高房价影响因素的一点探析

摘要：房地产市场快速发展，房价不断创出新商，已引起政府的高度关注。2010年国家相继推出了一系列的调控政策。但并没有抑制住房价上涨的趋势。是什么因素支撑着高房价呢?本文结合相关资料对影响房价的因素进行分析。

关键词：房价；地价；城市化；投机；预期通胀

在中国经济高速发展进程中，房地产市场日渐繁荣，房价节节攀升，已超过了百姓的承受力，普通百姓只能望楼兴叹。2010年1月7日，国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从“国十一条”到“新国十条”，从“国五条”再到“新国八条”，政策目标是抑制房地产过热。但并没有放缓房地产市场快速前进的步伐。在中国指数研究院监测的重点企业中，截止2011年1月14日，万科、保利等近35家企业2010年销售额突破百亿。中国房地产开发商的业绩创下了有史以来最好水平。

中国社会科学院的2011年《经济蓝皮书》认为2010年1月至8月，住宅投资完成19876.18亿元，销售52704.47平方米，销售额26418.24亿元，分别比上年增长33.9％、6.7％、12.8％。数据显示，2010年城镇居民人均可支配收入约18900元，农民工年均工资为19200元，房价收入比分别为8.76、10.06。其中，城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。按照目前的收入比水平，直接后果就是，85％需购买新住宅的居民无力购买。

楼价急升，一面是需求膨胀，另一面是有效供应不足，面对供需矛盾，是什么因素使房价居高不下?结合问卷及有关专家的看法，我简单谈谈对推动房价上涨因素的认识。

一、攀升的地价带动房价上涨

城市数量和规模在高速增加，而城市建设的主要财政收入以卖地、征税为主。土地是稀缺的，这就使得开发商对好地块追逐的激烈程度增加，土地的交易成本加大。从成本的角度来看，地价的上扬会刺激房价走高。

开发商“囤地”行为加大了供求关系的失衡，最根本原因就是对地价和房价快速上涨的预期。去年8月19日，国土部披露的闲置土地有2815宗，闲置5年以下的地块占48％；闲置长达5年以上的占31％；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的占21％。土地是稀缺资源，而这么多的土地投放市场后，却被放在那里不开发，导致商品房供应量的严重不足，致使房价连续多年暴涨。

国土资源部部长徐绍史说“城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。”

二、需求方是房价的主导力量

1.城市化快速发展的原因。城市化就是城市建设的过程，城市规划不断向城市核心区拓展，征收城市周边农村用地，进行城市配套建设和房地产开发。到2008年底，中国的城市化率已达到45.60％，中国的城市人口已达到6.07亿。如果按1％的速度增长，到“十二五”期末，中国的城市化率将超过50％，中国的城市化人口将超过农村人口。城镇人口占总人口的比重从1976年的15.4％上升到2008年的44.9％，年均增长1个百分点。城市化必然带来更多的住房需求，也推高了房价的上涨空间。

2.炒房者成了房价上涨的有力推手。游资炒房，通胀压力加大。少数人为使货币资产保值增值，以投机方式追求暴利，偏离了房地产健康发展轨道。

房地产过度地投资或投机是重要原因。无论是拥有富裕资金的老百姓还是手握大量资金的专业投资人士，都把房产作为对抗通胀、资产保值增值重要的投资工具。拥有两三套住房的家庭非常普遍，在房价上涨的预期下，握有闲钱的家庭购买多套房产，待价而沽。这种现象不仅放大了房地产市场的供求矛盾，而且导致大量房屋空置。大量资金进入楼市，畸形的需求推力，致使房价飙升。

房价连年走高，让人们对房产增值产生了心理期待，使人们的预期心理变得更加迫切，消费者出现消费超前倾向。教师、工人及市场随机问卷的抽样调查显示，40－45岁年龄段11％的家庭提前为孩子购置了房产。

三、房地产商是房价的重要影响者

有些房地产商结成利益联盟，多囤地，少建房，多捂盘，缓供房，哄抬楼房价格；有些房地产商采用先低价后高价，显示上涨的诱导策略。此外，在房价的构成中，存在多个利益体，开发商、地方政府、银行、媒体形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积土地哄抬房价、房产炒作、囤积房源等非正常的市场行为等方面，将房价不断推高，以获取更大价值。还有灰色利益的诱惑，无论是拿地，还是中间过程的加价，一些地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。

四、预期通胀促成了牛群直觉的行为

牛群直觉是指群众盲从的心理。见人买就跟着买，希望升值。大量购房者的恐慌入市，非专业的购买行为，具有较强的可诱导性。牛群直觉的行为，加速了房价的攀升。房子的居住功能被弱化了，保值增值功能被无限放大。房价的疯狂上涨，不可避免地加速了整个社会的“通胀预期”，为了规避风险和保值增值，更多的人群无可奈何选择“恐慌性入市”，这又加剧了房价的上涨，形成了恶性循环。

现在房地产市场中多数都是投资的需求，真正居住需求已经很难买得起房子了。从长期发展目标来看，房地产市场要健康发展，房价要回归理性，疏导投资和投机性需求，缓和市场供求才是关键。我们期待宏观经济产业结构调整到位，我们期待调控政策监管到位，我们期待房地产回归到健康的、利国利民的轨道上来，回归其以居住为主要属性的阶段，而呈现一派和谐充满希望的美好景象。

参考文献：

[1]中国社科院，2011年《经济蓝皮书》

[2]金碚，2010年中国宏观经济论坛

[5]第一财经日报：2010／12／21《国土部：105个城市如出地王需说明》

[4]2011／01／14《新华社发文称房地产税制不健全》

[5]2011／05／11《国土部行政管控地价》