影响我国房地产价格的经济因素分析

综合近年来房地产市场发展情况看，影响我国房地产价格波动的经济因素主要有微观经济因素和宏观经济因素两大方面：

一、微观经济因素――产品自身经济因素

第一，成本因素。

一是土地价格。众所周知，土地价格的高低直接关系着房地产价格的高低。据多个地区不完全统计，在整个房价当中，地价能占到房价的四成到六成。近年来，高地价不仅催生了一个又一个“地王”，而且也使房价高烧不退。目前，由于土地资源越发紧缺，土地价格仍有上涨趋势，这样，由地价上升导致房价上升的形势日趋严重。因此，我们必须认清地价是促使房价过高的重要因素，要控制房价，首先要控制地价。

二是土建费用。土建工程是房屋开发建设的主体，从费用构成上看包括前期费用、建筑安装工程费用、基础设施及环境工程费以及公共配套设施费用等几方面。

这几项费用实质是由人员工资和材料费用两项构成，这两项费用价格的变化是直接导致房屋成本变动的重要因素。

三是综合配套费。政府收取的城市建设综合配套费；水务、供气、供电、供暖、通讯等社会配套企业收取的增容和并网费。

四是管理费。指房地产开发商在商品房开发项目中，从项目前期论证、中期建设、后期销售等全程发生的包括工资、办公、财务等项管理费用。

五是税金。房地产开发企业涉及的现行税种有印花税、营业税、土地交易契税、城建税、教育附加税、土地使用税、所得税、土地增值税等多项税种。

第二，品质因素。

商品房品质因素主要包括房屋设计功能、房屋材质及硬件设施和房屋建设的先进技术含量。如商品房设计功能理想，材质优良，技术含量高，则房价势必高于同期、同地块的普通商品房。

第三，品牌因素。

指建设单位知名度的高低、售后服务优劣等。好的品牌，优质的售后服务都将对房屋销售快慢和房价高低产生品牌效应。

二、宏观经济因素――社会经济因素

第一，国内生产总值（ GDP）。

GDP 的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业必将得到促进，房地产价格也将进一步推高。

第二，城镇化进度因素。

随着我国城市化进程的推进与发展，在极大程度上也使房价呈现出向上波动状态，其主要原因是因为在对城市土地进行开发和利用的同时也使得城市土地的价值得到了提升，另外，由于城市的积聚效应，使得房产价值和附加价值得到了增加。

第三，供求水平。

和市场上所有的代售商品一样，房地产价格不仅仅由它本身的价格决定，还受房地产市场上的需求影响。但是在现实中的房地产市场需求主要包括两种，其一是实际的刚性的住房购买需求，其二就是弹性的对房地产的投机需求和投资需求。这两种需求合二为一，共同构成我国房地产市场的需求总和。如果这两者的需要旺盛就必然会引起房地产价格的上涨，反之，则房地产价格会下跌。实际上，刚性的住房购买需求是基本上固定的，不会有太大的变化起伏，反而是对房地产的投机需求和投资需求这两种需求具有非常大的弹性，在实践中，这也是引起房地产价格波动的主要的经济因素。

第四，物价水平。

物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数（ CPI） 体现。在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的： 房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。近年来，由于种种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，CPI 居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。

第五，居民收入。

随着我国经济的发展，居民收入持续不断的增加，必将增强居民的购买能力。由于短期内房地产价格缺乏弹性，所以短期内需求的增加必定会带来房地产价格的上升。改革开放后，随着经济的发展和收入分配政策的调整，我国居民的人均收入持续增加。同时由于城市化进程的加快，最终导致对住房需求的增加。而由于短期内土地市场和房地产开发市场不能对此做出及时的反应，所以短期内居民收入的增加肯定会使房地产价格上涨。

第六，其他因素。

除了上述五大主要经济因素外，银行存贷款利率、房地产投机因素、国际游资等因素也对房地产价格的波动也有着很大的影响。

总之，对房地产经济波动因素进行分析，有助于制定科学有效的宏观调控对策，有助于掌握房地产经济运行的规律，从而预报异常波动，加快房地产改革和发展步伐。

（作者单位：东北煤田地质局勘察设计研究总院）