对当前房价或上或下的看法

去年以来，中央和地方政府在房地产业逐步实施了更加严格的调控政策，各项措施在较短时间内密集出台，对区域房地产市场产生了一定的冲击，也使房地产业的发展前景趋于复杂。从宏观形势来看，全国房地产行业在2010年调控政策出台后已逐步开始受到制约、但其势头尚未被扭转，目前政策的直接影响主要集中于限购政策所在的一线大中型城市，其市场趋于凝滞、价格出现松动，导致对今后房价趋势的判断产生较大分歧。本文从价格数据背后的现象中分析房价的趋势，供大家参考。

一、2010年以前全国房地产市场情况

(1)政府土地供应稳定，开发商土地储备充足

近十年来，政府逐年增加全国土地供应面积，由1997年的年供应6641.7万平方米，增加至最高峰时的40245.8万平方米。但从开发进度而言，开发商每年完成的土地开发面积却并未呈现出相应的高增长态势，尤其在2008年以后，开发商推迟开发进度的行为越来越趋于明显，使全国土地开发面积完成量逐年下降，而其所持有的待开发土地面积则不断累积增加。若按照2010年实际完成的土地开发量估算，开发商所持有的土地足以维持七至八年的开发需要，开发商囤地现象严重，土地储备充足。

(2)房产供应节奏有序，开发商主导市场供求

1994年至2010年，全国房地产建设施工面积逐年增加，累计增长10.79倍，同时年度竣工面积也保持较快增长，累计增长5.77倍。但与此同时，开发商也通过拉长施工周期、减缓开发速度、降低竣工率、减缓新房供应量增长速度，来实现对市场供求关系的控制――由于全国房地产市场销售快速增长，且上升趋势显著大于供应量，致使该时期内市场供求关系始终保持在有利于房产商的一方，期间的历次房地产宏观调控也未能改变这一状况。

(3)经历多次政策调控，价格升势未能扭转

1994年以来，全国商品房销售均价从每平米1409元上升至5032元，平均涨幅达到每年8.3%，远高于物价上涨水平。在此期间，房地产行业经历了多次政策的调控和金融危机的威胁，但其对于价格的影响却往往只有短时效应，长期来看未能有效扭转价格快速上升的势头。

(4)竣工存量位于低位，房产销售仍供不应求

近十多年，全国商品房存量竣工面积经过了一个由低到高、再由高到低的变化过程，可以认为这是开发商有意降低竣工比率、拉长建设周期、控制有效供应面积的结果。同时，能够看到年度销售面积与竣工面积之比在开发商的调节下逐年上升，由1994年的62.13%上升至2010年的133.04%，市场供求关系始终处于供不应求的状况，并有趋紧倾向。

(5)2010年以前的房地产市场小结

过去十多年间，国内房地产行业逐渐走向市场化，伴随着房屋价格的迅速上升，也带来一系列社会问题和经济矛盾。但与此同时，市场监管与有效政策的缺失使得房地产市场的发展逐渐与经济需要脱节，尽管在2010年前连续出台了多次调控政策，但从实际执行效果与市场回应来看效果均不明显。

因此，如果不能通过适当的政策导向，改变国内房地产市场只涨不跌的心理预期，就难以在短期内扭转市场上升趋势。同时，也需要充分认识到之前推动房价上涨的动力在于人们对经济的乐观预期、宽松的货币政策、以及我国房地产的投资属性，从而令开发商囤地、老百姓囤房，使市场始终保持在供不应求状态而持续上行。

二、2011年以来全国房地产市场情况

根据相关统计数据，2011年前三季度的全国房地产行业总体上仍保持着2010年的发展趋势，没有发生实质性转变。同时，由于今年中央坚定不移地推进保障性住房建设，房地产开发产品的结构将发生重大调整，在土地购置面积和开工面积中保障性住房的比重将大幅提高。

(1)土地购置面积继续增长

今年1月，国务院总理主持召开国务院常务会议，再次强调各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。

今年前三季度，全国购置土地面积已达31184.02万平方米，比去年同期增加2100.93万平方米。2011年10月国土资源公布信息，今年全国1000万套保障性住房建设用地已全面完成，根据计划，今年全国保障性安居工程用地（保障性住房、棚户区改造住房）和中小套型商品房用地占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高两个百分点。其中除去中小套型商品房用地，保障性安居工程用地占住房用地供应计划的35.5%；比去年的计划增加17.6%。保障性住房建设的大力推行对土地供应的增加起到主要作用。随着二三线城市限购政策的推开、重庆存量房房产税的开征，针对商品房的调控政策力度继续加大的情况下，今年开发商拿地的积极性明显降低，购地出价比较谨慎。

(2)施工面积仍在增加

今年前三季度，全国新开工面积达到134410.01万平方米，随着保障性住房建设大面积铺开，目前新开工面积同比增加22%。今年我国计划开工建设保障性安居工程1000万套，较2010年的590万套，大幅增长69.5%。按照每套80平方米计算，保障性住房今年新开工面积将达80000万平方米。据国土资源最新信息，今年保障房开工率已达98%，预计保障性住房项目将占全年新开工面积的五成左右，开发产品的结构将出现重大调整。

推进保障性住房建设作为一项事关民生的政治任务，在全国推进的力度前所未有。政府已经认识到对于楼市的调控将对于固定资产投资的影响，因而试图用保障房政策来尽量对冲商品房投资下滑带来的风险，国务院副总理指出：大规模实施保障性安居工程，是转变经济发展方式，调整经济结构的有效途径，保障性安居工程建设一头连着发展，一头连着民生，即能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、专访时具有重要作用。可见，目前的保障房建设不仅起到保障民生的作用，同时也已经被赋予了部分维持经济健康发展的使命。

(3)成交面积同比保持增长

今年前三季度，全国累计销售成交面积71289.5万平方米，比去年同期增加8145.51万平方米，而从每月的销售面积来看则呈现前低后高的增长态势，今年除6月因担心限购城市扩大因素导致成交面积出现单月陡增，其余月的销售比较稳定。预计限购政策的影响会使今年的销售呈现稳定状态，预计全年的销售面积将于去年持平。目前成交对象基本还是以商品房为主。

(4)供不应求局面未明显扭转

今年前三季度，全国竣工面积和销售面积均比去年同期有所增加，但销售面积与竣工面积之比还在继续上升，目前该比率已经达到1.64，较去年底又增加0.28，平均售价同比上升9.1%，供不应求局面尚未改变。预计2-3年后保障性住房将大量上市，市场将逐渐转入“商品房＋保障房”的双轨制，而该结构性的变化将有利于平抑平均房价的过快上涨，但届时商品房的供应比重将明显减少，商品住宅的供求矛盾仍将存在。

(5)限购政策对所在城市影响较大，市场观望气氛浓重

由于本次一线城市的限购政策采用非市场化的管制手段，对所在城市的房地产市场影响较大。而从目前的成交数据分析，该限购政策对市场的影响已逐渐显现，买卖双方观望气氛较浓，短期市场价格有调整的迹象。但由于该限购政策的持续时间较难估计，是否转化为长期政策也有待观察，这将左右对于未来房地产市场的判断。

(6)2011年以来的房地产市场小结

目前，国家对未来房地产行业的政策取向尚未明朗，以往房地产调控政策也均未能取得理想效果，保障性住房建设仍缺乏基本的制度保证，考虑到各级政府对土地财政的依赖，2010年来的房产调控政策和今年大力推建保障房的举措更倾向于政治性任务和阶段性措施。

房地产行业发展速度和房价变化趋势受许多复杂因素的综合影响，但我们认为只要整体经济良好的发展趋势不变，就房地产市场的转折问题就只需关注两点：一是房地产的投资属性是否能因政策而改变；二是各级政府对房地产行业的依赖程度是否减轻。这两点的改变之际才是房地产行业拐点的真正来临之时。

（作者单位：中国建设银行股份有限公司上海市分行）