浅论房地产开发企业的财务风险管理

摘要：目前中国内地房地产行业存在投资高速上涨，空置率过高、房价上涨过快等现状。有必要通过发展多元化直接融资、进一步完善间接融资，高度重视可行性研究、加强资金回收风险和收益分配，采取宏观经济政策调控下的财务风险防范、完善企业财务管理机，抵御房地产开发企业的财务风险。

关键词：房地产；开发企业；财务风险

一、房地产开发企业的现状

1.房地产开发企业投资高速上涨，空置率过高

中国内地房地产从整体上看虽然仍然处于较为正常的发展状态，但是，区域性过热现象的例证也表现泡沫在局部地区实际存在。房地产业本身就是一个高风险与高效益并存的行业，近几年来，房地产投资增速过快，空置率上升及房地产价格迅猛上涨等问题一直伴随着房地产行业的发展。

2008年全国房地产投资增幅高达21.8％，2009年投资增幅持续上涨，达到31.4％。国家统计局对外公布的2008年6月份“国房景气指数”显示，截止到2008年6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2％。房屋的空置虽然是暂时的，但过高的空置自然会造成房地产开发企业的大量资金被占压，在给企业带来较大的资金压力的同时也增加了企业成本，影响了企业的投资收益和进一步发展，其中的风险不言而喻。

2.房地产开发企业价格上涨过快，房地产业发展过度依赖银行信贷

房价严重偏离居民的收入水平和购买能力，一方面使得房屋大量空置，另一方面房地产供求严重脱节，从长远的眼光看，对于整个行业的发展有弊无利。房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都离不开金融的支持。从房地产企业开发资金来源分析，大多数房地产企业自有资金不足、多年负债率高的情况下，开发商的自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，远未实现规范化，不少房地产企业资产负债率在70％以上，承受着巨大的财务风险。部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。活跃在房地产市场上的资金无论以何种形式出现，多是从银行出去的。换言之，房地产投资与消费都与银行信贷支持密不可分。

3.房地产开发企业财务风险巨大

中国内地房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；粗放式经营，耗能过大。深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。

5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69％。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78％。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07％。资产负债率2001年最低为49.08％，2002年最高为54.55％，并呈上升趋势。由上可知，地产作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然会面临巨大的财务风险。

二、房地产开发企业财务风险存在的问题

1.融资渠道过于单一

大陆房地产金融业不发达，主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。融资方式除银行贷款外，目前采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、基金等。但我国房地产金融方面的政策法规尚未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。其它融资方式一直以来受到较多限制，发展缓慢，多元化资金支持体系和风险分担体系远未形成。由于融资渠道过度集中于银行，导致房地产业对信贷的扩张与收缩十分敏感，信贷政策的每一次紧缩，房地产企业的资金链都遭受着巨大的冲击，难以从其他途径筹措到足够资金来满足连续再生产的需要，面临相当大的财务风险与经营风险。

2.资金分配随意性大，利润分配程序不规范

众多的房地产开发企业利用国家住房制度改革带来的机遇纷纷加入到房地产开发中，投资具有一定的盲目性。企业成立时间短，人才匾乏，成立后往往忙于项目开发，没有时间来系统规划企业的未来走向。另外，如何分配利润往往由投资人决定，利润分配采取何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断，而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求来确定分配的。投资人认为市场前景光明，会去寻找新的投资机会，将获取的利润投资到新开发中去；投资人认为市场前景暗淡，就会通过利润分配方式会抽走资金，转向投资其他行业。

为了减轻税负，企业不是按照公司法及会计制度规定的程序进行利润分配，而是在产品开发过程中将部分利润转嫁到各种成本费用中去，通过其他渠道提前将未来的利润转移出去。这样，企业的账面往往反映为亏损或微利。

3.财务管理机制薄弱

大陆的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就由国有企业转化而来，往往带有效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷。企业之间、各部门间在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法得到保证；大部分房地产企业内部财权集中在关键人手中，过于注重控制而疏于管理；记账的业务只是非开票不可的业务，有的账目只是走形式。以上种种因素导致了企业财务管理停滞在较低水平，在核算方法上还停留在简单的收付记账法，财务人员的财会专业知识缺乏，应用水平不高。财务人员制作的财务报表无法真实地反映企业的财务状况和经营成果，企业决策者根据财务报表进行决策，就会导致财务决策失误。

三、抵御房地产开发企业财务风险的对策

1.发展多元化直接融资，进一步完善间接融资

适度放宽股票融资政策限制、提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。中国内地《公司法》对公司债券发行主体、发行条件的规定非常严格，如果严格按照目前《公司法》规定，那么长期债券融资的大门可以说对中国绝大多数房地产企业来说都是关闭的。因此，国家应适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。此外，还应以短期融资为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构。

现今各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行＋外资银行、中资银行＋信用担保机构、中资银行＋信用担保机构＋担保企业、中资银行＋担保企业甲＋担保企业乙等等，为企业提供各种担保

和抵押贷款。

2.高度重视可行性研究，加强资金回收风险和收益分配

可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资的风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性。

对于房地产开发企业来说，其利润分配策略的制定应根据企业经营战略、投资及融资策略的需要制订长期的利润分配规划，杜绝分配的随意性。由于目前房地产开发企业的利润分配具有不规范、随意性的特征，导致企业的资本结构不合理，资产负债率极高，严重影响企业到外部进行融资。同时，没有充分利用内源融资成本低的优点，增加了企业的融资成本，严重影响了企业的利润。所以，房地产开发企业应根据企业经营战略及融资策略的要求，制定合理的利润分配政策，优化资本结构，增强的内源融资能力，降低融资成本，增加企业利润。利润分配以转增实收资本为主，减少分配现金。房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。

3.宏观经济政策调控下的财务风险防范，完善企业财务管理机制

房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策效力过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长，因此政策力度选择应适当。同时，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能。规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的融资风险。比如，我国至今尚未推出产业投资基金法，无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依，证券投资基金不能直接投资于房地产项目。另外，债券融资的法律法规都还不完善，应对房地产证券化给予明确的法律依据，加快修订《企业债券管理条例》，税法的修订，住房保险市场的完善等等，相关法律、法规制度的建立和完善是亟需解决的。

另一方面是机制的完善，应在企业集团各公司及各有关部门间，建立严格的内部控制程序和相互制约措施，并实行重大事项报告制度和集体决策制度，避免决策失误和舞弊事件的发生。尤其在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明确决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和工作程序，从而规避因管理松懈或内部控制不严给企业造成的财务风险。最大限度地预防和控制企业可能出现的重大财务风险。企业财务风险可分为可控财务风险和不可控财务风险。房地产企业财务风险管理主要是对可控财务风险的管理，通过构建财务风险防范体系，科学地进行事前控制，减少经营活动中的财务风险。为适应组织结构扁平化发展趋势，企业财务管理应广泛应用现代化的网络、信息技术，加快信息集成化速度。这是防范与化解财务风险的重要措施，也是确保企业财产安全和财务活动效益性的有效手段。

参考文献：

【1】郭仲伟：风险分析与决策【M】，北京：机械工业出版社，1987

【2】张友棠：财务预警系统管理研究【M】，北京：中国人民大学出版社，2004

【3】刘恩禄

汤谷良：论财务风险管理【J】，北京商学院学报，2008，2

【4】刘健海：健全内部控制制度，防范企业财务风险【J】，事业会计，2002，5

【5】李世强：试论现代企业内部财务风险的控制与防范【J】，理论学习与探索，2008，9