浅析中国企业房地产的近况与发展趋势

【摘 要】近年来，企业房地产作为一个在中国渐渐兴起的概念，逐步纳入了高管们的眼帘。中国企业在海内外的迅速扩张也带动了企业房地产的发展，使之成为公司战略中不可或缺的重要因素之一。全球化令中国企业的商业问题与发达国家越来越相似，所以我们不妨借鉴国际企业房地产的趋势，来分析并预测中国企业房地产的发展动向。

【关键字】企业房地产；发展趋势

企业房地产，是指非房地产企业，因日常经营活动所需，购买持有或租赁使用的房地产物业。典型的企业房地产组合是由一个总部和若干分支机构组成，其中的业态既有办公楼厂房，又有零售商铺。1房地产是企业很重要的固定资产，如何管理好这部分资产对企业的经营管理有着深远的影响。在国外，比较先进的是美国，早在19世纪60年代，就已经有了企业房地产的相关研究，并陆续在企业中实践发展。在国内，随着企业房地产资产规模的激增和全球化所带来的中国企业海外扩张需要，使企业房地产的概念也正越来越受到重视。

一.中国企业房地产资产规模的快速增长及海外扩张

根据国际房产咨询机构仲量联行的《2012年中国公司企业房地产调查报告》显示，中国经济的发展正处于以制造业为主，向以服务业为主转变的过程中，企业房地产（资产）在各地区的覆盖现状为，一线城市占76%，二三线城市分别为78%和50%，港澳台地区仅30%。未来三年，大多数受访的中国企业预计将会扩大其房地产资产规模，且其中93%的企业表示将侧重于国内扩张占，由于一线城市的发展趋于饱和，未来的发展主要是二、三线城市，预计增长分别为87%和84%。有78%的受访企业称只考虑在国内进行扩张。同时，15%的企业表示将同时扩张国内及海外市场。在增长的物业类型上，85%的受访企业将增加对办公空间的投资，77%将加大对商铺的投资，而67%则将提高对厂房的投资。

图1 现阶段中国企业房地产布局与增长预期 数据来源：仲量联行

由于全球化一体化进程的深入，中国企业与西方企业所关注的商业问题越来越相似，预计在未来三至五年中，中国企业无论在组织结构，亦或是工作方式，乃至外包形式上都将向发达国家的全球发展趋势日益趋同。随着中国企业对外包服务及其对企业价值的逐步了解，中国公司的企业房地产部门在分析国内外市场环境、制定房地产战略以及界定其职能方向等各方面实际情况时，会从现在的完全由内部管理慢慢向部分外包模式过渡。

二.目前及未来影响中国企业房地产策略的主要因素

在中国企业中，有机增长（Organic Growth）2、成本压力，提升品牌形象以及同业竞争，是当今影响企业房地产策略的最主要因素。

1.企业的有机增长与成本压力

企业期待快速发展，同时也不得不关注成本控制的问题。2013年一季度中国经济增速小幅回落，中国经济面临下行趋势的迹象初显。自2008年全球金融危机以来，宏观经济形势一直不容乐观，且对中国企业的影响逐步加深扩散。这对企业的营业收入、市场资本总量和生存前景带来了严重而又迅猛的影响，尤其是如今的中国银行业，作为最早受到冲击的行业之一，促使银行和金融机构必须最先采取应对措施。

作为金融机构的企业房地产人员，笔者切身体会到的这些措施主要是着力于成本的控制和削减。企业会审时度势，一方面放缓分支机构的设立，不再一味开拓新店，而是考虑将业务量发展不大的店铺迁址。另一方面，企业从以市场化战略为中心的战略正逐步转变为以成本为中心的战略，从而导致办公设施相关投资的减少。

2.企业通过房地产管理提升品牌形象

企业通常会进行品牌策划和战略规划来提升品牌形象，提高消费者对公司及其产品的认知度，树立企业良好的品牌形象。企业的零售店铺自然是形象中最大的“面子”工程。不难发现，许多跨国公司的店面装修风格全球统一，可以在消费者心目中留下鲜明的印象，也是很好的企业形象宣传。当企业的业务或战略规划做出调整时，也可以通过改变店铺的招示牌和装修风格来传达许多相关信息。在这个过程中，企业房地产部门的协调管理必不可少，从设计到施工都需要将公司战略规划和市场营销意图贯彻在装修风格中。中国的品牌连锁业已十分普及，随着我国企业对企业房地产的重视和管理水平的提高，也将把企业房地产管理融入到品牌管理中去。

3.同业竞争与外包服务的普及对企业房地产的影响

同业竞争通常是公司考虑战略时必须关注的问题。从跨国企业房地产的发展轨迹和社会分工的细化可以发现，无论从战略管理的角度，还是从成本控制的压力来看，企业纷纷引进了部分外包的组织结构形式。据全球企业房地产协会CoreNet统计，目前一半的中国企业仍采取各地区分散式企业房地产管理模式，未来三年内65%的中国企业将采取更为集中式的管理。另外，目前53%的企业完全由内部人员管理其房地产服务需求，预计未来三年这一比重将降至20%。而选择内部管理与外包相结合模式的中国企业将从目前的47%上升至70%。考虑完全外包服务的中国企业数量从2011年的零增至10%。

随着中国企业对外包服务及其企业价值的逐步了解，毋庸置疑，越来越多的中国企业房地产服务也将从现在的完全内部行政人员管理向部分专业工作外包的模式过渡。在此过程中，中国企业将要寻求那些能够提供一体化服务的本地或跨国服务供应商。我们称之为“交钥匙”3的外包服务模式正在中国渐渐发展并日臻成熟。

三.危机中借鉴国际经验发展中国企业房地产

目前中国企业无论在国内还是海外都将面临更加严峻的市场环境。外部环境的疲软使得企业房地产部门的职能更具战略性。根据仲量联行通过对公司重大决策的充分参与度分析，56%的中国企业已经制定了企业房地产战略，25%的中国企业拥有专门的企业房地产部门，更可喜的是，有76%的中国企业制定了相对长期的企业房地产战略（3-5年）。企业房地产战略需要提前规划，是企业发展战略的一个重要组成部分，这在中国的许多企业高管中也成为了共识。在波动和不确定性徒增的市场环境中，有三个主要的国际企业房地产发展趋势值得中国企业关注和借鉴。

首先，就是美国人提出的“精益发展”4。早前这一概念被广泛应用于城市和交通规划理论中，即集中资源发展实用的城市中心和道路交通，避免过度开发，浪费资源。同时，“精益发展”应当是基于长期规划的成长而非短期行为。当跨国企业的增长发生在一个不确定且充满变化的环境中，其扩张的地点也可能在全球范围内不断移动。无论是成熟市场还是增长迅速且竞争激烈的发展中国家，不同地区发生着差异化的成本控制策略。几乎所有的公司都希望以最少的成本获取最多的收益，纷纷采取战略调整来削减成本，例如：试用移动办公或在家办公，减少办公面试来节省成本，使用节能灯管和绿色环保认证的建材，装上声控或定时开关。这些既是可持续发展的措施能够减少能源消耗，提升品牌形象，又符合客户和员工的预期。”企业房地产从业人员的职责范围一直在衍变，从租售物业到装修办公室、店铺，还有设施管理，物业的清洁维护，甚至物业内的人员健康安全都可能是企业房地长的内务。现今的企业房地产人，需要成为掌握多方面技能的专业人士来应对不断加大的压力。

第二个趋势是企业房地产部门与决策层（C-Suite）5的联系日趋紧密。全球金融危机以来，在外部增长有限的条件下，愈发凸显了削减成本的重要性。由于企业房地产的资产组合价值在大多数公司都比较庞大，自然引起了企业决策层的关注。如今，日益复杂的市场环境以及公司核心管理层对企业房地产的逐步重视，都给企业房地产从业者的工作来前所未有的压力。不少企业房地产部门可能需要出售物业回笼资金，并在成本控制上帮助公司达到目标。随着公司决策层对企业房地产部门的工作期望值提高，业绩衡量标准也愈加全面甚至苛刻。当然，这也令企业房地产从业人员能够在战略和融资方面施加更深更广的影响，提高对公司的贡献度。企业房地产部门应当与公司核心管理层建立良好的合作伙伴关系，共同讨论如何能通过企业房地产的布局和管理协助公司达到整体经营目标。企业房地产负责人必须从企业决策层的角度看待问题，从公司整体物业需求的角度思考企业房地产策略，从财务的角度考虑投入物业需要的现金流与盈亏数据对公司运营的影响，同时将公司战略规划体现在房地产的布局中。近期，持续恶化的国际国内经济形势需要周全的房地产策略，既要考虑到经济增长，又能顾及成本压力。

第三个值得关注的方面是可变通性。由于受到全球金融危机的影响，许多企业都必须迅速调整原有的物业资产组合，是否需要出售租回？可否提高面积利用率？维持现状已经不太现实，高管们也渐渐领悟到企业房地产‘可变通’的重要性。要实现这种‘可变通性’，企业房地产团队需要在长期规划的实施中部署一整套的战略。例如：租赁条款中对于续租扩租减租等权力的协商，办公场所的可改造性、以及业主配合度、物业管理公司的协调能力等等问题。以此确保企业的物业资产组合获取更高的灵活性，帮助企业在持续动荡的经济环境中保留回旋的余地。企业房地产从业人员的目标就是能让公司的物业组合策略更可变通，提升办公空间利用率，并以此帮助提高生产效率。

注释：

1、Krumm， Peter J.M.M.. "History of real estate management from a corporate perspective". Facilities， （2001）

2、有机增长是指致力于提升客户满意度、员工参与度以及核心业务盈利的增长，是公司依靠创新、新产品和服务、客户增长等核心业务拓展而带来的增长。

3、一站式方案（英语：Turnkey project，又称turnkey，turn-key），是指的是卖方將专门的方案设计并调试完成，在可立即使用的情況下卖給买家。

4、精益发展， 即英语’Smart growth’

5、‘C-suite’ 外企中广泛引用的概念，指公司的核心管理层，CEO（chief executive officer）， CFO（chief executive officer）， COO（chief operating officer）等。这里的字母’C’就是英语中的’chief’.

参考文献：

[1]仲量联行《2012年中国公司企业房地产调查报告》，2012年7月

[2]任纪军，《不动产经营》，经济管理出版社，2006年。

[3]Krumm， Peter J.M.M.. "History of real estate management from a corporate perspective". Facilities， （2001）

[4]Martha A. O’ Mara， Strategy and Place – Managing Corporate Real Estate and Facilities for Competitive Advantage， （1999）

[5]Jones Lang LaSalle， "The Dragon is Stirring – China Corporate Real Estate Survey 2012"，CoreNet Global， （2012）

[6]John Igoe， Barbara Hampton， "Contributing to Enterprise Success： Learnings from the SLCR Forum"， The Leader， （2012）