关于房地产抵押及其登记管理现状分析

【摘 要】房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款 ,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。

【关键词】抵押；登记；按揭

近年来，国家关于鼓励住房消费、培育住房市场的一系列政策措施的贯彻实施，大大促进了个人住房贷款抵押业务的发展。与此同时，在房地产抵押中也暴露出了一些问题，不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，也给金融部门和房地产管理部门带来了潜在的风险。

一、当前房地产抵押中存在的主要问题及其原因

1.“假按揭”问题。即：开发商利用自己员工及其亲属的身份证，或者利用从社会上租借来的个人身份证，与之签订所谓的“商品房预售合同”，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人的名义按月偿还本息。同时，开发商将已设定抵押的商品房向社会销售，实际成交后，购房人一次付款的，则解除抵押；购房人选择“按揭”的，开发商就以变更借款人为由，要求银行重新办理“按揭”；更有甚者，开发商既不解除抵押，也不重新办理“按揭”，而是通过长期不协助办理个人住房产权，掩盖事实。

2.超值抵押。房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。而有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值，甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值不足以为贷款提供担保的情况下，仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据，致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。超值抵押增加了银行贷款风险，若任其发展，累积到一定程度可能引发经济“泡沫”。

3.“售后再抵”、“抵后再售”。有的开发商预售商品房后，未到房地产管理部门办理合同备案手续，通过隐瞒预售事实，又以其开发项目（含已预售商品房部分）办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款；也有的开发商在没有取得抵押权人同意的情况下，隐瞒开发项目已设定在建工程抵押的事实，擅自销售商品房。这两种情况下，如果开发商经营不善或恶意逃废债务，不能偿还到期借款，在建工程抵押权未解除，购房人即使已实际付清房款，房地产管理部门也无法为其确权登记，其产权也得不到保护；而在购房人已经入住的情况下，银行也难以处分抵押物，贷款风险就不可避免。

4.利用假证、假合同、假身份证骗取银行贷款，也是银行面临的一大风险。如近年来共发现用假房屋所有权证书来申办抵押登记，冒用他人姓名前来申请、签字，伪造他项权利证书等，这些假证若被用于骗贷，危害极大。

5.重复抵押。随着规章制度的健全和抵押登记管理的加强，除正常的余值抵押外，恶意重复设定房地产抵押现象已得到有效控制，但仍有时发生。究其原因，一是当事人擅自改变房屋的楼号、楼层、房号等信息，使房地产管理部门的信息系统难以识别；二是个别地方工商行政管理部门也在办理房地产抵押登记业务，但因该部门不掌握房屋权属档案，不了解具体房地产的权利状态，为不法分子提供了可乘之机；三是有的当事人利用房地产管理体制上房、地分设的缺陷，隐瞒已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的事实，就同一房地产到另一部门再次申请抵押登记。在上述情形下，一旦借款人恶意逃废，就会导致银行债权处于无担保状态。

二、房地产管理部门办理抵押登记中面临的问题

1.房地产管理部门在无过错的情况下承担赔偿责任问题。尽管防止骗贷、控制不良贷款并不是房地产管理部门的直接责任，但由于抵押登记业务与此密不可分，房地产抵押中的种种不规范行为及其导致的后果，常常波及房地产管理部门。如有的不法分子以假的公章、身份证以及假的董事会决议等证明材料，骗取房地产抵押贷款，这本属于民事活动当事人故意欺诈行为，应通过民事诉讼来解决。但由于现行的法律法规中，没有关于房地产管理部门的抵押登记中的审查范围和审查责任的具体规定，一些地方出现了通过行政诉讼，以房地产管理部门审查不实为由，要求房地产管理部门承担责任的判例。事实上，房地产管理部门对于有关资料中的内容，并不具备辨别真伪的能力；而且，在现行房屋权属登记制度下，只要申请人提供的登记要件齐备、抵押房地产权属清楚的情况下，房地产管理部门应当在规定的时限内予以办理。

2.房地产管理部门工作失误导致行政赔偿问题。少数房地产管理部门由于内部管理不善或其工作人员失误，致使已办理了预售合同登记的商品房又办理了在建工程抵押登记，或在未经抵押权人同意的情况下向已经抵押的在建工程发放了预售许可证，从而使本不能抵押的房地产设定了抵押、本来因存在抵押权不能销售的房屋得以销售。这时，房地产管理部门是有一定责任的。

3.已设定抵押的房地产转让（含“转按揭”）中的登记问题。已设定抵押的房地产转让（含“转按揭”）涉及到房屋权属或合同权利的转让、原抵押登记的注销和重新设置新的抵押登记等法律关系，实际操作中，很难处理。如果先注销前次抵押登记，办理房屋所有权转移登记后，再办理买受人的抵押登记，由于正常办手续需要一定的时间，对金融机构来说存在阶段性的风险，金融机构一般不愿意这么操作；如果先将抵押人由出卖人变更为买受人，再办理转移登记，虽可以避免银行风险，但抵押权是由所有权派生的权利，由于我国的登记制度是核准制，转移登记未核准前，买受人并未取得房屋所有权，故也存在法律上的障碍。这使得房地产管理部门往往无所适从。

三、意见与建议

1.加快立法，从制度上解决房地产抵押中的深层次问题。目前房地产抵押及登记管理中出现的问题，其深层次的原因是法律制度上的不完善。如抵押登记的效力、预售合同备案的效力、期权抵押的效力、房地产权属登记属于实质性审查还是形式性审查、登记过错责任的确认。特殊房地产的权属确认、同一房地产上不同权利的先后顺序等，都有待法律上进一步予以明确。

2.采取有效措施，整治“假按揭”、“售后再抵”、“抵后再售”等不良行为。建议银行进一步规范银行对个人住房贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，并加快建立和完善个人征信系统。对明显不具备还贷能力的个人，银行不得为其发放住房贷款；对多次申请个人住房贷款的，银行要严加监控；对销售价值明显高于市场价且交易量比较集中的商品房预售，银行在发放个人住房贷款前，应当严加审查。

3.要加快推进房地产管理规范化、信息化建设。房地产管理部门要认真贯彻落实房地产管理的各项规定，全面推行房地产交易与权属登记一体化，规范交易、登记业务流程，促进房地产交易登记管理规范化。

4.继续加大对假房屋权属证书的打击力度。以贯彻落实住建部、公安部等部门联合的《房屋权属证书印制管理办法》为契机，在坚决制止发证机关印假证、用假证的同时，对社会上以假证骗贷等行为，也要协同公安、工商、新闻出版部门予以严厉打击。

5.加强对房地产估价的管理。结合整顿和规范房地产市场秩序工作，对在办理房地产抵押登记业务工作中发现不实的估价报告，房地产管理部门除应及时提醒银行加以防范外，对出具报告的估价机构及房地产估价师要依法予以查处，并记入其信用档案。

6.加强与有关部门沟通，共同研究防范房地产抵押风险的体制与机制。加强与国土资源、工商管理等部门的沟通，研究解决因体制原因造成的抵押风险问题。

作者简介：

梁正燕 （1979.06-）女 青海省乐都县 初级职称 学历：本科 研究方向：经济与法