合景泰富全国战略初显威力

在楼市持续回暖的背景下，不少上市房企表现突起，引领楼市反弹。在港上市的合景泰富(1813.HK)无疑是其中之一。不久前其的业绩公告显示，截至4月中旬末，公司预售额达12亿元，占全年目标合约销售额50亿元的24％。

去年由于整体市场下滑，该公司销售额仅为15.74亿元。如果今年的50亿元目标能够实现，那么，其销售额将同比增长217％。

截至目前，全国各地的项目销售都比较顺利。合景泰富今年一季度完成的销售额当中，有相当一部分是来自于其发家之地广州。今年“五一”小黄金周期间，位于广州的合景领峰W公寓、合景上城湾畔、合景天湖峰境、合景瑜翠园等楼盘销售全线飘红，3天总成交金额超过2亿元。与此同时，其全国各地的项目，亦迎来畅销。

一季度的回暖，令合景泰富信心大增。近日合景泰富高层在接受媒体采访时，对2009年之后的公司业绩，给出乐观预期，表示未来公司的合约销售目标，仍然会按照30％～40％的年增长率前行。

尽管销售已走出低谷，但是合景泰富却不得不面对另一问题，即利润率的降低。前不久，合景泰富主席孔健岷曾公开表示，除高端楼盘可维持去年的利润率外，中端楼盘利润率可能受影响，利润率水平或维持在20％左右。而2008年该公司的净利润率为23.3％，扣除重新估值的影响，净利润率为24.4％，而2007年则为25％。

分析人士表示，在国内房市经历全球金融危机、周期性调整的双重洗礼之后，目前还属于乍暖还寒的阶段，全国虽然不少楼盘出现畅销，但价格并没有同步增长，所以一些房企利润率下降也是必然的。

预计负债率在70％以上

近日，记者从可靠渠道获悉，目前合景泰富正在与建行洽谈授信事宜。此外，国内多家知名银行亦向其抛出了橄榄枝。由此，合景泰富一向被外界看作神秘的融资渠道，终于显露冰山一角。

尽管资金对合景泰富而言似乎从来都不是问题，但由于其上市前后在全国范围大举吞并土地，加之随之而来的金融海啸导致开工量缩减、楼盘销售缓慢、存货骤增，从而致使企业资产负债率高企。

年报显示，截至去年底，合景泰富现金及银行存款账面金额13.73亿元，比2007年同期的34.36亿元下跌60％。

“目前公司可用现金资源近54亿元，其中手持现金近14亿元，而银行中仍有40亿元可用贷款额度，且公司无债券。截至去年底的近60亿元负债中，约10.58亿元须于1年内偿还，约47.518亿元须于2～5年内偿还，余下约1.835亿元须于5年后偿还。净负债与权益比率为50.3％。在同行中来说，我们的债务结构已经很合理。”合景泰富财务资金部副总裁罗兆和此前向媒体解释。

罗兆和进而透露，2009年以后，公司的净负债比率将控制在70％～75％。而对于增加土地储备方面将持审慎态度。据其介绍，截至去年底，合景泰富累计土地储备约623万平方米，可以满足未来4～5年开发需求，其中大部分土地是在2007年上市前后获得。2008年，该公司仅将北京顺义新城马坡地块收入囊中。

据合景泰富当年年报显示，单是2007年一年，公司的新增土地储备建筑面积便达440万平方米，占目前累计储备量623万平方米的70.6％。伴随于此，是存货的增加。据悉，该公司目前有大约100万平方米存货，今年在全国会有16个项目同时销售，同时有9个酒店项目在运作，而酒店物业前期投资较大对资金的积压，成为合景泰富资产负债率高企的又一成因。

大规模攻城掠地必然带来资金压力。“2007年是全国房地产最火的一年，当时地价也是最高的，据我们初略统计，当年合景泰富吸纳土地所需资金便达109亿元之多。2008年，市场出现下滑，该公司的拿地及开发战略，由激进变为保守，去年楼盘销售缓慢、开工量兑减，今年虽市场转暖，但那么多土地消化起来也需要一定时间。因此，今年该公司负债率高企，也是无法回避的事情。”一位不愿透露姓名的房地产分析师说。

全国布局四大阵营

2007年7月，上市后合景泰富立即把扩张目标对准了西南地区，先后在成都购得五幅土地。此外，还迅速挺进苏州、北京。由此，合景泰富成功迈出广州，由一个区域性的房地产公司，迅速扩张成一个全国性的大地产公司。

急速扩张引来纷纷猜测，不少人以为合景泰富多年来以广州为主的战略重心将有所转变。而近日记者获知的消息，似乎并非如此。

“我们的区域战略很明确，广州仍然是我们的大本营。全国构成了四大阵营，即以广州为主的华南板块、以成都为主的西南板块、以苏州为主的华中板块和以北京为代表的环渤海板块。”合景泰富集团工作人员如是说。

从目前该公司的土地储备情况来看，也证明了这一点。截至目前该公司的土地储备中，广州、苏州、成都、北京及海南的土地储备分别占到46％、18％、23％、8％以及5％。去年年底，该公司位于广州增城的大型综合项目正式启动，总投资额约为110亿元，再度表明其“稳守大本营”的发展战略。从销售情况来看，同样如是。2009年全国在售的16个项目中，7个位于广州以外区域。全年销售目标为50亿元，是2008年业绩的2.5倍，其中广州、苏州、成都和北京将分别贡献销售额的56％、17％、23％以及4％。

如今，合景泰富旗下有近20余个项目在市场上销售，此次北上进京的首个房地产项目，即位于顺义新城的香悦四季。

据该项目有关人士介绍，香悦四季占地约45万平方米，建筑规划面积约50万平方米，预计将于今年七八月份正式推向市场。产品首推低密度住宅，其花园洋房的户型设计未来或成为一大亮点，其以大面宽、短进深的超薄板的人性化设计，实现了南北通透，全明空间(明厨、明卫、明卧、明厅)。主力户型包括80平方米的两居、90平方米和105平方米的三居、120平方米的四居。并且，首层设有挑空7.6的大堂，在同类项目中较为少见。

区域良好的自然环境、便捷的交通，加之上市公司的实力、品牌以及良好的产品力，未来香悦四季的热销顺理成章。而在合景泰富今年的发展战略中似乎正是如此定义，即一二季度看广州，三四季度看北京。而苏州、成都等地的项目，亦将于下半年全面发力。