当前的保障房思路是错误的

根据统计局10日公布的房地产数据，7月共完成房地产投资4118亿，环比6月下降了29A％，而6月同样的数据则是上涨33％，短短一个月时间竟有如此大的落差或许说明开发商正在抓紧时间收缩战线，希望控制供应以达到稳定价格预期的目的，这点在新建住宅售价上已有所反映。数据显示，7月份，新建住宅售价环比6月持平，个别地区房价仍在继续上涨之中。

与房价涨幅持平相呼应的是，7月当月的房屋销售量开始恢复增长，其中7月最后一周北京成交面积环比涨110.17％，深圳20.31％，上海5.72％，原因包括炒家重新人场、部分楼盘优惠促销等，而更深层次的原因不外乎市场认为政策已出尽，现有调控措施对房价向下的推力减小，于是许多人在这种情况下纷纷开始“抄底”。

显然政府已经认识到问题的严重性，所以不久前银监会发文要求各地银行暂停第三套房贷发放，紧接着国土部也表示，将对保障房的开工建设情况进行一次全面的督促检查，这表明政府调控的决心不变，除非房价出现实质性的全面下降，否则政策高压的态势会一直持续下去。正是基于这点认识，所以素有楼市“大嘴”之称的任志强才多次呼吁同行主动降价，避免遭受更严厉的政策打击，但现在看来，降价尚未成为主流。

实际上，前述国土部的做法才是调控的灵魂所在。只有落实了保障房建设计划，才能够有效增加供给，从而打破开发商控制房源以谋求利益最大化的市场格局，这里面最关键的就是地方政府的执行力。

为保证保障房计划的落实，今年5月住建部已经跟各地方政府签署了住房保障工作目标责任书，将保障房供应情况纳入政绩考核体系之内，促使地方提高认识，重视该项工作的开展。事实也的确如此。资料显示，多地政府年内的保障房建设计划均高于往年，比如北京要供应13.6万套保障房，上海开工量达到1200万平方米，天津开工量650万平方米，重庆1150万平方米，等等。

在各地蜂拥而上大建特建保障房的同时，有几个问题不能不重视。第一，相比民生，地方政府更看重保障房背后的政绩，所以各地保障房建设计划有攀比之嫌。以广东为例，该省省一级的保障房投资规模计划为40亿，而省内的广州市则计划投资30亿，深圳35亿。这种攀比风很容易造成一个后果就是计划跟现实脱钩，最终导致完成情况惨不忍睹。以上海为例，上半年保障房仅开工270万平方米，距离全年1200万平方米的计划还有很大距离，即使做最乐观的估计，年底前该计划也决不可能完成。

第二，地方政府没有足够的财力支持保障房建设。据估算，要完成全年580万套的建设量需要安排4000亿左右的支出，除去中央拨付的600亿，剩下3400亿都要由地方政府筹措，这对正深陷城投债泥沼的地方政府而言压力不小。正因为如此，所以才有了用公积金建保障房的政策，这实属无奈之举，否则有关部门也不会冒着违违规的风险紧急推出。

第三，保障房并没有做到应保尽保。绝大多数地方在审核保障房申请时均限定了户籍，非本地户籍不给保障，这就造成了城市里符合经济条件的外来居民仍要到商品房市场上寻找机会，尽管他们购买力不强，但住房作为生活必须品逼着他们不得不想尽办法成为房奴，这种例子不在少数。

其实不难理解，毕竟保障房(主要是可出售的经适房、限价房)供应有限，而国内居民的观念里居者有其屋指的就是得有属于自己的房子，所以大家都要买房，租房只是权宜之计，这也就意味着保障房最终对商品房市场影响有限。

综合以上三点可以这样说，当前的保障房思路远未能起到撼动商品房价格的作用，尽管这是治本之举。

仔细观察过后这同样不难理解。想想看，以深圳为例，它全年要投入35亿盖保障房，包括经适房、廉租房、限价房，最终分配到经适房上面的能有多少?即使35亿全用来盖经适房又能盖多少，35亿能撬动深圳房价吗?答案再清楚不过了。所以原因还是政府舍不得投入。我无法理解的是，每年光“三公”消费就能花掉上万亿，投入保障房建设却仅有4000亿上下，各省市平均后寥寥可数。这样的投建力度说大那是幻觉，无怪乎开发商底气十足，他们就是认准了政府的“花拳绣腿”打不动房价，连保障房都不济了，其他治标之举又能奈何?无非是让房价暂时回调，然后继续冲高。

因此我认为，当前这种保障房的思路是完全错误的，正确的做法应该是由中央财政承担大部分建设支出，而地方承担少部分。在总的财政收入逼近8万亿大关的情况下，中央每年完全可以拨出7000―8000亿资金用于地方保障房建设，加上地方配套的1000―2000亿，全年保障房建设将接近万亿，以这种大气磅礴的姿态推动保障房建设还怕房价降不下来?相比住建部三年投资9000亿的计划来说，每年近万亿的投入就好比一颗原子弹，开发商不可能无动于衷。

必须要认识到，保障房不但关乎民生，更重要的是它能为经济结构和发展方式调整提供坚实的操作基础。当保障房真正做到应保尽保后，居民必将有更多可支配收入用于消费，接着内需大幅增长，有了充实的内需作后盾，上述经济目标实现起来要容易得多。