小户型产品应对市场迷局 近30余楼盘麈战6月楼市

从3月份开始，北京楼市成交量开始放大，并且在4月、5月延续了热销趋势。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，4月份北京期、现房商品住宅合计成交了18533套，突破了自2007年以来楼市成交量的历史峰值，相比2007年7月的期、现房住宅成交量最高时的15444套，还增加了3089套。

受到楼市回暖的利好影响，众多房地产开发商加快了新盘上市的速度，致使京城5月共有近50多个项目纷纷面市，然而根据焦点房地产网的“青年购房意愿调查”，5月份仅38％的受访青年表示有购房计划，购房意愿相对前2月已经下挫。在“红五月不红”的市场行情影响下，京城6月新盘供应数量开始下降，仅有逾30余个楼盘准备出击市场。但值得购房人关注的是，6月京城楼市的纯新盘和精装修公寓的数量明显增多，由于纯新盘为了吸引购房人关注，在项目定价上有一定让利空间，而精装修公寓则免去了置业者装修的苦恼，因此值得购房人重点关注。

半数以上新盘集中在五环以外

受CBD东扩影响通州成楼市亮点

根据统计数据显示，6月预计约有31个项目将陆续进入市场。从环线位置上来看，6月预计开盘的项目将近半数位于五环以外区域共计18个，如珠江拉维小镇、林肯公寓、时代新苑、金科・帕提欧、天鹅湖金海岸生态休闲别墅区、雁栖半岛等项目；四至五环之间约有4个项目开盘，如御园二期、冠军城、林达海渔广场、新兴年代等；三至四环之间有个4项目计划入市，包括首城国际中心、帝景・博悦和藤花紫院等；二至三环之间有3个项目准备开盘，以华润置地-西堤红山、金贸中心等为代表，而供应量一直较为稀少的二环以内区域，在6月却有2个新盘供应项目入市，分别是四合上院和正源・金融世家华苑。

从区域分布上来看，6月新盘的分布区间较广，其中朝阳区、海淀区与通州区分列“状元”、“榜眼”、“探花”的位置，各占6月新盘供应总量的23％、19％和16％。此外，昌平区将有3个项目准备入市；西城区、宣武区、石景山区各2个项目计划开盘；平时鲜有新盘供应的大兴区、房山区、怀柔区、延庆县各有1个项目面市；而东城区、崇文区、丰台区、顺义区则在6月“颗粒无收”。

随着CBD东扩、地铁6号线、北京第一高楼、运河广场建设规划的逐步落实，城市的核心正在一步步东扩。通州区域已经从一个服务型的区域逐步成长，并具备了成为核心区的潜质，纳入到大北京城的概念之中。在此背景下，通州区域的在售楼盘成为京城各界人士的关注焦点所在。

根据统计数据显示，6月通州区域将有天时名苑、珠江拉维小镇、UP生活等5个项目争相开盘，其中位于入通轻轨进入通州第一站北苑环岛城铁站旁的天时名苑项目，以其12栋现代简约的高层建筑，具有浓厚的“品味、先锋、国际化、设计感、宜居、时尚”的生活氛围，投资2000万元由设计星河湾园林原班人马打造的大型园林，以及通州区域罕见的国际双语幼儿园、羽毛球场、大型商业所组成的综合配套，成为了2009年区域内的“明星楼盘”，使其尚未正式开盘就得到了广大购房人的高度关注。

纯新盘数量显著上升

两成楼盘开盘售价悬而未决

虽然6月新盘供应总量仅为31个项目，但纯新盘的供应数量却明显增多。根据统计，6月份京城楼市将有天时名苑、工三、卡夫卡公社、藤花紫院、金贸中心、正源-金融世家、四合上院等l 7个纯新盘相继面市，占到了6月新盘供应总量的59％。此外，为了吸引年轻白领人士的关注，不少新盘还采取了LOFT建筑特色，而卡夫卡公社、茂华都会、UP生活就是其中的代表项目。

值得购房人关注的是，6月将上市的新盘中，有22％的项目并没有确定最终的开盘价格，同时不少项目在开盘日期上也还没有最终“落听”，这都为6月市场的实际走向留下了悬念。对此，中原地产华北区董事总经理李文杰指出：“销售价格的悬而待定，不到最后一刻绝不对外公布，已经成为眼下不少项目的常规营销手段，一是根据市场形势变化而预留应对空间，二是竞争项目间的相互观望、随机应变，三是不排除尚未准备充分无法在预定时间内开盘的情况。”因此，对于那些在6月有置业需求的购房人而言，要随时关注目标楼盘的最新动态，以便把握市场机会，购买到称心如意的房产。

精装修楼盘占比39％

优惠促销手段层出不穷

6月即将开盘的项目中有公寓类项目18个，并有多数项目位于五环内，如工三、冠军城、帝景・博悦、林达海渔广场、华润置地・西堤红山、藤花紫院等；普通住宅类项目5个，多位于五环以外，如北京新天地、雍景四季、花涧溪等项目；别墅类产品有4个，产品类型多为高端的独栋别墅并伴以连排别墅类产品，如金科・帕提欧、天鹅湖金海岸生态休闲别墅区、雁栖半岛、燕羽山庄等，分别位于昌平区、房山区、怀柔区与延庆县等区域内。此外，6月京城楼市还将有经济适用房、两限房项目入市，而东亚瑞品苑和时代新苑就是其中代表，是工薪阶层购房人的最佳选择。

同时，精装修产品的供应也呈明显上升势头，而御园二期、林肯公寓、珠江拉维小镇、茂华都会、华润置地・西堤红山等项目则是其中代表，6月共有12个项目采取了精装修的产品设计。对于精装修公寓大量面市的市场情况，业内专家指出，北京相关政府部门曾要求新开工住宅项目的装修一步到位达到一定比例，由于大多数开发项目立项时间都在几年前，并且毛坯房的销售情况非常好，此前房地产商做精装修缺乏动力。但是宏观调控之后，住宅建筑的综合品质被空前重视，大势所趋的精装修公寓到了集中释放的临界点。

另外，在春暖楼市的影响下，近期不少热销楼盘如首城国际中心、远洋・沁山水、润泽悦溪公寓等项目都采取了提价的策略，因而成为了市场的关注焦点。虽然市场回暖给京城楼市带来振奋作用，但不少6月即将面市的新盘为了吸引购房人的关注，还是采取了优惠打折的营销手段，如北京新天地目前认购可享9.9折优惠；藤花紫院则办理VIP客户优惠卡，即在5月8日～21日期间内，在指定银行办理实名制银行卡存入50000元，可在购房时冲抵8万元房款；在5月22日～6月5日期间内存入50000元，可在购房时冲抵65000元房款；而珠江拉维小镇则推出“游戏得积分，开盘赢靓车”网络积分换礼活动。

小户型再成市场新宠

位置交通成关注焦点

自从“70／90政策”出台之后，一时间酒店式公寓、商住公寓、LOFT、SOHO等小户型产品让购房者目不暇接，小户型也成为北京楼市最主打产品。再加上房价的不断高企，小户型产品总价低的优势便凸显出来，成为了北京楼市开发商与购房者同时追捧的对象。

根据北京多家经济机构统计，最近两个月小户型项目成交量所占比例较去年大幅上涨，仅以二手房为例，3月份成交的2万多套二手房中，超过50％都是60平方米以下的户型，70平方米以下的户型达到70％。

而在6月将面市的小户型产品，包括工三、卡夫卡公社、首城国际中心、冠军城、茂华 都会、UP生活、东亚三环中心等项目，无疑将满足置业者对于此类产品的购买需求。

一位准备购买房产的刘先生向记者表示，他大学毕业后在北京工作了5年，一直租房住，每月租金1500元左右。由于是初次置业，将目标锁定在了小户型，同时地段还不能太偏，经过综合比较，他购买了东亚三环中心的一套小户型。

刘先生给记者算了一笔账，他买了一套36平方米的零居室，首付大约10万元出头，这几年的积蓄足够支付首付款。他现在每个月收入不到1万元，一个月还个三四千块钱贷款一点也不是问题，这样不到10年就能还完所有贷款，换个大房子了。未来他还可以将现在购买的房子租出去，而零居是最受欢迎的套型，每月至少能收2000元左右的租金，这个租金年回报率超过5％，而且仍以每年5％的速度增长，综合比较起来投资小户型的高性价比已显而易见。

对此，业内专家表示，购买纯粹的小户型项目，一定要选择区域的核心位置，最好是在轨道交通沿线，交通便捷、生活配套成熟，因为无论怎样，最终住在这类项目里的住户，一定是年轻人或者正在创业中的小型公司，这类用户对交通的要求非常高。而在购买小户型产品时，还应选择空间设计上比较方正的户型，以便将空间更加容易利用和改造，做到“麻雀虽小，五脏俱全”。