西安城市综合体规划布局研究

摘要：

随着全国各地城市建设的高速发展，城市居民的出行模式和出行需求也随着城市人口、城市就业改变也在发生着变化。作为城市商业地产开发建设的新模式，“城市综合体”正在国内各经济发达地区建设使用。然而现实是城市综合体往往进行的是单体设计，很少从规划角度进行总体分析研究。本文以西安市为例，从分析城市综合体现状入手，结合城市综合体规划布局的各项影响因子，提出西安市城市综合体布局规划以及实施思路。

关键词：

西安城市综合体；规划布局；研究

1 城市综合体概述

1.1 城市综合体概念

城市综合体是融合商业、办公、居住、酒店、会展、文化娱乐和交通等三种及以上营利性城市功能，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的街区建筑群体。

1.2 城市综合体特征

（1）超大空间尺度和开发规模：城市综合体是与城市规模相匹配，与城市干道相联系，因此室外空间尺度巨大。

（2）功能复合，形成系统：城市综合体具备一定城市功能，要求各功能空间紧密联系，产生功能互补效应。

（3）集约土地利用 ：城市综合体商业及办公功能占很大比例，具备高密度、高容积率特性，能够在提供系统价值的前提下，极大节约城市土地资源，缓解土地供求矛盾。

（4）高标准、高技术的集合产物：城市综合体是体现城市建设“高起点、高标准、高层次、高水平”标准的新兴建筑。

2西安城市综合体现状分析

2.1西安城市综合体现状概况

2.1.1西安城市综合体建设现状

目前，西安已经建设了一定数量的城市综合体。还有一些正在规划建设的项目。已经建成的城市综合体已经发挥出应有城市价值，但是，其带来的城市问题也随之显现。

表1 西安城市综合体现状一览表

2.1.2西安现状城市综合体存在问题

西安现状城市综合体主要存在以下问题：第一，城市综合体缺乏城市层面上具有战略性的引导和控制。第二，目前建成的城市综合体基本位于主城区的中心，若再向中心城区聚集，会导致中心城区过于拥堵，引起诸多城市问题。第三，城市综合体特色不明显。

2.2西安发展城市综合体的SWOT分析

2.2.1西安发展城市综合体的优势

首先，西安历史久远，是国际知名的旅游胜地，具有建设城市综合体的先天优势。其次，国家确定的西安国际化大都市发展目标，对西安产业发展、城市建设等方面予以极大地支持。再次，西安是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市，也是连接东西，贯通南北的交通枢纽。

2.2.2西安发展城市综合体的劣势

首先，消费者在消费能力、消费意愿和层次上略显欠缺，西安属于中等规模城市，目前的商业模式略显简单。其次，西安缺乏一些具备较强的获取土地能力和建设开发能力的开发商。

2.2.3西安发展城市综合体的机遇

（1）西安城市经济发展水平已经适宜建设城市综合体

根据国外研究，城市人均GDP在4000美元左右时，城市综合体开始发展，而人均GDP突破10000美元时，城市综合体进入高速发展期。当前，西安的人均GDP已经达到4000美元，进入了城市综合体的建设时期。

（2）国家的方针政策将西安的战略地位提升

2009年6月24日，国务院批准《关中——天水经济区发展规划》建设大西安，带动大关中，引领大西北打造西安国际化大都市。

（3）西安的城市结构面临由单中心转变为多中心发展的飞跃性转变，城市综合体是推动新城发展的有效措施。

2.2.4西安发展城市综合体的挑战

（1）政府如何把握好其在综合体建设中的引导者角色

在土地资源越来越短缺的背景下，如何既要实现利益最大化也要规避风险。政府在其中既要调控也要使市场经济发挥调节作用。

（2）城市综合体建设的复杂程度高，探索性强

城市综合体的建设是一个从政府到开发商到消费者都需要专业产业链建设的过程，是一项长期的系统工程。

3西安城市综合体建设与规划布局

3.1西安城市综合体布局规划

根据西安的城市发展特点，将西安城市综合体从规模上分为超大型、大、中、小型城市综合体。从辐射范围和对城市的影响来看，分为城市级地标型和区域级片区功能型两大类。

表2西安城市综合体分类表

类型

城市级地标型

区域级片区功能型

超大型城市综合体

大型城市综合体

中型城市综合体

小型城市综合体

辐射范围

区域

整个城市

片区

片区

建筑规模（m2）

60万以上

30-50万

20-30万

10-20万

西安城市综合体的规划布局是多种因子叠加的结果，因此在综合考虑城市综合体的规划布局时，结合西安市第四版城市总体规划确定的轨道交通选线、区域交通选址、商业网点规划、地下空间规划，以此来构建西安市城市综合体的规划布局体系。综合以上规划布局因素的分析，确定西安城市综合体建设的优先考虑区域。

3.2历史文化名城保护对西安城市综合体规划布局的要求

基于西安历史文化名城保护的原则，西安城市综合体规划布局区域应重点选择名城保护范围外的区域，重点保护文物遗存、遗址建设控制地带以外的区域。具体的建设位置应与名城保护相一致。因此结合前述城市综合体规划布局的各项因子叠加得出西安城市综合体建设的理想区域。

图1城市综合体规划布局区域

3.3 西安城市综合体规划布局中的风貌和发展区控制

根据已经延续多年的主城区风貌分区规划：传统风貌区 、风貌协调区和现代风貌区三个风貌区。风貌上，采取分区控制的原则建设各有不同的城市综合体。在发展区域控制上，明城内，逐步引导完善各种基础配套，属于限制建设区域。二环以内，适宜发展区域，适宜发展集中式城市综合体。二环以外，鼓励建设区域，适宜发展街区式城市综合体。

图2特色功能区建设引导图。

4.结束语

在国内诸多城市追求建设综合体数量的时候，西安城市综合体的建设应该一如既往，充分挖掘优势，合理规划布局，形成标志性、具有品牌效应的城市综合体，成为我们城市的新地标，有力地推进国际化大都市建设。

参考文献：

[1]董贺轩、卢济威.作为集约化城市组织形式的城市综合体深度解析[J].城市规划学刊，2009 年（1）

[2]西安市城市规划设计研究院.？西安市第四次城市总体规划（2008年-2020年）[R].？保存地：西安市城市规划设计研究院，2008.

[3]王磊.城市综合体的功能定位与组织研究[D].上海：上海交通大学，2010