浅析我国房地产市场信息不对称问题

摘要：在房地产市场上，房地产企业、消费者、金融机构和政府之间的信息不对称导致了各种道德风险和逆向选择行为，表现出形形的违法违规失信行为，最终导致了房地产市场价格机制失灵，效率低下。本文针对目前房地产市场出现的信息不对称现象、成因及其对我国房地产市场的影响进行了研究，并提出解决对策。

关键词：房地产市场；信息不对称；问题；对策

前言

近几年来，我国房地产市场出现连续数年的快速发展，价格迅速攀升。目前在宏观调控的大背景下，房地产价格已经高位运行却仍然迅猛上涨。房价之所以出现持续快速上涨，的确存在市场真实需求扩大、地价提高和建筑成本上升等客观因素的作用。但是，房地产市场作为一个典型的信息不对称市场，房产商通常在市场需求、产品成本、产品品质等方面具有显著信息优势，而置业者（买方） 则明显处于信息劣势。一定条件下开发商可以利用信息优势人为拔高房地产价格，从而获取“超额”利润。开发商利用信息不对称而进行的投机性涨价是导致房地产价格“非正常”上涨的重要原因之一。

所谓房地产市场，是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。从狭义上说，是指进行房地产买卖、转让、抵押和租赁等交易活动的场所。从广义上说，它是指房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和。所谓信息不对称，是指市场交易的各经济主体所拥有的信息不对等，各方所掌握的商品或服务的价格，质量等信息不相同，即一方比另一方占有较多的相关信息，处于信息优势地位，而另一方则处于信息劣势地位。信息不对称问题不仅仅存在于保险、金融和劳动市场，在很大程度上也存在于所有的产品市场。房地产市场的信息不对称主要是指在房地产市场中，各个市场参与者所掌握的信息是不均匀的，对于所要交易房屋的质量、性能等内在属性，一方比另一方更为了解。

一、房地产市场上信息不对称的主要表现

房地产开发经营中一般包括政府部门、房地产企业（包括房地产开发企业和房地产中介机构）、金融机构、消费者四个主体。从现行房地产市场看，信息不对称主要体现在以上四个主体之间。具体表现如下：

（一）房地产商与消费者之间的信息不对称

房地产商与消费者之间的信息不对称是房地产市场上信息不对称的主体。在房地产交易市场上，相对于消费者来说，处于卖方地位的房地产商是房地产行业的专家，具有较强的信息优势。他们掌握着房屋的地理位置、地形、环境、布局、交通情况、成本、质量、销售情况等大量的实质性信息。而消费者只能通过房地产商的介绍和自己的一些直观感觉来了解房屋的情况，对于房屋的隐蔽信息则知之甚少，处于严重的信息劣势地位。

（二）房产中介与消费者之间的信息不对称

由于在房地产市场上消费者处于信息劣势地位，为了解决这种情况，房产中介应运而生。但由于房产中介与消费者的利益不一致，中介的很多行为（如经营状况、资金运用、信誉等）消费者并不能完全掌握，在房产中介市场上也产生了信息不对称现象。有的中介机构出于自身利益的考虑，力求使买方出高价、卖方出低价，促使交易达成，从中获取中介费，还有的中介机构利用自身拥有的信息优势欺骗消费者获取短期最大利益，从而向消费者提供低质量的服务或是低质量的房屋。

（三）房地产商与政府、金融机构之间的信息不对称

房地产商要得到土地，就必须通过政府批准，要得到资金，就需要金融机构进行投资。但是无论是政府还是金融机构都受到管理方式、专业水平和监督成本等方面的限制，很难获得房地产开发企业的真实情况。例如，申报资料的真实性，经营状况、信用能力等内在的实质信息，只能被动通过房地产开发企业提供的信息间接地对其进行了解，而房地产商为了自身的利益，有时就会提供虚假信息，政府和金融机构则无法查证这些信息的真实性，这就导致了房地产商与政府、金融机构之间信息不对称的客观存在。

二、房地产市场信息不对称形成的原因

（一）房地产商品的特殊性

房地产市场不同于一般的商品市场，房地产商品的特殊性决定了房地产市场中信息不对称问题，主要表现在以下几点：第一，房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，由于社会分工的发展，很难有人对各个领域的知识都很精通，这导致消费者难以确定商品的质量。第二，房地产商品隐蔽工程多，被后续工程覆盖后，由于其本身的特点，难以进行全面检查。第三，房地产商品地理位置、设计、构造各不相同，在市场上不会存在相同的两个商品，人们不可能通过了解其他商品的特性来帮助判断，这决定了房地产商品的私有信息非常丰富。

（二）信息的稀缺性

信息是一种稀缺资源，由于信息生产的专业性、规模性和信息产品的外部性原因，导致了信息的供给常常不足。信息严重不对称的市场是一个效率比较低的市场。信息的不对称，是市场本身不能够生产出足够的信息并有效地配置它们。在房地产交易中，开发商掌握的信息比较多，而且也不愿意公开这些信息，使得消费者信息缺乏，造成信息的不对称。

（三）社会经济成因分析

就信息不对称的社会经济成因，可以从不同的市场主体来分析：

1、从开发商来看。首先，开发商主观上追求局部、短期利益最大化，容易产生欺编消费者的动机；其次，企业的“信用”意识不强。一些企业以完成“资本的原始积累”为目标或其他原因，成为“一次性”项目公司，并不注重企业的可持续发展，对品牌和信誉没有正确的认识和态度；第三，房地产企业管理水平低下，使得一些问题在一定程度上无法避免，只能在交易中试图掩盖以满足短期利益最大化的要求。

2、从消费者来看。在目前房地产市场中，大量的信号是由开发商或销咨发出来的，带有明显的主观性，而大多数消费者并不具备专业知识，很难对如此大量的信息进行筛选、辨别。另外，多数消费者不太愿愈委托专业中介，一是因为这需要付出成本；二是中介行业本身缺乏市场诚信。这种缺乏专业帮助的交易往往使消费者失去最有力的权威武器。

3、从中介来看。我国现今的房地产中介普通存在着房源信息不对称的现象。一方面由于信息的传递层次过多，中介信息系统不够完普，信息在传递过程中发生曲解或遗失，信息传递不到位，导致消费者对二手房的产权和售价发生争议；另一方面由于中介本身存在问题，如专业化程度过低，某些中介商为了利益故意让房屋买卖双方处于隔绝的状态，使交易在买卖双方不知晓的情况下进行，从中捞取超额利润。

4、从政府来看。由于我国的社会主义市场经济体制的建立时间短，法律、法规不健全，政府主管部门没有建立规范的房地产信息制度，信息流通不畅，甚至发生扭曲，人们不便或无法获得完全有价值的信息。

三、信息不对称对我国房地产市场的影响

信息不对称对我国房地产市场的影响是多方面的，具体表现在以下几个方面：

（一）房地产市场的信息不对称易造成市场资源的极大浪费

经济学的核心命题是资源的有效配置和效率增进，市场经济被认为是迄今为止最有效的一种资源配置方式。但是，由于信息不对称现象的存在，房地产市场中资源配置的效率大打折扣。房地产开发企业在进行项目决策分析时，往往根据市场供应状况来决定项目的消费群体定位、户型结构比例等，而市场供求状况中基础数据来源于其他企业的信息，由于信息偏差，房地产开发企业很可能做出与实际相悖的决策。

（二）房地产市场的信息不对称易产生房地产“泡沫”现象

由于近几年房地产投资迅速发展，很多开发商乘机进行投资，投资迅速增长，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险，由此导致的问题日益严重。一是商品房空置面积、空置率上升；二是房地产开发企业圈地面积越来越大，圈地速度明显加快，这必然导致地价的攀升，从而带动房价非理性上扬；三是商品房开发结构性失衡，高档房、别墅所占比不合理。这一切必将导致企业过度借贷，使其财务风险、投资风险上升，最终威胁银行信贷资金的安全。

（三）房地产市场的信息不对称可能带来房地产金融风险

当前资金市场上资金供不应求，借款竞争日益激烈，由于信用环境和法制环境上的软约束，必然导致企业向银行隐瞒真实经营业绩和风险状况以谋求信贷支持。银行在无法获得“完全信息”的情况下，对企业的经营状况、管理能力、发展潜力等信息把握不准，可能增加逆向选择与道德风险的成本，导致决策错误和资源分配的低效率，从而导致房地产金融市场的发展扭曲，舞弊、隐瞒的现象时有发生，导致房地产金融风险加大。

（四）房地产市场的信息不对称带来纠纷过多

房地产市场的信息不对称带来了过多的纠纷，这严重影响了我国房地产市场的正常发展。当前我国商品房销售存在销售和预售两种形式。在商品房预售中，房屋主体工程还没有完工，小区内公建和配套设施可能还没有建设，小区规划布局还没有形成，购房者只能通过销售商提供的宣传信息来决定是否购买，而签约后开发企业可以根据需要变更规划设计和建筑设计。由于房地产市场是典型的不完全竞争市场，少数开发企业过分强调优势，隐瞒劣势，实施价格和促销方面的欺诈，一旦购房者发现所购买的房屋与宣传不符就常常导致纠纷。

四、建议和对策

信息不对称给房地产市场带来的不利影响是非常大的，但我们又必须意识到，要完全消除信息不对称现象，营造完全竞争的市场环境是不可能的。我们所能做的就是调动相关部门行业的积极性，共同努力将信息不对称造成的影响减弱到最小。

（一）政府应该加强法制建设，规范房地产市场

政府的宏观调控是弥补市场机制不足，解决房地产市场上信息不对称的有效手段。但目前我国的法制建设还不够完善，虽然推出了关于公积金管理、住房贷款管理、销售面积计算及公用面积公摊、房屋质量等一系列法律法规，但仍有些不法之徒钻法律的空子，进行房产投机，以谋求高额利润。所以，政府应该进一步建立完善的法律法规，以及相应的监督、监管机制来保障法律法规的实行，保证市场运行的透明和公正。

（二）房地产商应树立诚信意识，向市场传递真实信息

房地产商应从企业的长远利益出发，树立诚信意识，不能被短期利益所迷惑。要想房地产企业能够长远发展，房地产商必须通过各种渠道传递信息，如通过加大网站建设，向消费者提供一系列真实完整的产品信息，增加企业的透明度，向市场发送正的信号；同时提供优质的产品以及售后服务，树立诚信意识，建立值得消费者信赖的品牌，这样不仅可以保护消费者的合法权益，同时也使房产商自己的产品在房地产市场上脱颖而出，占据市场销售份额，获得长足发展。

（三）规范房产中介行为，使其发挥重要作用

作为房产商和消费者之间的桥梁，房产中介机构在房地产市场上占据着重要地位，我们必须要规范房产中介的行为，使其真正发挥作用。目前我国的房地产中介行业存在着很多问题，中介执业人员素质不高，专业人员缺乏等，造成整个房地产中介机构服务质量不高，交易双方怨声载道。由于中介行业充当着信息传递者的角色，因此提高房地产中介服务质量，培育发达、完善的房地产中介行业就成为改善目前房地产市场信息不对称状况的重要一环。

（四）消费者需加强自我保护意识

对于消费者来说，由于其处于信息劣势地位，是房地产市场上信息不对称的主要受害者，为了保护消费者的正当权益，除了政府、房地产商、中介等机构要做出努力外，消费者自身也应加强自我保护意识。消费者应该加强法律知识，多了解些房地产专业知识，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取更多的商品信息，在房产交易中减少自己的信息不对称程度。

结语

房地产市场上的信息不对称严重损害了广大消费者的利益，造成了市场资源的极大浪费，阻碍了经济的发展。我们必须综合各方面因素，制定合理政策，建立合理信誉体制，通过各种途径增加消费者的信息量，使买卖双方的信息量达到平衡，尽可能减少房地产市场上的道德风险和逆向选择行为的发生，从而保证房地产市场健康有序的发展。（作者单位：首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院）

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