浅析房地产建设项目的全过程投资控制

摘要：随着社会经济的快速发展，房地产投资成为人们关注的重点，项目的投资控制应贯穿于项目从立项到投产的全过程，为了提高其经济效益，本文就房地产建设项目的全过程投资控制进行分析与研究。

关键词：房地产；建设项目；全过程；投资控制

中图分类号：F293文献标识码： A

一、房地产建设项目的全过程投资控制的特性及其作用

（一）全过程投资控制特性

1.综合性。在进行项目的投资控制时，必须仔细斟酌工程的资金、质量、工期以及市场销售等目标，要综合考虑而不能单一的只强调投资控制目标却忽视了其他目标。

2.全面性。全过程投资控制的控制范围涵盖整个房地产建设过程，包括从决策到最终营销完毕的全面的费用控制，因此它具有全面性。

3.微观性。要搞好整个房地产建设项目的投资支出控制，投资者要对每一笔支出都进行控制，从每笔投资的开始时点开始，逐步的进行控制。不过，在实际的控制过程中需要注意的是控制周期不要太长，应当以近期控制为主，只有这样才能保障控制的详细程度，提高投资控制准确性。

（二）全过程投资控制能够发挥的作用

房地产建设项目投资控制具体是指在整个控制周期内把项目的总投资控制在批准的限额以内。通过在投资控制过程中随时纠正偏差来保证投资控制目标的实现，保证建设过程中各项资源消耗的合理性，实现良好的（经济、社会、环境）效益水平。

二、全过程投资控制的基本准则

（一）控制目标科学合理

合理确定投资控制的目标是保障最终控制效果的前提，只有通过科学手段确立一个科学合理的控制目标，才能保证投资控制的真正目的，控制了不合理的目标，那控制也失去了意义。

（二）关键控制环节明确

过去，房地产投资控制的重点基本都是放在产品的建造（实施）阶段。这一阶段固然是对总投资的控制起到了一定的作用，但仅仅重视一个阶段而忽略建设项目的其他阶段的做法显然达不到有效控制建设项目总投资的目的。相关统计资料证明，在建设工程项目的各个实行阶段中，投资决策阶段和设计阶段对总投资控制的影响率往往超过了50%，由此不难得出结论，要真正实现投资控制目标，关键是要明确哪些是关键的控制环节，只有关键环节得到控制，才能保证控制目标的真正实现。

（三）转变传统控制观念

想实现真正意义上的建设项目投资控制，就必须从观念抓起，改变过去只注重单一阶段投资控制的观念为全过程投资控制的观念，让全过程投资控制意识深入到领导者、管理者以及所有参与工程项目建设的人员心中。

（四）控制方法切实可行

方法即是手段，是实现目标的必要工具，因此要实现全过程投资控制的目标，就必须借助必要的控制手段，例如可以采取投资控制责任制、建立投资控制奖惩机制、采用科学的控制理论和控制方法等。

三、房地产建筑项目全过程投资控制

（一）项目投资决策阶段的投资控制

一个项目的实施首先从立项、项目可行性技术和经济分析开始，项目只有满足技术和经济的条件下才能确定具体是否实施，一个技术先进的项目如果不能给企业带来投资效益，企业也不会去实施。同样一个项目为达到最终的使用要求也会有多种方案来实施。所以项目的决策是项目具体实施的开始，也是投资控制的主要环节，项目决策层应对技术和经济进行仔细的分析、对比，做出最合理、可行、经济的决策。

（二）设计阶段的投资控制

工程设计要经过初步设计和扩大初步设计以及施工图设计三个阶段，是设计单位根据委托方的意图、使用功能需求对项目各专业进行的方案设计，包括主要的设备和材料定型，各专业的初步方案等，同时要求设计单位做好各设计图纸及说明，利用国家或地区的概算指标、设备材料价格等资料，按设计要求编制造价文件，也就是我们所说的概算。

概算是设计文件的重要组成部分，是确定和控制建设项目全部投资的文件，是项目实施过程中全过程造价控制管理以及考核项目经济合理性的依据，所以投资方应对设计和概算进行详细的审查，要确保概算在我们的立项审批费用之内，确保概算的有效控制。

（三）招投标阶段投资控制

建设项目施工图是建设工程项目招投标和控制施工投资的重要依据，是工程量清单的编制依据，也是标底编制的依据。现在各项目基本采用工程量清单报价的形式进行投标，为投标人提供一个平等竞争的条件，相同的工程量，由企业根据自身的实力来填报不同的单价，使投标人的竞争完全于价格竞争。做到工程量计算准确、项目特征和工程内容表述清晰、明确、没有遗漏和重叠。从而确保投标单位投标报价的合理、公平、准确。同时清单的准确、详细也是合同签订的基础，避免合同执行过程中出现的纠纷以及各种索赔现象的发生，增加投资。

（四）施工阶段的投资控制

施工阶段是建筑实体形成的阶段，是建设资源实现其使用价值的阶段，对投资的影响程度占总投资的10%～20%。因此，施工阶段是投资控制的重要阶段，必须从以下几方面进行控制。

1.加强施工图预算审查

施工图预算是施工阶段投资控制的重要基础文件，也是施工过程中造价控制的指导性文件。项目管理单位应要求并督促投资监理根据投标文件、施工图纸、合同条款和有关技术标准，规范审核施工单位的施工图预算。检查其工程量清单的编制是否符合《工程量清单计价规范》的规定；工程量计算是否准确；定额套用是否恰当，项目组价是否合理；投标报价中暂定的材料、设备的预算价格是否与规定的功能、规格和品牌要求相一致。对暂列金额、暂定金额要量化、细化，力求施工图预算的准确、合理。

2.严格审查施工组织设计和专项方案

施工组织设计和专项施工方案是指导施工的操作性文件。其中的施工部署、施工方法、工艺流程、技术措施等内容都与工程造价密切相关。因此项目管理单位应认真、细致地对其进行审查和分析。尤其要审查和分析施工组织设计或专项施工方案中的技术措施方案是否合理、科学、经济、安全、可靠，是否存在隐含的索赔契机。

3.严格现场签证管理

现场签证是增加工程造价的一个重要因素。因此，项目管理单位应注意收集工程施工现场的有关资料，了解施工过程的情况，强调现场签证的依据性和及时性。对于施工过程中不可避免的签证，应严格按照规定的程序和要求办理签证手续，保证签证的客观性、经济性和合理性。平时项目管理单位和工程监理单位要加强预见性和主动控制手段，尽量减少签证的发生。

4.严格控制工程变更

工程变更仍然是影响建设投资的重要因素，因此在全过程投资控制中都不容忽视。工程变更包括设计变更和变更设计两种形式。其中，设计变更是指设计单位因自身原因或法律法规变化引起的变更。变更设计又分三种情况：一是业主因使用功能、观感效果和经济方面等原因，需要进行的变更设计；二是施工单位因施工方案、施工技术、工艺要求和施工成本等原因，提出的变更设计请求；三是监理工程师为了有利于质量、进度、投资控制和施工安全，提出的某些设计应当进行某种变更的建议。项目管理单位要始终将工程费用的发生保持在受控状态，就必须对各种形式的变更进行必要性、可行性、经济性和合理性的审查，并严格按规定的程序和要求办理变更手续后，方可进行变更项目的实施。

5.严格施工质量和进度控制管理

施工质量的好坏和施工进度的快慢，直接关系到管理成本的降低与增加。因此，项目管理单位应努力提高专业技能，充分发挥管理主体的职能作用，强化对各参建单位的监督管理，确保施工质量，加快施工进度，避免返工损失，缩短施工周期，从而降低管理成本。

（五）决算阶段的投资控制

项目决算是工程项目投资控制的最后一道关口，决算的准确性将直接影响到项目的投资。决算是一项技术性很强的工作，要注意的事项很多，要求审核人员头脑敏锐，提高工作效率。造价管理人员要由高度的责任感，良好的职业道德水准，对过程中的工程量、变更等资料认真梳理合理套价，确定索赔成立或反索赔，把好投资最后关口。

结束语

随着房地产行业投资的加大，市场竞争日益激烈，市场环境的日益规范，土地获利空间日趋合理，房地产行业将逐渐进入合理的平均利润时代。在这种形势下，房地产项目投资要取得高回报，提高收益，企业必须要进行科学、合理、系统、有序的投资控制减少不必要的投入。

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