大家都不缴物业税,政府怎么办?

美国的物业税(Property Tax)已有上百年的历史,已形成一整套比较完善的物业税征收制度,经笔者研究,有如下启示可供我国借鉴。

启示一:美国三级政府(联邦、州、地方政府)各有稳定的税源,物业税是地方政府的最大税源,一般占地方政府税收收入的70%左右。物业税的开征,目的不是要“打压”炒房,而是使地方政府有个稳定而永久性的税源。

启示二:美国没有统一的物业税,各州的征收范围和税率都可以不同。譬如美国大部分州只对地产、房产征收物业税(实际上是不动产税),但也有的州把物业税扩展到动产,如汽车等;而美国的物业税税率,多为0.8―1.5%之间,平均在1―1.2%左右。地方政府要增加物业税税率或范围,立法程序非常复杂,很难获得通过。

启示三:美国的物业税尽管覆盖所有房产,但对居民自住的第一套房产有优惠政策,譬如第一套房产购买者的按揭利息支出可以抵冲自己的个人所得税。中国政府要推物业税,民众为什么不满?因为我们的现行税收已过高,而且我们的个人所得税是不考虑纳税人负担的,而所有发达国家和地区的个人所得税都顾及纳税人的负担。在美国,有两个纳税人,年收入均为50000美元,一个是单身,而另一个是4个未成年孩子的父亲(其妻子为全职太太),这两个纳税人所缴纳的个人所得税会相差很远;而在中国,这两个人缴纳的是一样的个人所得税,只是因为他们的收入是一样的。不改变这种不合理的征税制度,还要纳税人再掏钱缴物业税,其难度可想而知!

启示四:美国物业税的征税成本较低。美国居民的纳税意识较强,同时美国各地方政府也对各种特殊困难、无力缴纳物业税的群体(如残疾人等),给予免缴物业税等政策。绝大多数美国房产业主都会在每年的规定时间(美国的物业税一年一收,可分两次,12月10日和次年4月10日前)内缴纳物业税。中国征收物业税的时机确实不成熟,除了现行税制本身的弊端外,纳税人的纳税意识还很弱。涉及面太广的物业税的开征,在中国的征收成本将非常高。所以,中国各级政府必须在推出物业税前认真思考:若超过70%以上的物业税纳税人都不愿缴纳物业税,政府怎么办?

启示五:美国已在全国范围内有了那些资质较高、职业道德较好的房地产价值评估公司,政府基本上就是在他们对房地产价值评估的基础上打个8折进行征收。譬如某房产,评估的价值是50万美元,那政府就按40万美元(50万×80%)进行征收。物业税多少涉及两个方面:房地产本身的价值、税率。税率固定后,房地产价值评估的公正与否,对征收物业税起着关键作用。

启示六:美国的物业税主要用于本地公共设施,如小学、高中和社区大学,图书馆、公园等公共设施的改建和绿化等,改善社区环境和服务,以吸引更多的人来本区购买住房。地方政府的财政非常透明:本地的物业税收入是多少,用到哪里去了,都有帐可查。

启示七:美国的物业税是从价税,不管是住宅物业还是商业物业(商场或商铺、写字楼、宾馆等),即美国物业税=政府确认的物业价值×地方税率。

中国物业税的推出,困难超过人们的相像,譬如原来已购住房(已一次性缴纳了70年的各种税费、出让金等),要不要征收物业税?譬如若第一套住房不征收物业税,那么第二套在其孩子名下要不要征收?若第三套一定要征收的话,那中国的假离婚率一定高得出奇。当然,物业税是税制改革的方向,但前提是不增加中国税负,不增加中国居民(特别是城镇居民)的税负。而物业税的推进,可选择商业物业作为突破口,因为其涉及面有限,操作也比较简单。但问题是:商业房产的物业税是可以转嫁的,它将会造成商业房产的租金上升,从而推动物价的上涨。