力，将地方财权和事权统一起来，让地方政府能够真正地从“土地财政”中跳出来。同时加强财政收支监管力度，使地方政府更多地考虑本地区土地市场的实际需求，而不是财政收入来决定土地供应量。

加大土地供应和保障性住房建设商品房和保障房是一枚硬币的两面，保障房问题直接关系到商品房市场。国土资源部门应进一步加大住房建设用地供应量，特别是增加保障性住房的土地供应，并有效监管土地开发利用的进度和效率，防止开发商囤积土地，延期开发。政府应强化为公众提供住房的责任，国际上，廉租房一般要覆盖15％至20％的人口，发达国家则覆盖30％至40％的人口。以人多地少的新加坡为例，在新加坡，80％的住房由政府提供，20％由市场提供，政府因此有能力调控房价以达到公众可以承受的水平。相比较而言，我国经济适用房仅占总住房面积的6％，廉租房的覆盖人口不及5％。因此，我国在保障性住房建设方面仍需加大工作力度，同时，加强对各种保障性住房的出售、转售等环节的法律监管，防止在此过程中出现的作假、寻租等腐败行为。

以家庭为单位，对第三套住房开征物业税开征物业税是国际上的通用做法，而且实践经验也表明，物业税对抑制房地产投机和泡沫很有效。因此，应尽快在全国范围内，以家庭为单位，对第三套住房开征物业税。之所以必须在全国范围内征收，是因为尽管不同地区的泡沫情况和程度不同，但是，如果仅在房价高涨的一线城市开征物业税，投资者将流向未开征物业税的地区，造成这些地区新一轮的房价上涨。此外，物业税的比例不应太低，否则投资者很容易将物业税转嫁给购房者或租赁者，这样不但不能抑制房价，反而会进一步推升房价。因此，我们认为从家庭为单位的第三套房开始，应以不低于房屋价值20％的税率开征物业税，使第三套房投资者成本增加，且难以转嫁，从而抑制房地产市场的投机行为，稳定房价。

逐步放开垄断领域，不断丰富投资渠道投资渠道单一，是大量企业和民间资本进入房地产市场的重要原因。因此，国家应该逐渐缩小政府投资范围，将政府职能限制在公共服务和市场失灵的领域，将更多的产业和投资领域交由市场供应和调节；应该逐步开放电力、电信、石油等垄断性行业，鼓励和引导民间资本进入法律未明确禁止准入的领域，这样既可以引入竞争机制，提高产业竞争能力和管理水平，又可以丰富投资渠道，避免企业和民间资本集中在资产市场尤其是房地产市场，防止房地产价格泡沫的形成和加剧。