胡景晖:国内地产市场面临内在调整

随着中国房地产“后开发时代元年”的到来，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受采访时表示，种种信号表明，2014年国内房地产市场面临内在调整已是正在发生的事实，结合全国两会所释放的信号来看，未来的行业将逐步迎来更多深层次的变化。

信贷从紧 行业上游风险较大

胡景晖认为，2014年年初，各银行出于防范系统性金融风险等因素的考虑，在央行的指导下，对开发商的贷款未曾出现往年年初通常会发生的井喷。年初信贷的收紧很有可能意味着全年的收紧。这一信号说明银行系统在控制可能发生的风险，而风险的来源主要集中在房地产行业上游。受信贷政策的影响，对于行业上游的开发企业来说，资金链压力将有所增加。在考验各类大小开发企业融资能力的同时，也可能挤压地产开发企业，促使企业分化，大型品牌开发企业将占据优势，小开发企业将受到更大压力，生存空间减小。

增量房与存量房市场关系将逐步发生变化

目前在政府积极推进保障性住房政策增加刚需供应、以及土地资源越来越稀缺的大环境下，未来国内房地产市场增量房与存量房的市场关系将发生根本性变化。胡景晖说，目前国内一线城市中，存量房交易量基本都已超过增量房交易量。2013年上海市存量房全年交易量达到32万套的历史新高，远超增量房交易量。这说明随着市场发展，存量房交易将逐步占据市场交易的主导地位。对于政府来说，要促进市场持续健康发展，既要做好增加刚需供应的增量房市场，也要充分盘活存量房交易市场，通过增量和存量的协调发展来解决市场矛盾，满足市场需求。

充分发挥市场作用

“只赚不赔”将成为历史

在被问及对目前一线城市地热房冷、地王频现等现象的理解时，胡景晖表示，政府对房地产行业的治理思路已有所变化，要充分发挥市场调节资源的基础性作用。这意味着不久的将来，过去“只赚不赔”的地产开发行业将演变为“有赔有赚”。“对于开发企业来说，如果买了更贵的面粉却没有卖出更贵的面包，那么肯定要面临亏损。”胡景晖说。

同时，胡景晖认为，一线城市目前这一阶段的拿地热潮有几方面原因：一是2013年的热市刺激了房企拿地的热情；二是热市之后，部分房企资金链压力较小；三是一线城市作为国内房地产市场的兵家必争之地，巨大的需求和有限的土地资源使房企普遍看好未来的赢利空间，高价拿地对很多大型房企来说也有战略层面的考虑。

管理机制创新 解决房地产市场问题

对于目前地方经济受房地产绑架等问题，胡景晖建议，政府或可通过管理机制的创新来解决房地产市场的问题。如，或可仿照国家安全委员会的模式，成立由高层领导的房地产问题专项领导小组，整合国土、环保、银行、税务等多方面与行业相关的部门，专项解决房地产所关联的种种问题，系统解决新型城镇化、房价过高、土地财政、房产税等问题。