商业化运作成就高校土地置换收益最大化

摘 要：高校新校区建设，资金严重不足是学校尤其是经济欠发达地区高校面临的最大瓶颈，土地置换是解决这一瓶颈的重要渠道之一，通过市场化商业运作，能实现老校区土地置换利益最大化。

关键词：高校；土地置换；模式；土地收益

作者简介：张应华（1964-），男，云南民族大学基建处，副研究员；研究方向：基本建设管理及教育服务管理。

中图分类号：G647；F301 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.06.70 文章编号：1672-3309（2013）06-164-02

高校土地置换，主要是指将一个或多个老校园进行出让，换取大面积土地建设新校园的过程，其实质就是学校根据土地区位理论和级差地租理论，转化自身的优势资源，向社会吸纳资金的活动。高校土地置换既涉及政府、企业、农民等多个组织和个人，又涉及到土地产权关系的变化和各相关主体的经济利益关系。如何处理好这些问题，选择有利的置换方式，是高校获取土地收益的关键所在。

一、土地置换是高校的无奈选择

高校扩招，基础设施建设严重不足成为制约因素，导致各高校纷纷寻求发展空间，大规模征地建设新校区。

根据资料显示，2005年云南省在昆33所高校占地面积仅1020公顷，占全省高校占地总面积1702.53公顷的62.1%，生均占地48.4平方米，距国家规定的标准60平方米差距较大。另一方面，云南高等教育毛入学率与全国相比还相差近7个百分点。要缩小这个差距，在当年的基础上全省普通高校在校生人数还要净增10万人以上。基础设施建设严重不足，已成为制约高等教育健康、持续发展的“瓶颈”。

为了解决在昆高校建设问题，呈贡大学园区以现代新昆明建设为契机，规划10所高校在呈贡雨花片区建设新的主校区。通过多年建设，呈贡大学园区已开工建设370万平米，竣工350万平方米，累计完成投资105亿元，已完成一期工程量的90%。新校区入住学生已达到8万多人。项目全部完成后，雨花片区将形成有15万大学生和1万多教职工，总计约20余万人的新城市。

大量基础设施建设，给学校发展提供了平台。发达省份如广东省，广东大学城建设资金由政府承担。但云南省是经济欠发达省份，政府投入有限，学校得到发展的同时，也给高校带来了沉重的负担。截止2011年底，云南省高校银行贷款本金余额达145.6亿元，省政府要求2012年全省高校需要完成54.15亿元的化债任务。目前高校和政府都在积极采取多渠道筹资化解债务，主要措施是老校区校产置换。省政府明确提出“坚定不移地推进老校区资产置换工作”，并提出2012年全省不再新增审批呈贡新校区二期建设项目，不审批以银行贷款作为资金来源的建设项目。可见，土地置换是高校化解债务的主要途径之一，也是高校发展的无奈之举。

二、高校土地置换方式与获取土地收益比较分析

国家没有对高校老校区土地置换出台统一的政策，致使各地具体政策不一，土地置换模式各不相同，置换效益差别也较大。通过高校多年的实践，已探索出多种高校土地置换的成功运作模式，仅就云南在昆高校地产处置，由于各高校老校区地理位置的差异，加之有的老校区内还有教职工住宅等情况，土地置换方式也各有千秋，各校获得的土地收益也有差异。

（一）商业化运作模式

商业化运作模式是指通过改变土地的使用性质、用途，将学校以划拨方式取得的教育用地进行用地性质的变更，再以“招拍挂”等方式出让土地获得土地收益的一种开发和运作模式。其具体的操作程序为：学校的土地使用权首先由政府收回，并由国土部门对老校区的土地进行公开拍卖，土地拍卖所得资金由竞得方上交财政，并按政府有关文件，经一定程序后划拨给学校。为使土地拍卖达到学校预期的目标，在土地拍卖之前，有必要进行商业化运作。一是学校要向政府积极争取有利于学校的土地性质与规划条件指标；二是全力以赴对出让地块的宣传、推介，吸引实力雄厚的商家参与。

高校土地使用权出让通常采用拍卖和挂牌出让两种方式，挂牌出让参与者往往有限，容易纵，学校较难获得理想的土地收益；对学校较为有利，也最公平的出让方式是“拍卖”。拍卖出让方式引进了竞争机制，极大限度地排除了人为干扰。一般来说，老校区地处城市繁华的中心市区，仅就区位而言，有较大的商业价值，通过学校适当的商业化运作，能获得土地收益资金的最大化。如云南民族大学一二一大街68号地块拍卖价达22500万元/公顷；云南师范大学学府路地块拍卖价达15750万元/公顷；云南中医学院关上校区地块拍卖价达10020万元/公顷。

（二）以协议出让方式进行土地置换模式

协议出让是指不改变高校老校区教育用地用途前提下，继续发挥教育功能，通过政府作为交易平台，将高校用于置换的老校区合并给相邻的高校，或置换给其他高校，甚至办成其他学校，如中小学、民办高校等。如昆明理工大学白龙校区，出让给了西南林业大学；云南大学洋浦校区出让给了昆明学院都是成功的案例。根据有关规定，以协议方式出让国有土地使用权的价款，不得低于按国家规定所确定的最低价，如评估价值的90%。

以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多。此种运作模式的最大优点在于原校园使用功能得到充分的利用，特别是那些承载学校发展历史见证的古树名木等附着物，也都将作为那个时代的教育经济文化得以传承。协议出让最为关键的是评估价值的确定，而评估价值的确定最为关键的又是评估方法的选定。无论采用哪种评估方法，都难以使高校土地置换获得最大收益。

（三）综合开发模式

政府根据城市建设需要，将高校老校区土地纳入城市改造片区建设，统一规划，提升土地利用价值。政府出让该片区土地后，将学校所属土地收益按有关规定拨付给学校。如云南艺术学院麻园校区，统一纳入五华区城中村改造项目，由于周边环境的改善，土地得以升值。

此种运作模式能使老校区土地与周边城市规划协调统一，优化城市结构，提升城市品质，促进城市发展。但对学校而言，土地收益取决于政府对该地块使用性质的确定，以及以什么方式出让土地，学校始终处于被动。

通过以上高校土地置换模式分析比较可以看出，以拍卖方式出让土地，并通过商业化运作，是学校老校区土地置换获益最大的模式。

三、商业化运作中学校应着力解决好的几个问题

学校在拍卖国有土地、资金返还过程当中，所依靠的是政府的行政职能和土地所有者的身份，因此，从这个角度考虑，该土地置换过程符合我国的法律法规，具有合法性。在此期间，高校通过各种努力促进土地拍卖的成功和资金的完全返还，从而实现了通过土地置换获得尽可能高的收益的目的。为了使老校区土地置换利益最大化，商业化运作中学校应着力解决好以下几个问题：

（一）积极争取政府的政策扶持

一是对用地性质的合理确认。不同地类性质，直接影响土地出让收益，因此，地类性质的确定显得尤为重要。宗地的地类性质由不同地段和各种市场因素来决定，因此不能忽视地类性质的界定工作。高校要根据自身处置地块所处的区位及周边市场环境，向政府争取符合学校利益的土地性质，发挥土地的最佳效益。

二是相关税费的减免。土地出让相关税费的减免，可以提高高校土地出让的积极性。如河南省将高校土地拍卖所得资金由竞得方上交省财政，经省人大办公室讨论决定全部划拨给学校，凡需由学校缴纳给地方政府和有关部门的相关规费原则上予以免除。云南省昆明地区高校，则是将高校土地拍卖所得资金由竞得方上交省财政，再按79%的比例划拨给学校。由此可见，地方政府的政策扶持，对高校获取土地收益影响很大，高校应积极争取优惠政策的支持。

（二）争取最有利的规划条件

土地置换中最大的困难是土地出让规划条件相关指标的认定。在土地区位不变的情况下，规划条件的优劣决定着该地块的开发利用价值，亦即决定了土地拍卖的价格。政府出于公共利益以及市政“形象工程”的需要，往往在规划条件上进行强制性限制外，还会增加一些公益项目规划，减少学校实际可以出让的净用地。为了获得理想的规划条件，学校必须在规划条件上花大力气与政府进行博弈。一是根据地块的区位、周边市场情况，争取按学校调研情况确定出让地块土地用途。住宅用地与商业金融用地比较，土地价值大相径庭。二是在满足城市规划基本要求的前提下，尽量减少政府用于城市绿化及公共体育等公益用地，尽可能增加学校的净用地面积。三是争取与土地使用性质相适应的容积率。容积率高，意味着每平方米所分摊的单位地价成本的降低，有利于学校地价的抬高。

（三）土地“招拍挂”方式的选择

从土地收益最大化的角度考虑，采用拍卖方式出让土地是最有效的方式。最好要求参与拍卖的企业不少于5家，通过商家的公开竞价，使学校获得理想的土地收益。

（四）确定合理的起拍价

学校要进行深入的市场调研，确定合理的起拍价，吸引更多的商家参与竞拍。起拍价低，如果拍卖现场举牌的竞拍人少，容易形成低价成交，学校土地收益减少；起拍价高，参与竞拍的商家少，形成流拍，再组织拍卖，增加运行成本。

（五）积极宣传，吸引更多的企业参与竞争

学校组织或委托专业机构，花大力气通过多渠道对拟出让地块进行推介宣传，邀请有实力的企业实地考察等形式，让更多的企业了解情况，积极参与竞拍。

（六）选择确定拍卖的时机

随着房地产市场价格的波动，对土地供应价格要有预判，随时关注土地价格变动情况，寻找最佳的拍卖时间，争取获得较好的土地拍卖收益。

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参考文献：

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