谁在缴纳地租?

【前言】谁在缴纳地租?由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。而麻烦就在于、二者无法取得平衡。按中国的土地开发模式，政府一边改善土地基础设施，一边卖地为后面的建设筹资，不断滚动开发，基础设施渐次完善，地价房价也节节走高。 看起来是完美的模式。不幸的是，这会产生一个财富转移的效果。先买房的人，无须为后来的基础设...

我们必须放弃“先买受益，后买付费”的地租征收机制，必须对房产占用的土地定期征收财产税。

上期我们说到，土地财政举世皆然，天经地义。其实，土地财政在现代条件下的重要性已经下降。工业化时代，物质生产对土地资源的依赖性较小，与土地相关的税收，对公共财政的重要性较之以食品生产为主的古代社会已大为降低。在前工业化时代，土地财政不仅天经地义，而且几乎是政府唯一稳定可靠的赋税来源。

土地财政有两种说法，一日地租，一日地税，其实二者可以画上等号，租税本是一回事。政府画地收租(税)，并负责保护领地内的居民，自古以来就是不同类型政府的共同做法，已经存在了至少数千年。而这本身就表明，土地财政不是不可持续的，恰恰相反，它是最可持续的。中国今天以卖地为主的土地财政之所以为人诟病，而且显而易见地无法长期持续，不是土地财政本身有什么问题，而是卖地财政及土地开发模式出了问题。那么，导致这些问题的内在机制又是什么?要怎样才能避免?

我们已经知道，在任何一种社会制度下，地租或地税都是必然要缴纳的。在市场经济条件下，土地税收就更是非单列出来收取不可，因为不这么做，土地资源就无法定价，土地资源的配置就很难有效率，土地开发就搞不成气候，经济发展走到一定阶段，就会增长乏力。

中国现行的土地使用权出让制度师法香港，本身就是一种地租(地税)征收制度，只不过不是以强制征缴的方式进行，而是以交易的方式进行。在这一制度下，承担地租的人是购房者，间接地也包括租房者。任何人只要为房地产支付了费用，不论买还是租，都等于向政府缴纳了地租。政府收取了地租，同时向在土地上工作与生活的人提供安全保护与公共服务，只要二者能够取得平衡，中国的土地制度，就与其他国家的土地制度一样，能够稳定运行，不存在上述的种种问题了。

而麻烦就在于、二者无法取得平衡。按中国的土地开发模式，政府一边改善土地基础设施，一边卖地为后面的建设筹资，不断滚动开发，基础设施渐次完善，地价房价也节节走高。

看起来是完美的模式。不幸的是，这会产生一个财富转移的效果。先买房的人，无须为后来的基础设施建设埋单，而后买房的人，却要为捷足先登者付费。眼下地铁四处开花、连很多中等城市也要大建地铁，沿线的房产升了值，业主当然是乐开了花。但这些得益的业主，并没有为地铁贡献一分钱：为地铁出钱的，是那些刚刚买了高价房的新业主。想想看，没有天文数字的卖地收入，一个中等城市怎么可能有大修地铁的豪迈财力呢?

这种“先买受益，后买付费”的模式，带来诸多不良后果。其一，它激发了扎堆买房的羊群效应。既然早买受益，后买付费，自然人人争先恐后，不仅自己要买，最好连儿孙的房子也通通买好，以便最充分地受益。但这样一来，房价就被推上去了。

其二，它恶化了代际关系。在收入分配方面，一般年龄较大的人较具优势，但地租的承担却正好相反，是年纪轻、收入低的人承担得更多。无意之中，上代人通过房产剥夺了下代人的财富、而年轻人必须仰赖父母才能购置房产。于是，年轻人失去了创业的激情和动力，人人都只想通过一套房子发财致富，社会因贫富差距拉大而变得敏感紧张，父母子女之间刚刚建立起来的平等独立的代际关系也再次遭到破坏。

其三，扎堆买房造成的过度需求误导了政府、企业和公众，使人们误以为房产极度稀缺，从而导致过度投资。最近七八年，征地热、拆迁热一直难以降温，2009年以来更急剧膨胀，根源在于此。从各地土地开发的规模看，房地产已有严重过剩之虞。

要改变这一状况，必须放弃“先买受益，后买付费”的地租征收机制，改为“谁受益，谁付费”。简单地说，就是必须对房产占用的土地定期征收财产税，税基是土地的市场评估价。这也就是曾经讨论经年，忽然不再讨论，又换了个房产税的“马甲”才正式登场的物业税。但说实话，重庆和上海的房产税方案，距离真正的地租，还相差十万八千里呢。